Если вы дарите или получаете в дар квартиру, дом или участок в 2026 году, простой письменной формы уже недостаточно — с 13 января 2025 года договор дарения недвижимости обязательно удостоверяет нотариус. Это правило ввёл Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ, изменивший пункт 3 статьи 574 ГК РФ, и оно касается абсолютно всех дарственных на жильё: между близкими родственниками, супругами или посторонними людьми — исключений нет.

Что изменилось с 13 января 2025 года

До этой даты дарственную на квартиру можно было составить самостоятельно в простой письменной форме, подписать и подать на регистрацию в Росреестр — без участия нотариуса. Многие семьи так и делали: скачивали шаблон, вписывали данные и относили документы в МФЦ. Теперь эта возможность закрыта. Договор дарения недвижимости — квартиры, дома, доли в них или земельного участка — подлежит обязательному нотариальному удостоверению, и без него Росреестр просто не зарегистрирует переход права.

Важный нюанс: если ваш договор дарения был подан на государственную регистрацию до 13 января 2025 года, он остаётся действительным, и переудостоверять его у нотариуса не нужно. Новое правило касается только сделок, оформляемых сейчас.

Зачем вообще ввели обязательное удостоверение

Дарение — сделка безвозмездная и, что важно, практически необратимая: отменить её потом почти невозможно, даже если даритель передумал или его ввели в заблуждение. Именно поэтому дарственные годами были любимым инструментом мошенников, которые работали с пожилыми людьми, одинокими собственниками или людьми в тяжёлой жизненной ситуации. Схема простая: человека убеждают «просто переписать» квартиру, он подписывает документ, не до конца понимая последствия, — и через месяц оказывается без жилья и без права его вернуть.

Нотариус в такой сделке — не формальность и не лишняя трата денег, а фильтр. Перед удостоверением он обязан проверить дееспособность дарителя, убедиться, что человек действует осознанно и добровольно, разъяснить, что после подписания он теряет право собственности безвозвратно. Для покупателя вторички это тоже плюс: если квартира когда-то была подарена через нотариуса, риск, что сделку впоследствии оспорят по причине «даритель не понимал, что делает», заметно ниже, чем по старым дарственным в простой письменной форме.

Что теперь входит в процедуру дарения

Порядок оформления усложнился, но стал прозрачнее. Теперь при дарении квартиры вам предстоит:

  • обратиться к нотариусу с паспортами обеих сторон и документами на квартиру (выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ);
  • нотариус проверяет личность, дееспособность и добровольность волеизъявления дарителя;
  • составляется и удостоверяется договор дарения;
  • нотариус сам направляет документы на регистрацию перехода права в Росреестр — по закону это входит в его обязанности.

Тариф за удостоверение — 0,5% от суммы договора, но не более 20 000 ₽. Это не единственные расходы: отдельно оплачиваются техническая работа нотариуса и, если нужно, услуги по составлению договора, поэтому итоговую сумму лучше уточнять заранее.

НДФЛ при дарении: кто платит, а кто нет

Если квартиру дарят близкие родственники — родители детям, супруги друг другу, братья и сёстры, — налог с полученного в дар имущества не возникает: одаряемый освобождён от НДФЛ. А вот если дарят человеку, который близким родственником не является — например, племяннику, гражданскому супругу или постороннему, — у одаряемого возникает доход в натуральной форме, с которого нужно заплатить налог и подать декларацию. Точную ставку и порядок расчёта в вашей ситуации лучше уточнить у нотариуса или в налоговой — она зависит от суммы и статуса плательщика.

Если же вы, наоборот, продаёте подаренную квартиру, важно правильно посчитать минимальный срок владения — от этого зависит, придётся ли платить налог с продажи. Подробный разбор сроков и исключений есть в статье Налог с продажи квартиры: когда платить не нужно.

Дарение, завещание или купля-продажа: что выбрать

Три способа передать жильё близкому человеку решают разные задачи. Дарение работает быстро: право собственности переходит сразу после регистрации, ещё при жизни дарителя, — это удобно, когда родители хотят передать квартиру ребёнку прямо сейчас. Но оно необратимо: подарив квартиру, даритель теряет любые права на неё, даже если отношения с одаряемым испортятся.

Завещание, наоборот, не лишает собственника его прав при жизни — квартира переходит наследнику только после смерти завещателя, и до этого момента завещание можно сколько угодно раз переписать или отменить. Плата за такую гибкость — более долгая процедура вступления в наследство и госпошлина за свидетельство о праве на наследство.

Купля-продажа между родственниками используется реже, но иногда оправдана — например, чтобы зафиксировать реальную денежную компенсацию или соблюсти интересы других членов семьи. У этой сделки свои налоговые последствия и требования к документам, отличные от дарения.

Главный риск дарения — необратимость

Самое важное, что нужно понимать перед тем, как дарить квартиру: обратно её вернуть практически нельзя. Закон допускает отмену дарения только в исключительных случаях — например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его родственников. «Я передумал» или «мы поссорились» — не основания. Поэтому пожилым дарителям стоит трижды подумать, прежде чем переписывать единственное жильё на кого-то ещё при жизни: если отношения испортятся, вернуть квартиру через суд будет практически невозможно.

Покупателю вторички: на что смотреть, если квартира из дарения

Если вы присматриваете квартиру, которая перешла нынешнему собственнику по дарственной, а не по купле-продаже, — это не повод отказываться от сделки, но повод быть внимательнее. Стоит проверить:

  • дату дарения и было ли оно удостоверено нотариально (если дарственная оформлена после 13 января 2025 года без нотариуса — это серьёзный красный флаг);
  • не оспаривалась ли сделка в суде и не истекли ли сроки, в течение которых это ещё возможно;
  • нет ли в семье дарителя других наследников или родственников, которые могут заявить претензии к сделке позже;
  • реальный возраст и состояние дарителя на момент сделки, если это можно установить.

Общий подход к проверке истории квартиры перед покупкой — в статье Как проверить квартиру перед покупкой: чеклист 2026. Там же разбираются истории с наследством, обременениями и другими нестандартными основаниями права собственности.

Когда справитесь сами, а когда нужен нотариус и юрист

С 2025 года формального выбора «сам или через нотариуса» для самой дарственной больше нет — нотариальное удостоверение обязательно в любом случае, это не рекомендация, а требование закона. А вот отдельная юридическая консультация имеет смысл, если: даритель пожилой или тяжело болен и есть риск, что сделку позже попытаются оспорить; в семье есть другие потенциальные наследники, чьи интересы дарение может задеть; квартира в долевой собственности или есть несовершеннолетние собственники. В таких случаях лучше заранее проговорить сценарий с юристом, а не разбираться постфактум.

Читайте также

FAQ

Нужно ли идти к нотариусу, если дарю квартиру своему ребёнку? Да. С 13 января 2025 года обязательное нотариальное удостоверение распространяется на все дарственные на недвижимость, включая сделки между близкими родственниками — степень родства ничего не меняет.

Что будет, если оформить дарственную в простой письменной форме сейчас, минуя нотариуса? Росреестр не зарегистрирует переход права собственности по такому договору — без нотариального удостоверения сделка не пройдёт регистрацию, и квартира формально останется у прежнего владельца.

Можно ли отменить дарение, если даритель передумал через полгода? По общему правилу нет. Дарение — сделка необратимая, отменить её можно только в узком перечне случаев, установленных законом, а простое изменение решения дарителя таким основанием не является.

Если вы планируете дарение, покупку квартиры с историей дарения или просто хотите заранее понимать, какие риски скрыты в документах на конкретный объект в Ростове-на-Дону или Таганроге, — оставьте заявку: за 13 лет работы и 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах мы разбирали десятки таких сделок и подскажем, на что смотреть именно в вашем случае.