Купить квартиру у мамы или папы можно: закон не запрещает сделку купли-продажи между родителями и детьми. Но имущественный вычет по такой покупке вам не дадут, даже если деньги переведены честно, а договор зарегистрирован. Налоговая считает родителей и детей взаимозависимыми лицами, а по сделкам между ними вычет не предусмотрен. Поэтому прежде чем подписывать договор, стоит понять, зачем семье нужна именно продажа и не проще ли оформить всё иначе.

Почему вычета не будет

Имущественный вычет возвращает часть налога, который вы заплатили со своей зарплаты, если потратили деньги на жильё. Логика у правила простая: государство не хочет компенсировать налог по сделкам, где продавец и покупатель — одна семья и цену можно назначить как угодно. Поэтому покупку у близких людей налоговый закон относит к сделкам между взаимозависимыми лицами и вычет по ней не даёт.

На практике это выглядит так: семья всё сделала по правилам, подала декларацию — и получила отказ. Спорить в такой ситуации бессмысленно, это не ошибка инспектора. Подробнее о том, кого именно касается правило и какие ещё бывают причины отказа, мы писали в статье Когда не дают имущественный вычет: частые причины отказа. Перечень взаимозависимых лиц определяет Налоговый кодекс, и если продавец вам родственник не по прямой линии, уточните вопрос в налоговой до сделки, а не после.

Ещё один момент, о котором часто забывают: вычет не «сгорает». Если по покупке у родителей его не дали, право на него сохраняется, и вы сможете заявить его позже, когда купите жильё у постороннего продавца.

Дарение: обычно проще и дешевле

Если цель — просто передать квартиру внутри семьи, без настоящего расчёта, продажа чаще всего лишняя. Родители могут подарить квартиру ребёнку, и НДФЛ здесь не возникает ни у кого: близкие родственники от налога с подарка освобождены. Вычета при дарении тоже нет — подарок не считается расходом на покупку, — но и терять в этом случае нечего, ведь вы ничего не платили.

С 2025 года договор дарения недвижимости обязательно удостоверяет нотариус, причём независимо от степени родства. Что это значит для семьи и сколько стоит, разобрано в статье Дарение квартиры в 2026: почему теперь без нотариуса не обойтись.

У дарения есть свои минусы. Передумать после регистрации нельзя: квартира больше не принадлежит родителям, и вернуть её «потому что поссорились» не получится. Если родителям важно сохранить за собой контроль, стоит сравнить разные способы. Сравнение по срокам, расходам и рискам — в материале Завещание, дарение или продажа родственнику: что выбрать и во что обойдётся, а взгляд со стороны пожилого человека — в статье Рента, дарение или завещание: как пожилому человеку распорядиться квартирой.

Когда продавать всё-таки имеет смысл

Продажа между родственниками — обычная сделка с договором, деньгами и регистрацией. Без вычета она проигрывает дарению по расходам, но бывают ситуации, где без неё не обойтись.

  • Родителям нужны деньги. Например, они переезжают в квартиру поменьше или ближе к детям и хотят получить за своё жильё реальную сумму. Тогда продажа ребёнку — понятный и честный способ.
  • Есть братья и сёстры. Если квартиру просто подарить одному из детей, остальные могут почувствовать себя обделёнными. Продажа по понятной цене, с реальным расчётом, снимает часть вопросов: родители получили деньги и могут распорядиться ими так, как считают справедливым.
  • Хочется зафиксировать расчёт. Иногда в семье важно, чтобы было видно: квартиру не отдали даром, а купили. Это может пригодиться и в отношениях внутри семьи, и в будущем.

При этом важно, чтобы деньги действительно переходили от покупателя к продавцу. Договор продажи «на бумаге», за которым нет расчёта, — это уже риск, что сделку оспорят как притворную. О том, чем опасны такие схемы между родственниками, подробно — в статье Обмен квартирами с родственником: мена, дарение или продажа.

Налог для родителей-продавцов

Родство между сторонами не отменяет правил для продавца. Если родители владели квартирой меньше минимального срока, с продажи может возникнуть налог — ровно как при продаже чужому человеку. С какой даты считают этот срок, мы разбирали в статье Срок владения квартирой: с какой даты считают для налога. Проверьте это до сделки: иногда разумнее подождать или выбрать другой способ передачи жилья.

Риски: наследники и деньги

Главный риск таких сделок — не налоговый, а семейный. Квартира, которая ушла одному ребёнку при жизни родителей, потом уже не войдёт в наследство. Если другие дети узнают об этом позже, может начаться спор, а сделку попробуют оспорить. Чтобы снизить риск, стоит:

  • обсудить решение со всеми, кого оно касается, до сделки, а не ставить перед фактом;
  • проводить расчёт безналично, чтобы путь денег был виден по выпискам;
  • хранить договор, выписки и документы о передаче денег.

Как безопасно передать деньги за квартиру, мы писали в статье Аккредитив, эскроу или ячейка: как безопасно получить деньги за квартиру. Если же деньги на покупку вам дали родители (например, чтобы вы купили квартиру им или себе у постороннего продавца), подарок лучше оформить документально — как это сделать, разобрано в статье Деньги на квартиру подарили родители: как это подтвердить.

Если родитель сам не может прийти на сделку, понадобится доверенность, и покупателю стоит понимать, как её проверить. Об этом — в материале Сделка за пожилого родителя: доверенность и что проверит покупатель.

А если покупать в ипотеку

Здесь нужна осторожность. Банк, который кредитует покупку, проверяет сделку по своим правилам, и подход к покупке у близких родственников у разных банков может отличаться. Не стоит заранее рассчитывать на одобрение: сначала уточните в выбранном банке, готов ли он кредитовать именно такую сделку и какие документы попросит. И помните, что вычета по такой покупке не будет — это стоит заложить в расчёт заранее.

Когда агентство не нужно

Скажем честно: если всё решается внутри семьи, квартира чистая, без долгов, ипотеки и детских долей, а братья и сёстры в курсе и согласны, — риелтор вам не нужен. Дарение оформит нотариус, продажу можно провести самостоятельно через МФЦ или того же нотариуса. Агентство не повлияет на правило о вычете и не обойдёт его.

Помощь может пригодиться в других случаях: когда родители продают свою квартиру постороннему покупателю и покупают новую, когда в сделке участвуют деньги нескольких членов семьи или когда нужно подобрать жильё, удобное пожилым. Как выбрать такую квартиру, мы собрали в опорной статье Квартира для пожилых родителей: как выбрать, а о том, на кого её оформить, — в материале Купить квартиру родителям: на кого оформить.

FAQ

Можно ли получить вычет, если купить квартиру у родителей? Нет. Родители и дети для налоговой — взаимозависимые лица, и по сделке между ними имущественный вычет не дают. Право на вычет при этом сохраняется, его можно использовать при другой покупке.

Нужно ли платить налог, если родители подарят квартиру? Нет. Подарок от близких родственников НДФЛ не облагается. Но договор дарения недвижимости теперь обязательно удостоверяет нотариус.

Что выгоднее: купить квартиру у родителей или получить её в дар? Если настоящего расчёта в семье не планируется, дарение обычно проще и дешевле. Продажа оправдана, когда родителям нужны деньги или важно, чтобы другие наследники видели честный расчёт.

Если вы не уверены, какой способ подходит вашей семье, или параллельно ищете родителям новую квартиру, напишите нам. ЯРД 13 лет работает в Ростове-на-Дону и Таганроге — спокойно разберём вашу ситуацию и подскажем, с чего начать.