Сдаёте квартиру и хотите платить налог законно, но без деклараций и визитов в налоговую — оформляйте самозанятость. Ставка налога на профессиональный доход (НПД) для арендодателя — 4%, если платит физическое лицо, и 6%, если оплата приходит от юрлица или ИП. Всё оформляется в приложении «Мой налог», без отдельных уведомлений инспекции. Но у режима есть жёсткий лимит по доходу и прямой запрет на нежилые помещения — и это важно понять до того, как вы подали заявку, а лучше — до того, как купили объект под сдачу.

Как выглядит регистрация на практике

Самозанятость оформляется через приложение «Мой налог» — привязываете паспорт, ИНН и банковскую карту, выбираете вид деятельности «сдача в аренду (наём) жилых помещений» и получаете статус плательщика НПД, обычно в тот же день. Отдельно ходить в налоговую или подавать бумажное уведомление не нужно — вся процедура электронная. Дальше при каждом получении оплаты от жильца вы формируете в приложении чек и отправляете его плательщику — с этого момента доход зафиксирован, а налог считается автоматически.

Здесь стоит сразу закрыть терминологический момент: юридически передача квартиры гражданину по договору называется наймом, а «аренда» — термин для юрлиц и нежилых объектов. В быту оба слова используют как синонимы, и дальше в этой статье тоже пишем «аренда» для простоты, но при составлении договора корректнее указывать «наём жилого помещения».

Чек как обязательный шаг, а не формальность

Чек в «Мой налог» — это не просто квитанция для жильца, а основание для начисления налога: без сформированного чека доход не попадает в базу, а значит, формально не задекларирован. Отсюда практическое правило: получили деньги — сразу зашли в приложение и выбили чек, не откладывая на конец месяца. Это же занимает меньше минуты и не требует бухгалтерских знаний — большой плюс режима по сравнению с ИП на УСН, где нужно вести книгу учёта и сдавать отчётность.

Что происходит, если доход превысил лимит

Лимит для самозанятости — 2,4 млн ₽ дохода в год. Если в течение года вы получили от жильцов больше этой суммы, статус плательщика НПД аннулируется, и дальше нужно регистрировать ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН) со ставкой 6%. Для арендодателя одной-двух квартир этот порог обычно далёкий ориентир, но если вы сдаёте сразу несколько объектов или ставки высокие, стоит заранее прикидывать сумму за год, чтобы не оказаться вне режима в середине лета. Конкретный порядок перехода и сроки, в которые нужно уложиться при регистрации ИП, лучше уточнять на сайте ФНС — там актуальная процедура на момент вашей ситуации.

Почему апартаменты — отдельная история

Ключевое ограничение режима: самозанятость применяется только к жилым помещениям. Офисы, апартаменты и другие нежилые объекты сдавать через НПД нельзя — формально это не аренда жилья, а коммерческая деятельность, для которой нужен другой налоговый режим. Апартаменты в целом занимают промежуточный юридический статус между квартирой и нежилым помещением, и это влияет не только на налоги, но и на прописку, коммунальные тарифы и условия ипотеки — если рассматриваете такой формат под сдачу, разберитесь в статусе объекта заранее, а не после покупки. Если планируете инвестировать именно в жильё под сдачу, обычная квартира — более предсказуемый вариант с точки зрения самозанятости.

Совмещение с работой по найму

Самозанятость не мешает основной работе: можно официально трудиться по трудовому договору и параллельно платить НПД с дохода от сдачи квартиры — это два разных источника, и они не конфликтуют между собой. Работодателю не нужно ничего согласовывать, а страховые взносы с зарплаты продолжает платить работодатель как обычно. Отдельные нюансы могут возникать в специфических ситуациях с бывшим работодателем — если сомневаетесь, уточните этот момент индивидуально, общего запрета для рядового арендодателя здесь нет.

Если квартира в совместной собственности супругов или в долях

Если квартира куплена в браке и оформлена как совместная собственность, зарегистрироваться самозанятым и получать оплату может любой из супругов — но по факту деньги от общего имущества, поэтому разумно заранее договориться, кто ведёт сдачу и платит налог, чтобы не было путаницы при спорах. Подробнее о том, как режим совместной собственности супругов влияет на распоряжение квартирой, разобрано в статье «Квартира в браке: совместная собственность, согласие супруга и брачный договор».

Если квартира в долевой собственности нескольких человек, каждый из сособственников, сдающий свою долю, может оформить самозанятость отдельно на свой доход, либо договориться, что доход получает и декларирует один из них по доверенности от остальных. Такая схема требует чёткого письменного соглашения между сособственниками — иначе споры о том, кто и сколько получил, решать сложнее. О том, как вообще устроена жизнь с долевой собственностью на квартиру, — в статье «Купить долю в квартире: зачем это делают и чем заканчивается».

Чем самозанятость реально удобнее для арендодателя

Главный плюс — простота: не нужно вести бухгалтерию, сдавать декларации по итогам года и разбираться в вычетах, всё автоматически считается по факту выданных чеков. Второй плюс — низкая ставка по сравнению с обычным доходом физлица: если не оформлять самозанятость, доход от сдачи квартиры декларируется как обычный доход и облагается по общим правилам НДФЛ — актуальную ставку и срок подачи декларации 3-НДФЛ смотрите на сайте ФНС, здесь цифры меняются и приводить их без проверки на дату публикации нечестно.

Третий плюс — практический: чеки из «Мой налог» суммируются в справку о доходах, которую банки принимают при рассмотрении ипотечной заявки. Если основной доход у вас неофициальный или недостаточный, легально задекларированная аренда через самозанятость может стать дополнительным подтверждённым источником — это особенно актуально, если вы параллельно рассматриваете покупку жилья в ипотеку. О том, какой доход банки обычно требуют для одобрения, — в статье «Сколько нужно зарабатывать для ипотеки в Ростове: расчёт по суммам», а условия текущих программ — в «Условия ипотеки в Ростове-на-Дону в 2026: все программы».

Когда самозанятости недостаточно и нужен юрист

Режим не решает вопросы, которые лежат в плоскости права собственности, а не налогов. Если квартира получена по наследству и вы не уверены, кому она принадлежит целиком, — сначала разберитесь с оформлением, а не с налогом на аренду; подробности в статье «Наследство на квартиру: сроки, порядок и сколько стоит оформить». Если планируете со временем продать сдаваемую квартиру, помните, что налог с продажи считается отдельно от НПД и зависит от срока владения — правила разобраны в статье «Налог с продажи квартиры: когда платить не нужно». А если сомневаетесь, что именно писать в договоре найма с жильцом, чтобы защитить себя от споров, — этот вопрос тоже лучше решать с юристом, а не полагаться на шаблон из интернета.

Частые вопросы

Нужно ли отдельно уведомлять налоговую после регистрации в «Мой налог»? Нет, регистрация в приложении и есть постановка на учёт как плательщика НПД — дополнительных уведомлений или заявлений в инспекцию подавать не нужно.

Что будет, если доход от аренды за год превысит 2,4 млн ₽? Статус самозанятого аннулируется, и для дальнейшей легальной сдачи нужно регистрировать ИП на УСН по ставке 6%. Порядок и сроки перехода уточняйте на сайте ФНС.

Можно ли сдавать через самозанятость апартаменты? Нет, режим НПД действует только для жилых помещений — апартаменты и другие нежилые объекты под него не подпадают, для них нужен другой налоговый статус.

Если планируете купить квартиру под сдачу и хотите заранее понимать, какой формат жилья и какой статус объекта не создадут проблем с налогами в будущем, — оставьте заявку, и мы подберём вариант с учётом того, как вы собираетесь им распоряжаться.