Кладовку в новостройке предлагают между делом — квартира уже выбрана, и менеджер добавляет: «возьмите ещё кладовую, потом не будет». Вопрос, который в этот момент почти никто не задаёт: а что именно вы покупаете. Под словом «кладовка» в разных домах скрываются принципиально разные вещи, и разбираться надо до подписи, а не через два года, когда вы решите продать квартиру вместе с ней.

Кладовка кладовке рознь: два разных сценария

Первый сценарий: кладовка — отдельное нежилое помещение со своим кадастровым номером и отдельной записью о праве собственности. Тогда это такой же объект недвижимости, как квартира: у него есть границы, площадь, собственник, и распоряжаться им можно самостоятельно. Логика та же, что у машино-места в новостройке, — отдельный объект живёт своей жизнью, а не прилагается к квартире автоматически.

Второй сценарий: никакого отдельного объекта нет, а есть общая кладовая — помещение, которое относится к общему имуществу дома, и вам в нём выделяют секцию или бокс в пользование. Тогда вы не собственник конкретной кладовки, а один из собственников общего помещения, и правила пользования определяются не записью в реестре, а решениями собственников и документами управляющей компании.

Какой сценарий у конкретного дома — не угадывается по планировке и не определяется по тому, как это называют в рекламе. Определяется только по документам застройщика и по выписке из ЕГРН. Если вам говорят «кладовка в собственность», но не показывают, где в документах эта собственность зафиксирована, — вы пока не знаете, что покупаете.

Что спросить у застройщика до покупки

Разговор стоит вести не про площадь и цену, а про статус. Минимум четыре вопроса.

  • Кладовая — самостоятельное нежилое помещение или часть общего имущества дома? Формулировка «а какая разница, ключ у вас будет» — плохой ответ.
  • Будет ли у неё отдельный кадастровый номер и отдельная регистрация права? Если да — попросите показать, чем это подтверждается в проектной документации.
  • Как кладовая проходит по договору: отдельным предметом, дополнительным соглашением или строкой в договоре на квартиру.
  • Что будет, если я захочу продать квартиру, а кладовку оставить себе — или наоборот. Ответ на этот вопрос вскрывает статус быстрее всего.

Ответы имеет смысл получать письменно, хотя бы в переписке: устная договорённость на этапе продаж легко расходится с тем, что окажется в документах после сдачи дома.

Что смотреть в договоре

Если кладовая идёт как отдельный объект, в договоре у неё должны быть свои характеристики: площадь, местоположение в доме, номер по проекту — так же, как у квартиры описывают этаж и планировку. Сделка по новостройке идёт по 214-ФЗ через эскроу, и вопрос, попадают ли деньги за кладовую на тот же счёт и на тех же условиях, стоит задать прямо.

Если же речь о месте в общей кладовой, в документах вы увидите не объект, а порядок пользования: за какой квартирой закреплена какая секция, кто ведёт учёт, что происходит при смене собственника квартиры. Такие правила обычно живут не в договоре, а в решениях общего собрания собственников и в документах управляющей компании — а значит, со временем могут поменяться.

После получения ключей статус кладовой проверяется по выписке: тот же принцип, что и при чтении выписки ЕГРН на квартиру — есть отдельная запись об объекте и праве или её нет. Если объект отдельный, право на него регистрируется само по себе, по общим правилам регистрации права собственности.

Кому кладовка реально нужна

Есть несколько ситуаций, где кладовая окупается не деньгами, а нервами. Семья с детьми и сезонным скарбом: коляски, санки, велосипеды, ёлка, шины. Люди с хобби, которое занимает место, — от велосипеда и сноуборда до садового инвентаря, если есть дача. Владельцы небольших квартир и студий, где каждый лишний шкаф съедает и без того скромную площадь: тут кладовка на несколько квадратов физически разгружает жильё.

Ещё один честный случай — квартира без отделки, когда стройматериалы и инструмент надо где-то держать не в комнате. Правда, это потребность временная: ремонт заканчивается, а кладовая остаётся навсегда.

Кому она простаивает

Обратная сторона: у изрядной части покупателей кладовка стоит пустой или превращается в свалку вещей, которые проще было выбросить. Типичные случаи — одинокий человек или пара без детей в просторной квартире, где есть гардеробная; покупатель, который берёт квартиру под сдачу, — нанимателю кладовая в подвале чаще всего не нужна, а вы платите за неё сразу; и тот, кто живёт далеко от своего бокса в другом конце паркинга и в итоге спускается туда раз в год.

Проверить себя просто: посмотрите на антресоль и балкон в нынешней квартире. Если там годами лежат вещи, до которых вы не дотрагивались, кладовка их не решит — она просто перенесёт проблему на этаж ниже.

Что в кладовке хранить нельзя

Общий принцип: кладовая в жилом доме — это помещение для бытовых вещей, а не для всего подряд. Горючие и взрывоопасные вещи, топливо, газовые баллоны, химия с резким запахом — не для подвала под чужими квартирами. Скоропортящееся и всё, что привлекает грызунов, — тоже плохая идея. Конкретные ограничения и требования пожарной безопасности для вашего дома надо смотреть в правилах, которые действуют у вашей управляющей компании, и в документах на помещение: единого «списка разрешённого» на все дома не существует.

Отдельно стоит учитывать условия: в подвальных помещениях бывает сыро, и техника, документы, мебель и одежда там живут хуже, чем кажется на осмотре. Влажность лучше проверить на приёмке у застройщика, заодно с самой квартирой.

Честно про переплату: отбивается ли кладовка при перепродаже

Здесь мы говорим то, что редко говорят в отделе продаж. Кладовка — не инвестиция. При перепродаже квартиры она далеко не всегда прибавляет к цене столько же, сколько вы за неё отдали: покупатель вторички смотрит на квартиру, район и этаж, а кладовую воспринимает как приятное дополнение — и торгуется за неё неохотно.

Если кладовая оформлена как отдельный объект, её теоретически можно продать отдельно — но круг покупателей узкий: это, как правило, только жильцы того же дома. Если же это место в общей кладовой, отдельной продажи не существует в принципе: продавать нечего, есть только порядок пользования.

Плюс кладовая — это ещё одна строка в бюджете сверх ценника квартиры, наравне с другими скрытыми расходами при покупке, и её стоит закладывать в итоговую цену квартиры с самого начала, а не решать в последний день.

Так что решение простое по форме: берите кладовую, если вам есть что в неё положить прямо сейчас. Не берите «на всякий случай» и «потому что потом не будет» — это худший из возможных аргументов при покупке недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Кладовка в новостройке — это собственность или нет? Зависит от конкретного дома. Она может быть отдельным нежилым помещением со своим кадастровым номером и правом собственности, а может оказаться частью общего имущества дома, где вам выделено место в пользование. Определяется это только по документам застройщика и по выписке — не по названию в рекламе и не по словам менеджера.

Можно ли продать кладовку отдельно от квартиры? Если это самостоятельное нежилое помещение с отдельной регистрацией права — по общему правилу да, но покупателей будет мало, и почти все они живут в вашем доме. Если это место в общей кладовой, отдельного объекта для продажи просто нет.

Чем кладовка отличается от гаража или машино-места? Машино-место — самостоятельный объект недвижимости с кадастровым номером; у гаража своя история с оформлением и землёй под ним. У кладовки статус заранее не предопределён и требует проверки в каждом доме. Сравнение первых двух — в статье Гараж или машиноместо: что выбрать.

Читайте также

Если вы сейчас выбираете квартиру и не понимаете, что вам продают под словом «кладовая» — это нормальный вопрос, и разобраться в нём лучше до подписания договора. Оставьте заявку: мы работаем в Ростове и Таганроге 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах, и мы читаем документы застройщика вместе с вами, а не после сделки.