Вторая квартира под сдачу — это не только ключи и объявление. У собственника появляются три налоговых вопроса: как платить с аренды, сколько придёт налога на имущество за второй объект и что будет с налогом, когда квартиру решите продать. Плюс оформление жильца и отдельные правила, если квартира куплена в ипотеку. Ниже разбираем всё по порядку и честно говорим о минусах.
Сначала решите, как будете платить налог с аренды
Доход от сдачи облагается налогом всегда: неважно, первая квартира у вас или пятая. Вопрос только в режиме. Большинство частных арендодателей выбирают один из двух путей: самозанятость или обычный НДФЛ с подачей декларации.
Серая аренда без налогов выглядит проще, но риск в том, что жилец, сосед или банк рано или поздно становятся источником информации для налоговой. Что бывает за такую схему и как выглядит нормальный договор, мы подробно разобрали в статье Как легально сдавать квартиру: договор, налоги и что бывает за серую аренду.
Самозанятость: 4% или 6% и лимит 2,4 млн ₽
Для одной-двух квартир самозанятость чаще всего самый удобный вариант. Главное, что нужно знать:
- 4% — если квартиру снимает физическое лицо;
- 6% — если арендатор компания или ИП;
- 2,4 млн ₽ в год — предельный доход на этом режиме. Считается весь доход самозанятого, а не только аренда;
- декларацию подавать не нужно: чек формируется в приложении, налог приходит к оплате сам.
Минус в лимите. Если у вас уже есть подработка на самозанятости, вторая квартира может съесть остаток лимита быстрее, чем кажется. Кому режим подходит и где он перестаёт работать, смотрите в статье Самозанятость для арендодателя: кому подходит и где ограничения.
Апартаменты — отдельная история.
Если «второй квартирой» вы называете апартаменты, будьте внимательны: сдавать апартаменты на самозанятости нельзя. Юридически это нежилое помещение, и привычная схема для них не работает. Придётся выбирать другой режим, а это меняет всю экономику. Подробности — в статье Сдавать апартаменты: какие налоги и почему не подходит самозанятость.
Поэтому проверять статус объекта нужно до покупки, а не после, когда объявление уже висит.
Налог на имущество за второй объект
Сдаёте вы квартиру или она пустует, налог на имущество начисляется за каждый объект отдельно. Для квартиры действует вычет — из налоговой базы убирается кадастровая стоимость 20 м². Если собственник пенсионер, льгота распространяется на один объект каждого вида: за одну квартиру платить не нужно, за вторую — нужно.
Ставку и итоговую сумму мы здесь не называем: они зависят от кадастровой стоимости и решений муниципалитета. Как устроен расчёт для двух квартир, читайте в статье Налог на имущество за две квартиры: как считается. Этот платёж стоит сразу заложить в расходы по аренде, чтобы он не стал сюрпризом в уведомлении.
Думайте о продаже уже при покупке
Многие берут квартиру под сдачу «лет на десять», а продают через три года — переезд, свадьба детей, выгодное предложение. Здесь важно правило минимального срока владения:
- 3 года — если, в числе прочего, у продавца нет в собственности другого жилья;
- 5 лет, как правило, — если другое жильё есть.
У владельца второй квартиры обычно есть и первая, поэтому ориентироваться стоит на 5 лет. Продадите раньше — появится налог. Уменьшить его можно вычетом: либо 1 млн ₽, либо «доходы минус расходы», одно из двух. Разбор с примерами — в статье Налог при продаже, если у вас есть другое жильё: 3 года или 5. Поэтому документы о покупке и ремонте храните с первого дня.
Если квартира куплена в ипотеку
Квартира в залоге у банка — это отдельный слой правил. Банк может требовать согласие на сдачу, а условия зависят от конкретного договора и программы. Прежде чем пускать жильца, перечитайте кредитный договор и при сомнениях спросите банк письменно. Что обычно на практике, мы собрали в статье Можно ли сдавать квартиру в ипотеке.
Это особенно важно, если вторую квартиру только планируете покупать в кредит: выбор программы и условия банка лучше проверить до сделки.
Оформление жильца: договор, депозит, страховка
Хорошо составленный договор защищает и вас, и арендатора. В нём стоит зафиксировать:
- кто живёт в квартире и можно ли подселять других людей и животных;
- сумму, дату и способ оплаты, кто платит коммунальные услуги;
- опись мебели и техники с фотографиями;
- условия депозита и когда его возвращают.
Как оформить залог так, чтобы потом не спорить, объясняет статья Депозит при аренде квартиры: как оформить и как вернуть. А от залива соседей или пожара по вине жильца депозит не спасёт — тут нужен полис. Что он покрывает, смотрите в статье Страховка для сдаваемой квартиры: от чего защищает арендодателя.
Минусы и риски, о которых молчат
Сдача второй квартиры — это не пассивный доход в чистом виде. Что реально съедает результат:
- Простой. Между жильцами квартира может стоять пустой, а налог на имущество, коммунальные платежи и ипотека никуда не деваются.
- Износ. Мебель, техника и ремонт в сдаваемой квартире изнашиваются быстрее, чем в своей. Раз в несколько лет нужны вложения.
- Налоги. С аренды, на имущество и потенциально при продаже — всё это нужно считать заранее, а не после покупки.
- Неплатёжеспособный жилец. Задержки, долги по коммуналке, выселение через суд — неприятно и долго. Проверка жильца и нормальный договор снижают риск, но не убирают его полностью.
Типичные ошибки покупателей под сдачу мы разобрали в статье Покупка квартиры под сдачу: частые ошибки. А если сомневаетесь, стоит ли вообще держать квартиру, сравните варианты по методике из статьи Сдавать или продать квартиру: как считать, а не гадать.
Когда агентство не нужно
Если квартира у вас уже есть, жильца вы нашли через знакомых, а договор и самозанятость оформить готовы сами — агентство вам не обязательно. Сдачу одной квартиры собственник вполне может вести без посредников.
Помощь риелтора имеет смысл на этапе покупки: когда нужно выбрать объект, который будет сдаваться без долгих простоев, проверить юридическую чистоту, отличить квартиру от апартаментов и заранее понять, как на вашу ситуацию влияют налоги. Общий чек-лист перед такой сделкой — в статье Купить вторую квартиру: что учесть заранее.
Частые вопросы
Можно ли сдавать вторую квартиру на самозанятости?
Да, если это квартира, а не апартаменты, и общий доход самозанятого за год не превышает 2,4 млн ₽. Ставка — 4% с физических лиц и 6% с компаний и ИП.
Платить ли налог на имущество, если квартира пустует?
Да. Налог на имущество начисляется за сам объект, а не за доход от него. Сдаётся квартира или нет — уведомление придёт.
Через сколько лет можно продать вторую квартиру без налога?
Как правило, через 5 лет владения, если у вас есть другое жильё. Срок 3 года действует, в числе прочего, когда другого жилья в собственности нет.
Если вы присматриваете вторую квартиру под сдачу в Ростове-на-Дону или Таганроге, можно спокойно обсудить варианты с нами. ЯРД работает 13 лет в двух городах, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Оставьте заявку — поможем подобрать объект и заранее разобраться с налогами и оформлением.