Минфин предлагает с 2027 года включить доходы от продажи недвижимости в прогрессивную шкалу НДФЛ — ту, где ставка растёт вместе с доходом и доходит до 22%. Важно сразу: это предложение, а не закон. На 26 октября 2026 года такая норма не принята, и продавать квартиру по новым правилам никто не обязан. Ниже — что именно известно, чего пока нет, как отличить идею министерства от действующей нормы и что разумно сделать собственнику, не поддаваясь панике.

Что именно предлагает Минфин

Суть предложения укладывается в одну фразу: доход от продажи недвижимости предлагают считать вместе с другими доходами по прогрессивной шкале НДФЛ, где верхняя ставка — 22%. То есть налог с продажи квартиры мог бы зависеть от того, какой суммой выходит доход, а не считаться отдельно.

Это всё, что можно утверждать уверенно. Пороги, на которых ставка растёт, точная дата начала, исключения для единственного жилья или для семей с детьми, переходные правила для тех, кто купил квартиру раньше, — ничего из этого мы не пишем, потому что в проверенном виде этих деталей нет. Если вы встретите статью, где всё это уже расписано по пунктам, это повод насторожиться, а не начинать считать.

Общую картину по году — что уже решено, а что только обсуждают, — мы собрали в статье «Недвижимость в 2027 году: что уже решено, а что только обсуждают».

Предложение — это ещё не закон: как отличить

Налоги в России меняются через Налоговый кодекс. Между словами «министерство предлагает» и «с 1 января действует» лежит длинный путь: текст законопроекта, рассмотрение в Госдуме в нескольких чтениях, Совет Федерации, подпись президента, официальная публикация. На любом этапе формулировки могут поменяться, а предложение — остаться предложением.

Как понять, на каком этапе новость:

  • «Минфин предлагает», «обсуждается», «рассматривается» — это идея. Для ваших расчётов сегодня она ничего не меняет.
  • «Законопроект внесён», «принят в первом чтении» — уже есть текст, но он ещё может измениться.
  • «Закон подписан и опубликован» — вот с этого момента имеет смысл смотреть на дату вступления в силу и пересчитывать планы.

Где искать первоисточник и как не попасть на пересказ пересказа, разобрали отдельно: «Как проверять новости о законах о недвижимости: где первоисточник».

Как налог с продажи работает сейчас

Пока предложение остаётся предложением, действуют нынешние правила. Ключевая для большинства продавцов вещь — минимальный срок владения: если квартира в собственности дольше него, налог с продажи платить не нужно. Подробно — в статье «Налог с продажи квартиры: когда платить не нужно».

Срок зависит от ситуации, и здесь много тонкостей:

Если срок ещё не вышел, налог можно законно уменьшить — вычетом или расходами на покупку. Варианты собраны в статье «Налог при продаже квартиры: законные способы уменьшить». А если сделка уже состоялась в этом году, сроки декларации и оплаты — здесь: «Продали квартиру в 2026 году: когда декларация и налог».

Кого предложение может касаться, а кого вряд ли

Честный ответ: пока нет текста закона, точно сказать нельзя. Можно только рассуждать о логике.

Если квартира в собственности дольше минимального срока, сегодня налога с продажи нет вовсе. Именно поэтому для многих собственников вопрос «что будет в 2027-м» на практике сводится к простому: сохранится ли это правило. Ответа на него в предложении, каким оно известно сейчас, нет. Будет ли это правило сохранено в новой конструкции — неизвестно, и придумывать за Минфин мы не будем. Поэтому тем, кто давно владеет жильём, нет смысла пересчитывать что-либо сейчас; есть смысл дождаться текста.

Внимательнее за новостями стоит следить тем, кто продаёт квартиру раньше минимального срока, продаёт несколько объектов или крупную недвижимость. Но и им решения лучше принимать по закону, а не по заголовку. Если норму примут, у неё будет конкретный текст, дата вступления в силу и, возможно, переходные положения — тогда и появится, что считать. До этого любая таблица «сколько вы заплатите в 2027 году» — чужие допущения, выданные за факт.

Стоит ли из-за этого срочно продавать

Спешка — главный риск этой новости. Квартиру, выставленную «чтобы успеть до 1 января», часто продают дешевле, соглашаются на неудобные условия и не успевают нормально проверить покупателя. Выигрыш при этом может оказаться нулевым: если срок владения уже вышел, налога нет и сейчас, а будущие правила неизвестны.

Если продажа и так была в планах, логику «продавать сейчас или подождать» мы разобрали без прогнозов: «Продать квартиру до 2027 года: стоит ли спешить».

Что разумно сделать уже сейчас

Несколько спокойных шагов, которые полезны при любом исходе:

  • Посчитайте свой срок владения. Найдите выписку из ЕГРН или документ-основание и проверьте дату. Многие узнают, что налога у них нет при любом сценарии.
  • Соберите документы о расходах на покупку. Договор, платёжки, расписки — они уменьшают налог по действующим правилам, если срок не вышел.
  • Подпишитесь на первоисточник, а не на пересказы. Сайт Минфина, база законопроектов Госдумы, официальная публикация правовых актов.

Когда агентство не нужно

Если вы не продаёте квартиру и просто хотите понять новость, агентство не нужно — достаточно первоисточника и пары статей выше. Если продаёте давно принадлежащее вам жильё без сложностей с долями, детьми и наследством, налоговый вопрос тоже часто решается самостоятельно: проверили срок владения — и всё.

Помощь имеет смысл, когда продажа реальная и сроки поджимают: нужно правильно посчитать налог, выбрать момент, подготовить документы и не продешевить на эмоциях. ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах — и мы не станем торопить вас с решением из-за новости, которая ещё не стала законом.

Частые вопросы

Шкала НДФЛ до 22% для продажи квартиры уже действует?

Нет. Это предложение Минфина на 2027 год. Закон не принят, и пока действуют нынешние правила налогообложения продажи жилья.

Если я владею квартирой дольше минимального срока, заплачу ли я налог в 2027 году?

По действующим правилам — нет. Как будет в новой конструкции, станет понятно только из текста закона, если его примут. Деталей сейчас нет, и любые точные ответы на этот вопрос — догадки.

Где проверить, приняли ли закон?

В официальных источниках: база законопроектов Госдумы и официальная публикация правовых актов. Новостная заметка без ссылки на текст документа — не доказательство.

Если вы планируете продажу и хотите спокойно разобраться, как налог выглядит именно в вашем случае по действующим правилам, оставьте заявку — посчитаем срок владения, подскажем по документам и поможем выбрать время сделки без спешки.