Если вы сдаёте гараж или машиноместо в Ростове или Таганроге и хотите платить налог как самозанятый, не получится: режим «налог на профессиональный доход» на нежилую недвижимость не распространяется. Остаются два легальных пути: платить НДФЛ как обычный собственник или оформить ИП. Ниже разбираем, откуда это ограничение и как выбрать между вариантами.
Почему самозанятость не подходит для гаража
Закон о налоге на профессиональный доход (№ 422-ФЗ) разрешает самозанятым один вид доходов от недвижимости: аренду, то есть наём, жилых помещений. Квартиру или комнату сдавать можно. Гараж, машиноместо, кладовую, офис и склад нельзя: это нежилые объекты.
Это не домысел налоговой, а позиция Минфина. В письме от 22.11.2021 № 03-11-11/94188 ведомство прямо отнесло к запрету гаражи. Поэтому история «я зарегистрировался в приложении «Мой налог», выписываю чеки и сплю спокойно» с гаражом не работает. Если вы всё же пробьёте чек за аренду гаража, налоговая вправе не признать режим для этого дохода.
Подробно о том, кому самозанятость подходит и где у неё границы, мы писали в статье Самозанятость для арендодателя: кому подходит и где ограничения. Если у вас есть и квартира под сдачу, и гараж, режимы придётся разделять: по квартире можно так, по гаражу нельзя.
Первый вариант: сдавать как физлицо и платить НДФЛ
Физическое лицо без статуса ИП может сдавать гараж по договору аренды и платить налог на доходы физических лиц. Налоговая сама сумму не посчитает: арендодатель подаёт декларацию 3-НДФЛ за прошлый год и платит налог по её итогам. Вариант простой, регистрироваться нигде не надо.
Минусы такие:
- нужно вести учёт: договор, график платежей, подтверждение получения денег;
- декларация подаётся раз в год, пропуск срока грозит штрафом;
- расходы на содержание гаража учесть без статуса ИП, как правило, не получится, налог считают с дохода;
- если арендатор платит наличными без договора, у вас нет доказательств ни дохода, ни условий.
Общий порядок для жилья разобран в материале Как легально сдавать квартиру: договор, налоги и что бывает за серую аренду. Логика для гаража та же, различается только режим, который доступен.
Второй вариант: ИП
Если гараж сдаётся не разово, а как постоянный источник дохода, имеет смысл рассмотреть статус индивидуального предпринимателя. Тогда доход облагается по выбранной системе налогообложения, а не как доход физлица. Но у ИП есть своя цена: регистрация, отчётность, страховые взносы, а значит, расходы появляются даже в месяцы без аренды.
Какая система выгоднее именно вам, зависит от суммы аренды, расходов и региональных условий. Ставки и лимиты мы здесь не приводим: они меняются, и считать нужно по свежим данным ФНС или вместе с бухгалтером. Общий обзор налогов владельца, который сдаёт и продаёт недвижимость, есть в статье Налоги частного инвестора в недвижимость: аренда и перепродажа.
Честно о том, когда ИП не оправдан
Если гараж один и сдаётся за небольшие деньги, ИП часто оказывается лишней обузой. Взносы и отчётность могут съесть заметную часть дохода, а вот НДФЛ с одной декларации в год переносится проще. Обратная ситуация: несколько гаражей или машиномест, постоянные арендаторы, нужны официальные документы для юрлиц. Тогда ИП становится рабочим инструментом.
Универсального ответа нет, и любой, кто обещает «самый выгодный режим» не посмотрев ваши цифры, продаёт вам иллюзию. Перед регистрацией ИП посчитайте две колонки: ожидаемый годовой доход и обязательные платежи при каждом режиме.
Отдельно про налог на сам гараж
Сдаёте вы гараж или нет, налог на имущество физлиц за него платит собственник. Он считается от кадастровой стоимости, и аренда этого не меняет. Отдельно стоит запомнить: если объект используется в предпринимательской деятельности, льгота для пенсионеров на него не действует (ст. 407 НК РФ). Пенсионер, который начал сдавать гараж как ИП, теряет право на эту льготу по данному объекту.
Ставку по Ростову или Таганрогу мы не называем: она устанавливается местными властями, и актуальную цифру проверяйте в личном кабинете налогоплательщика или на сайте ФНС. Для сравнения, налог на нежилые помещения считается по другим правилам, это разобрано в статье Налог на нежилое помещение: как считают.
Что оформить, чтобы аренда была безопасной
Налоги налогами, но сначала нужен собственник с зарегистрированным правом. Многие гаражи в Ростове и Таганроге стоят в кооперативах или построены давно и не оформлены. Сдавать то, на что нет документов, рискованно: арендатор может усомниться в праве, а договор будет иметь сомнительную силу.
Что проверить до первого договора:
- запись о праве собственности в ЕГРН. Если её нет, посмотрите Как оформить гараж по амнистии: условия и порядок;
- что в договоре указаны объект, срок, размер платы и порядок расчётов; пример структуры есть в чек-листе договора аренды;
- есть ли акт приёма-передачи и условия возврата залога, подробнее в статье Депозит при аренде квартиры: как оформить и как вернуть;
- кто оплачивает электричество и взносы в кооперативе.
Если вы сами только присматриваетесь к гаражу как к объекту для сдачи, сначала прочтите Купить гараж: что проверить до сделки и Гараж или машиноместо: что выбрать.
Что не стоит делать
Перед любым решением полезно прикинуть реальную выгоду. Гараж в спальном районе и гараж у рынка или вокзала сдаются по-разному, а спрос зависит от района и сезона. Цены аренды мы здесь не называем: смотрите свежие объявления рядом с вашим гаражом и вычитайте из дохода налог, электричество, взносы и простои. Иногда после такого подсчёта оказывается, что выгоднее продать гараж, чем возиться с арендой, а как это делать без документов, описано в статье Гараж без документов: можно ли продать.
Самая частая ошибка: сдавать гараж по расписке, ничего не декларируя. Пока всё спокойно, никто не интересуется. Но налоговая получает данные из разных источников, а спор с арендатором легко приводит к тому, что доход всплывает. Вторая ошибка: регистрироваться самозанятым ради гаража, потому что знакомый «так делает». Если налоговая доначислит налог и пени, самозанятость вас не защитит.
Про законопроекты, которые обсуждаются в отношении самозанятых и сдачи нежилой недвижимости, не ориентируйтесь на новости: действует только то, что принято и вступило в силу. Как отличать первоисточник от пересказов, подскажет материал Как проверять новости о законах о недвижимости: где первоисточник.
Частые вопросы
Можно ли сдавать машиноместо самозанятому?
Нет, по той же причине, что и гараж: под режим НПД попадает только аренда жилых помещений. Машиноместо относится к нежилым объектам, поэтому остаются НДФЛ физлица или ИП.
Нужно ли платить налог, если сдаю гараж знакомому за небольшую плату?
Да. Налоговое обязательство возникает от самого факта получения дохода, а не от того, насколько близко вы знакомы с арендатором. Вопрос лишь в том, как вы это оформите: договором и декларацией или без них.
Что выгоднее, ИП или НДФЛ?
Зависит от количества объектов, суммы аренды и ваших расходов. Для одного гаража с небольшим доходом чаще проще оставаться физлицом, для нескольких объектов и постоянных арендаторов стоит считать ИП. Конкретные цифры сверяйте с актуальными данными ФНС.
Куда двигаться дальше
Если вы выбираете гараж или машиноместо в Ростове либо Таганроге, чтобы потом сдавать, или хотите проверить документы на уже имеющийся объект, оставьте заявку. Мы посмотрим выписку, подскажем, чего не хватает для спокойной аренды, и честно скажем, если помощь агентства вам не нужна. Для тех, кто сдаёт жильё в соседнем городе, есть отдельная статья Сдать квартиру в Таганроге: с чего начать.
