Сдавать квартиру легально — это письменный договор с жильцом и один из трёх законных способов платить налог с этого дохода: самозанятость, НДФЛ как физлицо или ИП на упрощёнке. Без договора хозяин квартиры не сможет ни быстро выселить недобросовестного жильца, ни взыскать ущерб, если что-то сломают, а жилец в любой момент может оказаться на улице без предупреждения. Разбираем, как оформить всё правильно и во сколько это на самом деле обходится.

Наём или аренда: как правильно называть договор

В законе, если квартиру сдают гражданину для проживания, это называется договором найма жилого помещения. Слово «аренда» юридически относится к нежилым помещениям и сделкам между юрлицами. В разговоре все говорят «сдать квартиру в аренду», и в этом нет ошибки — но в самом договоре и в общении с юристом правильнее использовать термин «наём». Дальше в этой статье мы тоже будем называть вещи своими именами: наём — если речь о договоре, аренда — если о бытовом смысле сдачи жилья.

Почему договоры почти всегда заключают на 11 месяцев

Если срок договора найма больше года, его нужно зарегистрировать в Росреестре — это официальная процедура с внесением записи об обременении в реестр недвижимости. Долгосрочный наём (более 11 месяцев) подпадает под обязательную регистрацию, а вот договор ровно на 11 месяцев или меньше можно вообще не регистрировать. Именно поэтому подавляющее большинство собственников заключают договор на 11 месяцев, а потом продлевают его — либо тем же документом с допсоглашением, либо новым договором на следующий срок. Это не хитрость и не серая схема, а обычная практика, которая экономит время и деньги на оформлении.

Три законных способа платить налог с аренды

У собственника есть три варианта легализовать доход от сдачи квартиры, и они не равнозначны.

Самозанятость (налог на профессиональный доход). Самый простой и самый популярный вариант для тех, кто сдаёт одну-две квартиры. Ставка — 4% с оплаты, которую вносит квартиросъёмщик-физлицо, и 6%, если платит юрлицо (например, компания снимает жильё для сотрудника). Регистрация проходит в приложении «Мой налог», отдельно уведомлять налоговую не нужно — всё происходит через приложение. При каждом получении оплаты от жильцов нужно формировать чек прямо там же. Ограничение — доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год, и самозанятость нельзя применять для сдачи нежилых помещений и апартаментов: это разрешено только для сдачи именно жилья.

НДФЛ как физлицо. Если самозанятость не оформлена, доход от сдачи квартиры декларируется как обычный доход физического лица. Здесь мы намеренно не называем конкретную ставку налога и срок подачи декларации — эти параметры лучше сверять на актуальный момент на сайте ФНС, потому что нормы могут меняться, а устаревшая цифра в статье принесёт больше вреда, чем пользы.

ИП на УСН. Подходит тем, чей доход от аренды выше лимита самозанятости в 2,4 млн рублей в год, — например, у собственников нескольких квартир или крупных объектов. Ставка на упрощёнке — 6% с дохода, но здесь уже добавляются страховые взносы и требования к отчётности, которые не нужны при самозанятости. Регистрировать ИП только ради сдачи одной квартиры обычно смысла нет — это оправдано, когда доход стабильно выходит за пределы лимита НПД.

Выбор зависит от масштаба: одна квартира и доход в пределах лимита — самозанятость. Несколько объектов или высокий доход — ИП на УСН. Разовая или нерегулярная сдача без желания регистрироваться где-либо — доход по НДФЛ, но тогда нужно самому не забыть отчитаться.

Что обязательно должно быть в договоре найма

Договор не обязан быть заверен нотариусом, но должен быть письменным и содержать ключевые условия, иначе он мало чем поможет в спорной ситуации. В документе стоит зафиксировать: точный адрес и характеристики квартиры, ФИО и паспортные данные обеих сторон, размер платы и порядок её внесения, срок действия договора, порядок передачи и возврата квартиры, состояние имущества на момент заселения — желательно с актом приёма-передачи и перечнем мебели и техники, условия о депозите (это похоже на обеспечительный платёж, о котором мы подробно писали в статье Задаток, аванс или обеспечительный платёж: чем отличаются и что подписывать) и в каких случаях он не возвращается, порядок и сроки расторжения по инициативе каждой из сторон. Конкретные формулировки по срокам предупреждения о выезде и основаниям для расторжения — вопрос, который стоит проговорить с юристом или прописать самостоятельно исходя из вашей ситуации: универсальной нормы, которая подойдёт всем, здесь нет.

Почему «сдам знакомым без бумаг» — плохая идея для всех

Устная договорённость с друзьями или дальними родственниками кажется удобной: не нужно возиться с документами, все и так друг другу доверяют. На практике именно такие сделки чаще всего заканчиваются испорченными отношениями. Без договора не зафиксировано, в каком состоянии была квартира до заселения, какая сумма и когда должна вноситься, что происходит с депозитом при выезде. Если между сторонами возникает конфликт — из-за оплаты, порчи имущества или срока выезда — доказывать что-либо без документа значительно сложнее, а «мы же договорились на словах» в такой ситуации работает плохо для обеих сторон.

Чем рискует арендодатель без договора

Собственник, который сдаёт квартиру устно, оказывается уязвим сразу в нескольких местах. Без письменного договора сложнее оперативно выселить жильца, который перестал платить или нарушает порядок пользования квартирой — нет зафиксированных условий и сроков, на которые можно опереться. Так же сложнее взыскать ущерб, если жильцы залили соседей, сломали технику или испортили ремонт: нет акта приёма-передачи, который бы подтвердил исходное состояние квартиры, и не с чем сравнивать. Отдельная тема — легализация дохода: без договора и уплаты налога сдача квартиры формально остаётся серой схемой, и это отдельный риск сам по себе, независимо от отношений с жильцами.

Чем рискует наниматель

Для того, кто снимает квартиру, отсутствие договора — не меньшая проблема. Без зафиксированного срока договора собственник может попросить съехать в любой момент, и формально противопоставить этому нечего. Нет письменной фиксации суммы платы — значит, собственник может в одностороннем порядке поднять цену посреди срока проживания, ссылаясь на то, что «ничего не подписывали». Нет акта приёма-передачи — значит, при выезде хозяин может обвинить в поломках, которых наниматель не совершал, и не вернуть депозит. Договор защищает не только собственника — грамотно составленный документ одинаково выгоден обеим сторонам сделки.

Когда стоит привлекать агента или юриста, а когда справитесь сами

Если вы сдаёте одну квартиру знакомым людям на длительный срок и обе стороны настроены на честные отношения, типового договора и здравого смысла обычно достаточно — можно найти образец, адаптировать под свою ситуацию и подписать самостоятельно. Юрист или агент нужен в более сложных случаях: если квартира в долевой собственности и нужно согласие всех собственников, если сдаётся посуточно или с частой сменой жильцов, если в квартире есть ипотечное обременение и нужно уточнить, требуется ли согласие банка, или если вы сдаёте несколько объектов и хотите выстроить процесс так, чтобы не тратить время на каждый договор заново. В агентстве недвижимости, которое работает с долгосрочной сдачей, обычно уже есть отработанные шаблоны договоров и понимание, какие условия чаще всего становятся источником споров — это экономит время, но, конечно, стоит денег в виде комиссии. Кстати, если вы снимаете квартиру напрямую у собственника без агентства, о рисках такой сделки с другой стороны — со стороны нанимателя — мы писали в статье Квартира от собственника в Ростове: как найти и чем рискуете.

FAQ

Нужно ли регистрировать договор аренды на 11 месяцев? — Нет, обязательной регистрации в Росреестре подлежит только наём сроком более 11 месяцев (то есть от года и дольше). Договор на 11 месяцев или меньше можно не регистрировать, поэтому такой срок и стал стандартом на рынке.

Какой налог платить, если сдаю квартиру через самозанятость? — 4% с суммы, которую платит жилец-физлицо, и 6%, если платит юридическое лицо. Регистрация проходит в приложении «Мой налог», отдельно уведомлять налоговую инспекцию не требуется, а чек формируется при каждом получении оплаты.

Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый? — Нет. Самозанятость (НПД) распространяется только на сдачу жилых помещений. Апартаменты и другие нежилые объекты под этот режим не подпадают — нужно выбирать другую форму налогообложения, например ИП на УСН, и уточнять детали у юриста или в налоговой.

Если сомневаетесь, какой налоговый режим выбрать под свою ситуацию, как составить договор найма или стоит ли доверить сдачу квартиры агентству, оставьте заявку — разберём ваш случай и подскажем, с чего начать.