Налоговый вычет за апартаменты не дают, и перевод помещения в жилое после покупки ничего не меняет. Это не прихоть инспекции, а прямое следствие того, как устроена статья 220 Налогового кодекса. Если вы присматриваете апартаменты в Ростове или Таганроге в расчёте вернуть 13% с покупки, лучше узнать об этом до договора, а не после отказа из налоговой.

Почему вычет привязан к жилью

Имущественный вычет при покупке положен за жилой дом, квартиру, комнату, доли в них, а также за землю под жилое строительство. Список закрытый. Слова «апартаменты» в нём нет, и расширительно его не толкуют.

Юридически апартаменты — это нежилое помещение. В выписке из ЕГРН у него будет назначение «нежилое», пусть в рекламе его называют «квартирой с видом на реку» или «студией в центре». Налоговая смотрит именно в выписку, а не в буклет застройщика. Поэтому с точки зрения вычета апартаменты ничем не отличаются от офиса или склада, хотя живут в них как в обычной квартире.

Если вы ещё выбираете формат, сначала прочитайте разбор Апартаменты или квартира: в чём разница и что выбрать. Вычет — только один из пунктов в этом сравнении, но для многих покупателей решающий.

Перевод в жилое не возвращает право на вычет

Самая частая надежда звучит так: куплю как апартаменты, потом переведу в жилое помещение, и вычет дадут. Не дадут. Минфин прямо разъяснял это в письме от 03.02.2020 № 03-04-05/6583: если помещение стало жилым уже после покупки, права на вычет это не создаёт.

Логика простая. Вычет привязан к тому, что вы купили, а не к тому, чем объект стал потом. На момент сделки вы приобретали нежилое помещение, расходы были на него. Последующее изменение статуса — это ваше отдельное решение, а не покупка жилья.

Есть и практическая сторона. Сам перевод нежилого помещения в жилое возможен далеко не всегда: многое зависит от дома, назначения здания и требований к жилым помещениям. Подробности разобраны в статье Перевод нежилого помещения в жилое: когда возможно. Рассчитывать на перевод ради вычета нельзя ни юридически, ни организационно.

Как это выглядит на практике

Вот типичный сценарий, который мы видим у покупателей. Человек находит апартаменты дешевле соседней квартиры в новостройке и мысленно прибавляет к экономии ещё и вычет. Потом подаёт декларацию 3-НДФЛ, прикладывает договор и выписку, а инспекция отказывает: объект нежилой.

Сравнивать цены апартаментов и квартир честно можно только после поправки на вычет. Квартира за ту же сумму даёт возможность вернуть налог, апартаменты — нет. Конкретные цифры зависят от вашей зарплаты, цены и уплаченного НДФЛ, поэтому считайте на своих данных, а не на чужих примерах.

Как вообще проходит оформление вычета на обычную квартиру, расписано в материале Налоговый вычет при покупке квартиры: пошагово для жителей Ростова. Здесь важно другое: перед покупкой убедитесь, что объект вообще попадает в этот сценарий.

Как проверить статус до сделки

Проверка занимает несколько минут и стоит дешевле любой ошибки.

  • закажите выписку из ЕГРН и посмотрите графу «Назначение»: должно быть «жилое», а не «нежилое»;
  • в договоре предмет сделки должен называться квартирой или жилым помещением, а не «апартаментами» или «нежилым помещением»;
  • если в проектной декларации застройщика написано «нежилые помещения», это тоже сигнал, даже если в рекламе мелькает слово «квартиры».

Как отличить апартаменты по бумагам, подробно описано в статье Как отличить апартаменты от квартиры по документам. Не верьте устному «это же фактически квартира»: для налоговой и банка значение имеет только запись в реестре.

Отдельно о договорах с застройщиком. Если в ДДУ или предварительном договоре прямо написано «нежилое помещение», это не опечатка и не формальность, которую можно потом поправить. Просите объяснить, на каком основании объект назван нежилым, и просите письменно. Устные заверения менеджера о том, что вычет «как-нибудь одобрят», юридической силы не имеют, а отказ налоговой оспорить не получится: она применяет закон, а не обещания продавца.

Что ещё не работает вместе с вычетом

Отсутствие вычета обычно приходит в комплекте с другими ограничениями. Налог на апартаменты считают по другим правилам, и разбор причин есть в статье Налог на апартаменты: почему он выше. С ипотекой тоже есть нюансы: льготные программы на нежилое не распространяются, подробнее в материале Ипотека на апартаменты: почему не подходят льготные программы. И регистрация по месту жительства устроена иначе: Прописка в апартаментах: что можно, а что нет.

Если сложить всё вместе, картина такая: апартаменты могут оказаться дешевле на входе, но вы теряете сразу несколько инструментов, которые у владельцев квартир работают по умолчанию. Вычет — самый ощутимый из них.

Когда апартаменты всё же имеют смысл

Мы не говорим, что апартаменты — плохой выбор для всех. Они подходят, если вы покупаете для сдачи или как вложение и понимаете, что вычета не будет, а налоговую нагрузку посчитали заранее. Подойдут и тем, кому важны конкретное расположение или вид, а жить там постоянно не планируется.

А вот если вы покупаете единственное жильё для семьи, рассчитываете на вычет, семейную ипотеку или маткапитал, то апартаменты обычно проигрывают квартире. Тут честный совет: не пытайтесь «дотянуть» объект до жилого статуса, а выбирайте жилое с самого начала.

Агентство для такой проверки не всегда нужно. Если вы умеете читать выписку из ЕГРН и договор, статус можно проверить самостоятельно за вечер. Помощь пригодится, когда документы противоречат друг другу или продавец уверяет, что вопрос со статусом «решится потом».

Что делать, если апартаменты уже куплены

Если сделка позади, трезво оцените ситуацию. Вычет за уже купленные апартаменты вы не получите ни сразу, ни позже, даже при переводе в жилое. Зато вы можете получить его в будущем, если когда-нибудь купите настоящую квартиру или жилой дом: право на вычет за апартаменты вы не израсходовали, потому что его не было. О том, как переносится остаток вычета и что учитывается, читайте в статье Остаток имущественного вычета: как перенести на следующую квартиру.

Если вы сомневаетесь, почему вам могут отказать по другим причинам, загляните в разбор Когда не дают имущественный вычет: частые причины отказа. Он поможет отделить ваш случай от ошибок в оформлении.

Частые вопросы

Можно ли получить вычет за апартаменты, если потом перевести их в жилое помещение? Нет. Минфин в письме от 03.02.2020 № 03-04-05/6583 разъяснил, что перевод апартаментов в жилое помещение после покупки права на вычет не даёт. Значение имеет статус на момент сделки.

Дают ли вычет на землю под апартаментами или на нежилое помещение? Вычет положен за жильё, доли в нём и землю под жилищное строительство. Для нежилых помещений такой возможности в статье 220 нет. Земельный вопрос для частного дома разобран отдельно: Вычет за участок под дом: почему только после регистрации дома.

Как понять, что покупаю именно апартаменты, а не квартиру? Смотрите выписку из ЕГРН: графа «Назначение» покажет «нежилое» или «жилое». Если сомневаетесь, сопоставьте её с договором и проектной декларацией, а спорные случаи, например лофты, разберите по материалу Лофт: это квартира или апартаменты.

Если вы сейчас выбираете между апартаментами и квартирой в Ростове или Таганроге и хотите заранее проверить статус объекта и налоговые последствия, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы посмотрим документы и честно скажем, что в них не так, даже если объект придётся отложить.