Если квартиру снимает организация, а не человек, порядок с НДФЛ другой: компания становится налоговым агентом. Это значит, что она сама считает налог с вашего дохода, удерживает его из выплат и перечисляет в бюджет. Вам на руки приходит сумма уже за вычетом налога. Ниже разбираем, как это устроено, что можно и нельзя записать в договоре и где у собственника остаются заботы.

Почему компания, а не вы, платит налог

Доход физического лица от сдачи жилья в наём облагается НДФЛ (ст. 208 и 209 Налогового кодекса). Когда арендатор — обычный человек, собственник сам подаёт декларацию и платит налог. Подробности есть в статье Как легально сдавать квартиру: договор, налоги и что бывает за серую аренду.

Когда арендатор — российская организация, срабатывает ст. 226 НК. Она обязывает организацию, выплачивающую доход физлицу, исчислить, удержать и перечислить налог. Эту позицию подтверждает и письмо Минфина от 02.06.2015 № 03-04-06/31829 по теме аренды жилья у физлица. Проще говоря, платёжка в бюджет уходит от имени компании, а не от вас.

Что это меняет для собственника

На практике получается несколько вещей:

  • вы получаете арендную плату за вычетом НДФЛ, а не полную сумму, и это нужно учитывать, когда договариваетесь о цене;
  • компания обычно запрашивает паспортные данные, ИНН, выписку из ЕГРН и реквизиты счёта: без этого она не сможет корректно отразить выплаты;
  • по итогам года у вас могут запросить справку о доходах, а у компании есть собственная отчётность по удержанному налогу;
  • возиться с самостоятельным расчётом и платежом вам, как правило, не нужно.

Звучит удобно, и в этом главный плюс сдачи компании. Но есть и оговорки, о них ниже.

Чего нельзя записать в договор

Самая частая ошибка: в договоре аренды написано, что все налоги платит арендодатель, или что компания платит «сумму на руки без налогов, а остальное — ваша забота». Переложить обязанности налогового агента на собственника договором нельзя. Это обязанность организации по закону, а не предмет договорённости.

Договор можно составить так, чтобы цена была оговорена как «до удержания налога» или «на руки». Это нормальная коммерческая договорённость, но она не отменяет роли агента. Смотрите, чтобы формулировка была однозначной, иначе при первой выплате выяснится, что вы и компания понимали сумму по-разному.

Остальное по договору так же, как для любой сдачи: что входит в арендную плату, кто платит за коммуналку, как оформляется передача квартиры. Для этого пригодится Что должно быть в договоре аренды квартиры: чек-лист жильца: он написан для жильца, но собственнику полезно знать, что проверит арендатор. Передачу квартиры лучше фиксировать актом, подробности в материале Акт приёма-передачи при аренде: что записать в день заезда.

Какая ставка применяется

С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 224 НК): 13% с годового дохода до 2,4 млн руб., 15% с части от 2,4 до 5 млн, дальше 18%, 20% и 22%. Доход от аренды входит в общую налоговую базу, то есть суммируется с другими вашими доходами. Для большинства владельцев одной квартиры арендный доход невелик, и ставка остаётся базовой. Но если у вас несколько объектов или есть зарплата и другие поступления, итоговая ставка может оказаться выше.

Как именно компания учитывает общий доход при удержании, лучше уточнить у бухгалтера организации. Универсального рецепта здесь нет, а чужую бухгалтерию гадать не стоит. Общую картину по налогам инвестора мы собрали в статье Налоги частного инвестора в недвижимость: аренда и перепродажа.

Где всё равно можно споткнуться

Режим налогового агента не означает, что вы полностью выпали из налоговой темы. Что стоит проверить:

  • Нужна ли вам самостоятельная декларация. Если у вас есть другие доходы, по которым налог не удержан (например, сдаёте вторую квартиру частному лицу), декларация по ним остаётся вашей обязанностью. Для сдачи именно компании уточните в налоговой, как быть именно в вашей ситуации.
  • Добросовестность арендатора. Компания может оказаться недобросовестной и налог не перечислить. Проблема в первую очередь её, но следы будут и в ваших документах. Поэтому запрашивайте справки и сохраняйте выписки по платежам.
  • Рост цены ради «чистой» суммы. Если вы просите «на руки» ровно столько же, сколько хотели бы получить от физлица, компания закладывает налог в стоимость. Иногда после этого сдача организации оказывается невыгоднее, чем частному арендатору.
  • Долговременный договор. Организации любят заключать договор на срок от года и больше. Если собственник планирует продавать квартиру, проверьте, как это сочетается с покупателем: жильцы по долгому договору могут снизить интерес к объекту.

Сдача компании или человеку: что выбрать

У сдачи организации есть реальные плюсы: платёж обычно приходит по расписанию, жильцы — сотрудники, а не случайные люди, и вы не ведёте расчёты налога сами. Минусы тоже понятны. Компания может потребовать скидку, настаивать на закрывающих документах, а при смене проживающего сотрудника квартира иногда простаивает.

Если вы пока выбираете формат, сравните его с остальными вариантами. Про обычную долгосрочную сдачу и посуточную есть материал Сдавать посуточно или надолго: разница в хлопотах и рисках, а про налог по посуточной сдаче — Налог с посуточной аренды: НДФЛ или самозанятость.

Если вы собственник-самозанятый или рассматриваете этот статус, отдельно разберите ограничения в статье Самозанятость для арендодателя: кому подходит и где ограничения. Как статус сочетается со сдачей организации, лучше узнавать у налоговой, а не полагаться на пересказы. Общую логику оформления второй квартиры мы описали в статье Вторая квартира под сдачу: налоги и оформление.

Когда агентство не нужно

Честно: если вы хорошо знаете арендатора, у вас простой договор и квартира в единоличной собственности, справиться можно самостоятельно. Договор аренды юридически несложный, а налоговая часть ложится на компанию. Агентство нужно, когда вы не уверены в проверке арендатора, хотите подобрать надёжную организацию или у квартиры несколько собственников. Про долевую собственность читайте в статье Сдать квартиру в долевой собственности: нужно ли согласие всех. А для расчёта расходов и рисков полезны Расходы владельца сдаваемой квартиры: что учесть и Страховка для сдаваемой квартиры: от чего защищает арендодателя.

Частые вопросы

Может ли компания по договору потребовать, чтобы налог заплатил я?

Нет. Организация, выплачивающая доход физлицу, обязана сама исчислить, удержать и перечислить НДФЛ (ст. 226 НК). Условие договора, перекладывающее эту обязанность на собственника, не отменяет закона.

Мне придёт меньше денег, чем указано в договоре?

Это зависит от формулировки. Если сумма указана до удержания налога, на руки вы получите меньше. Если оговорено «на руки», компания закладывает налог сверху. Поэтому формулировку о цене стоит согласовать до подписания.

Нужно ли мне подавать 3-НДФЛ, если квартиру снимает компания?

По доходу, с которого налог удержан агентом, обычно нет. Если у вас есть другие доходы от аренды без агента, по ним декларация остаётся вашей обязанностью. Конкретику по вашему случаю подтвердит налоговая.

Что дальше

Если вы сдаёте квартиру или только готовите её к сдаче и хотите понять, как оформить договор с компанией и не потерять в деньгах, оставьте заявку. Мы посмотрим документы, подскажем, на что обратить внимание, и спокойно объясним, нужна ли вам помощь агентства или проще сделать всё самостоятельно.