Если кладовка поставлена на кадастровый учёт как отдельное нежилое помещение и у неё есть свой кадастровый номер, продать её без квартиры можно: это самостоятельный объект недвижимости, и сделка с ним оформляется отдельно от квартиры. Если же кладовая нигде не выделена как помещение, продавать нечего. Всё упирается в одно: что именно записано в выписке из ЕГРН. Разберём, как это проверить, и чего ждать от налогов.

Сначала выясните, что у вас за кладовка

Слово «кладовка» в быту означает три разных вещи, и юридически они не похожи.

  • Отдельное помещение. У него свой кадастровый номер, своя запись в ЕГРН, своё свидетельство в виде выписки. Это нежилое помещение, такой же объект, как квартира или офис.
  • Часть квартиры. Встроенный шкаф или чулан внутри квартиры входит в её площадь и отдельно не продаётся. Он следует за квартирой.
  • Подвальная кладовая без оформления. Если её не выделили как отдельное помещение, она входит в общее имущество дома (ст. 36 ЖК РФ). Хозяином такой «своей» кладовки без решения собственников вы не являетесь.

Проверка занимает несколько минут: закажите выписку из ЕГРН по адресу или по кадастровому номеру. Нужны вид объекта («помещение»), назначение («нежилое»), площадь и сведения о правообладателе. Если в выписке на квартиру кладовой нет, а договор в новостройке называл её отдельным объектом, ищите отдельную запись. Как устроено оформление при покупке в новостройке, мы разбирали в статье «Кладовка в новостройке: покупать ли и как оформлена».

Можно ли продать кладовку отдельно от квартиры

Да, если она учтена как самостоятельное помещение. Тогда вы вправе продать, подарить или завещать её независимо от квартиры, а покупатель не обязан быть жильцом дома. Сделка идёт по тем же правилам, что и любая сделка с недвижимостью: договор купли-продажи, регистрация перехода права в Росреестре, расчёты.

Что стоит проверить до объявления:

  • права на кладовку принадлежат именно вам, а не только на квартиру;
  • нет залога: если квартира в ипотеке, уточните у банка, распространяется ли залог на кладовку, и нужно ли согласие;
  • нет арестов и запретов в выписке;
  • если вы в браке, понадобится вопрос о согласии супруга: смотрите, на каких деньгах и когда куплено.

Про расчёты и безопасную схему оплаты у нас есть отдельный разбор: «Сервис безопасных расчётов банка: как платить за вторичку». Для кладовки логика та же.

Где подвох: ликвидность и общая часть дома

Юридически продать можно, практически покупателей мало. Кладовку в многоквартирном доме разумно покупать чаще всего соседям: человеку из другого района она неудобна. Поэтому первый шаг продавца это опрос жильцов своего дома и подъезда. Цену придётся определять по аналогичным предложениям, а не по цене квартиры за метр: нежилые помещения оцениваются иначе. Конкретных цифр мы приводить не будем, потому что рынок отдельных кладовых в Ростове и Таганроге тонкий, а сопоставимых сделок единицы.

Второй подвох касается общей части дома. Долю в праве на общее имущество многоквартирного дома нельзя отчуждать отдельно от помещения (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Это значит, что вместе с кладовкой покупатель получает и долю в общем имуществе, а вместе с ней обязанности собственника помещения в доме. Об этом подробнее в статье «Общее имущество дома: что принадлежит всем собственникам».

Налоги при продаже: срок владения и вычет

Здесь многие рассчитывают на льготы, как при продаже квартиры, и ошибаются.

  • Срок владения. НДФЛ при продаже не платят после минимального срока: 5 лет по общему правилу, 3 года в случаях из п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Сокращённый срок для единственного жилья относится только к жилым помещениям, а кладовка нежилая. Поэтому для неё ориентируйтесь на общий срок. Как считают дату начала, смотрите в статье «Срок владения квартирой: с какой даты считают для налога».
  • Вычет при продаже. Для жилья и земли это 1 000 000 рублей. Для иного недвижимого имущества, к которому относятся нежилые помещения, это 250 000 рублей (ст. 220 НК РФ). Вместо вычета можно учесть подтверждённые расходы на покупку, если они у вас есть и вы их сохранили.

Если вы продаёте кладовку раньше срока, расчёт зависит от цены продажи, цены покупки и документов. Ставку и сумму мы не называем: считайте на актуальных правилах и сверяйтесь с налоговой. Похожий разбор для квартир есть в материале «Налог с продажи квартиры: когда платить не нужно», но помните про отличие вычета и сокращённого срока.

Налог на имущество и льготы владельца

Пока кладовка у вас, за неё начисляется отдельный налог на имущество, как за самостоятельный объект. Он приходит в уведомлении отдельной строкой. Это частая неожиданность: человек платит за квартиру и не знает, что у него числится ещё и нежилое помещение.

Льгота пенсионерам по ст. 407 НК РФ действует по видам имущества: квартира или комната, жилой дом, творческая мастерская, хозстроение до 50 кв. м на садовом, ЛПХ или ИЖС-участке, гараж или машино-место. Кладовой в многоквартирном доме в этом перечне нет, как нет апартаментов и офисов. Значит, федеральной льготы на кладовку у пенсионера нет. Есть ли местные послабления в вашем муниципалитете, мы не утверждаем: уточняйте в налоговой.

Вычета при покупке (ст. 220 НК РФ) на кладовку тоже ждать не стоит: он положен за жилой дом, квартиру, комнату, доли в них и землю под жильё, а нежилое помещение в этот список не входит. Поэтому, если вам предлагают «докупить кладовку за вычет», это неверное обещание. Похожая история с родственниками описана в статье «Купить квартиру у родителей: почему не будет вычета».

Когда лучше не продавать отдельно

Есть три случая, когда стоит притормозить.

  • Квартира в ипотеке. Банк может иметь залог на всё, что оформлено вместе с квартирой. Не торопитесь размещать объявление, пока не прояснили вопрос письменно.
  • Кладовка нужна вам же. Если рядом будет жить покупатель, который шумит или хранит там странные вещи, вы получите соседа за стенкой. Часто разумнее сдать место в аренду, а не продавать.

Когда агентство не нужно: если у вас готовый покупатель-сосед, выписка чистая, залога нет, достаточно договора и регистрации. А вот при сомнениях в статусе, залоге или долях стоит показать документы специалисту до выхода на сделку.

Короткий порядок действий

  • Закажите выписку из ЕГРН на кладовку и проверьте вид и назначение объекта.
  • Проверьте залог, аресты и семейные ограничения.
  • Посчитайте срок владения и определите, возникнет ли налог.
  • Найдите покупателя среди соседей, потом на площадках.

Частые вопросы

Можно ли продать кладовку соседу без квартиры? Да, если она стоит на учёте как отдельное нежилое помещение со своим кадастровым номером. Если же она входит в общее имущество дома, продать её нельзя: она не ваша.

Платится ли НДФЛ при продаже кладовки? Зависит от срока владения: после 5 лет по общему правилу налога нет. Сокращённый срок для единственного жилья на нежилое помещение не распространяется. До этого срока можно применить вычет 250 000 рублей или учесть подтверждённые расходы на покупку.

Положена ли пенсионеру льгота по налогу на кладовку? Федеральная льгота по ст. 407 НК РФ такого вида имущества не называет. Уточните в налоговой, нет ли местных условий.

Если у вас есть кладовка и вы не уверены, как она записана в документах, пришлите нам выписку или номер объекта. Мы посмотрим, что за объект, и честно скажем, можно ли продавать его отдельно и стоит ли это делать.