Продаёте апартаменты и рассчитываете на привычные правила для квартиры? Часть из них не сработает. Срок владения считается так же, а вот сокращённый срок для единственного жилья и большой вычет при продаже на апартаменты не распространяются. Ниже разбираем, когда налог платить придётся, а когда нет, и что можно учесть вместо вычета.

Почему апартаменты считаются не жильём

Юридически апартаменты — это нежилое помещение. В документах это видно сразу: в выписке из ЕГРН назначение указано как «нежилое». Для налога с продажи это принципиально, потому что закон делит имущество на две корзины: жильё с землёй и «иное недвижимое имущество». Апартаменты, офис, кладовая попадают во вторую.

Если вы ещё не уверены, что у вас в собственности, начните с документов: как это проверить, мы описали в статье Как отличить апартаменты от квартиры по документам. А общую разницу между форматами — в материале Апартаменты или квартира: в чём разница и что выбрать.

Минимальный срок владения: 5 лет или 3 года

НДФЛ с продажи недвижимости не платят, если вы владели ею достаточно долго. По общему правилу срок — 5 лет. Три года действуют только в случаях, перечисленных в пункте 3 статьи 217.1 Налогового кодекса. Не будем пересказывать список по памяти: откройте статью и проверьте, подходит ли ваша ситуация, или уточните у налоговой.

Главное отличие от квартиры: сокращённый срок для единственного жилья относится только к жилым помещениям. Апартаменты жильём не являются, поэтому довод «это моё единственное жильё, значит хватит трёх лет» не работает. Если вы купили апартаменты, прожили там всю жизнь и считаете их домом, для налога это ничего не меняет.

С какой даты идёт отсчёт срока, разобрано отдельно: Срок владения квартирой: с какой даты считают для налога. Логика для нежилых помещений та же — смотрят на дату регистрации права, а не на дату подписания договора.

Какой вычет положен при продаже

Если срок не выдержан, налог считают с дохода от продажи. Чтобы его уменьшить, есть два пути, и по статье 220 Налогового кодекса они зависят от вида имущества:

  • Для жилья и земли — вычет 1 000 000 рублей.
  • Для иного недвижимого имущества, к которому относятся и нежилые помещения, а значит и апартаменты, — вычет 250 000 рублей.

Разница в четыре раза и есть та самая «потеря» относительно квартиры. Если вы продаёте апартаменты и вам кажется, что налог получился неожиданно большим, скорее всего, вы сравнивали себя с владельцем квартиры.

Расходы на покупку вместо вычета

Фиксированный вычет — не единственный вариант. Вместо него можно уменьшить доход на подтверждённые расходы на покупку. Это выгодно, когда вы купили апартаменты дорого, а продаёте почти за те же деньги или чуть выше: тогда налогооблагаемая база будет небольшой, и 250 000 рублей вам просто не нужны.

Выбирать нужно что-то одно: либо вычет, либо расходы. Считайте оба варианта на своих цифрах. Для расходов понадобятся документы: договор покупки, платёжки, расписки или банковские выписки. Если после покупки прошло много лет и бумаги затерялись, сразу поднимайте архив. Без подтверждения учесть расходы не получится, и останется только фиксированная сумма.

Отдельно про цифры. Мы намеренно не приводим примеров с ценами и суммами налога: ставка и итог зависят от вашего статуса и конкретной сделки, а подставлять чужие числа в чужую ситуацию — плохая идея. Рассчитайте по своим документам или попросите налоговую проверить расчёт.

Когда налога не будет совсем

Есть три ситуации, при которых платить не придётся:

  • срок владения уже прошёл: 5 лет или 3 года, если вы подпадаете под пункт 3 статьи 217.1;
  • расходы на покупку равны цене продажи или выше её, и дохода к налогообложению нет;
  • вы продаёте дешевле, чем покупали: дохода после учёта расходов нет, значит, и налога нет.

Во втором и третьем случаях, то есть когда срок не выдержан, а налога нет из-за расходов, про декларацию лучше уточнить в налоговой заранее. Подробнее о порядке подачи и о том, как это выглядит в год сделки, — в материале Продали квартиру в 2026 году: когда декларация и налог. Для апартаментов логика такая же, меняются только вычет и срок.

Что учесть, пока апартаменты ещё не проданы

Если вы только думаете о продаже, посчитайте, сколько месяцев осталось до пятилетней отметки. Иногда подождать выгоднее, чем продавать сейчас: налог, который можно не платить совсем, весомее любого «выгодного момента» на рынке.

Также стоит помнить о планах законодателя. Что обсуждается по налогу с продажи, мы собрали в статьях НДФЛ с продажи квартиры: что предлагает Минфин на 2027 год и Продать квартиру до 2027 года: стоит ли спешить. Разделяйте то, что уже принято, и то, что только предлагают.

Если апартаменты вы сдавали, налоги за аренду — отдельная тема: Сдавать апартаменты: какие налоги и почему не подходит самозанятость. А годовой налог на имущество по такому помещению посчитан в материале Налог на апартаменты: почему он выше.

Минусы и ограничения: где легко ошибиться

  • Привычка мерить квартирой. Все советы из интернета про «единственное жильё за 3 года» написаны для квартир.
  • Перевод в жильё не спасает. Если вы переводили апартаменты в жилое помещение или собираетесь это делать, смотрите Перевод нежилого помещения в жилое: когда возможно. Но не рассчитывайте, что перевод автоматически даст налоговые преимущества: проверяйте это в налоговой до сделки.
  • Нет документов на расходы. Без подтверждения останется вычет 250 000 рублей.
  • Цена в договоре. Занижать её ради налога не стоит: это рискованно для обеих сторон, а не только для продавца.

Нужно ли для всего этого агентство? Если вы твёрдо знаете срок владения, у вас сохранились документы, а покупатель понятен — налоговую часть вполне можно посчитать самостоятельно. Агентство полезно, когда сделка нестандартная: долгая история владения, несколько собственников, неочевидный статус помещения или покупатель с ипотекой.

Частые вопросы

Можно ли применить вычет 1 000 000 рублей при продаже апартаментов? Нет. Для нежилых помещений, к которым относятся апартаменты, вычет составляет 250 000 рублей. Либо можно вместо него учесть подтверждённые расходы на покупку.

Три года владения хватит, если апартаменты — моё единственное жильё? Нет. Сокращённый срок для единственного жилья применяется только к жилым помещениям. Для апартаментов общее правило — 5 лет, а 3 года возможны лишь в случаях из пункта 3 статьи 217.1 НК РФ.

Что выбрать: вычет или расходы? То, что даёт меньшую налоговую базу. Если вы купили дорого и документы сохранились, обычно выгоднее расходы. Если подтверждений нет или покупка была давно и очень дёшево, остаётся вычет. Посчитайте оба варианта до подписания договора.

С чего начать

Если собираетесь продавать апартаменты в Ростове или Таганроге, пришлите нам выписку из ЕГРН и дату регистрации права. Мы вместе посмотрим, какой срок у вас идёт, что можно учесть и как лучше выстроить сделку, а за точным расчётом налога вы всегда можете обратиться в налоговую. Оставьте заявку на сайте, и мы свяжемся с вами в удобное время.