Общее имущество дома — это всё, что служит больше чем одной квартире: подъезды, лестницы, лифты, крыша, подвал, инженерные сети, фасад и земля под домом. Купив квартиру, вы получаете не только квадратные метры за своей дверью, но и долю в этом общем хозяйстве. Распоряжаться им в одиночку не может никто — ни сосед, ни управляющая компания, ни старший по подъезду. Разберём, что обычно сюда входит, почему «ничьих» мест в доме не бывает и кто на самом деле решает судьбу подвала или крыши.

Что обычно входит в общее имущество

Жилищный кодекс относит к общему имуществу помещения и конструкции, которые не являются частью отдельных квартир и нужны для обслуживания всего дома. На практике это:

  • подъезды, лестницы, лестничные и межквартирные площадки, тамбуры, коридоры — всё, через что жильцы попадают к своим квартирам;
  • лифты, лифтовые шахты и машинные помещения;
  • крыша, чердак, технические этажи — места, где стоит оборудование дома;
  • подвал, если в нём проходят коммуникации или стоят узлы, которые обслуживают больше одной квартиры;
  • несущие стены, перекрытия, фундамент, фасад — то, на чём держится дом и что его закрывает;
  • инженерные сети — стояки водоснабжения, отопления и канализации, электрические щиты и вентиляция до квартирных отводов;
  • земельный участок под домом с элементами благоустройства, если он сформирован и поставлен на кадастровый учёт.

Граница между общим и личным проходит обычно по первому отключающему устройству: стояк — общий, а труба после крана в квартире — уже ваша. Поэтому авария на стояке — забота управляющей организации, а лопнувший шланг под раковиной — ваша. Отдельная тема — балконы: плита и ограждение часто считаются частью общих конструкций, это разобрано в статье «Балкон — общее имущество? Кто отвечает за плиту и ремонт». Более подробный перечень с примерами есть в материале «Общее имущество дома: что вам принадлежит кроме квартиры».

Доля в общем: как это работает

Общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Отдельно его продать, подарить или выделить нельзя: доля автоматически переходит вместе с квартирой. Продали квартиру — вместе с ней ушла и доля в подъезде, крыше и подвале.

Размер доли зависит от площади вашего помещения. Владелец большой квартиры имеет большую долю — и, соответственно, больше голосов на собрании. Обратная сторона: и расходы на содержание общего имущества распределяются пропорционально площади. Эти расходы — часть строк в вашей квитанции за содержание жилья.

Почему тамбур и подвал — не «ничьи»

Самое частое заблуждение: если место никем не используется, его можно занять. Сосед ставит дверь в тамбуре, кто-то превращает подвальный отсек в личную кладовку, на площадке годами стоит шкаф. Логика простая — «всё равно пустует».

Но пустующее не значит бесхозное. У тамбура, лестничной площадки и подвала есть собственники — все владельцы помещений дома. Занять часть общего имущества без их решения — значит фактически забрать чужую долю. Согласие двух-трёх соседей по этажу ничего не меняет: решать за весь дом они не вправе. Подробно, со всеми нюансами, эта ситуация разобрана в статье «Соседи заняли общий тамбур: законно ли».

Есть и ограничение, которое не снимает даже решение собрания: лестницы и проходы служат путями эвакуации. Перекрывать и загромождать их нельзя. Общие запреты собраны в статье «Подъезд — общее имущество: что нельзя делать».

Кто решает судьбу общего имущества

Главный орган управления домом — общее собрание собственников. Именно оно решает, что делать с общим имуществом: ремонтировать ли крышу, ставить ли шлагбаум, пускать ли провайдера в подъезд, сдавать ли подвал. Управляющая компания или ТСЖ обслуживает имущество и исполняет решения, но не распоряжается им по собственному усмотрению.

Чтобы решения собрания имели силу, нужен кворум: в собрании должны участвовать собственники, у которых в сумме больше 50% голосов, а голоса считают пропорционально площади. Как это проверить, разобрано в материале «Кворум на общем собрании: как считают голоса». Принятое решение обязательно для всех — в том числе для тех, кто не пришёл: об этом статья «Решение общего собрания: обязательно ли оно для тех, кто не голосовал».

В доме под управлением УК собственники могут выбрать совет дома — он готовит вопросы и держит связь с управляющей компанией, но заменить собрание не может. Подробнее — «Совет дома и председатель: кто это и что решают».

Аренда и реклама: почему нужно 2/3 голосов

Отдельная история — когда общим имуществом хотят пользоваться посторонние: арендовать подвал под склад, поставить на крыше антенну оператора, повесить рекламу на фасад. Для таких решений обычного большинства недостаточно. По закону решение об использовании общего имущества третьими лицами принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников — не от пришедших, а от всех.

Это высокая планка, и она защищает собственников: подвал или фасад не отдадут в пользование, если против или безучастны больше трети дома. Как оформляется такая аренда и куда должны идти деньги, разобрано в статье «Аренда подвала, крыши и рекламы на фасаде: кто решает и куда идут деньги».

Минусы общей собственности

Честно о том, что в этой системе неудобно:

  • решения принимаются медленно. Собрать кворум в большом доме сложно, многие собственники не живут в своих квартирах и не голосуют;
  • вы зависите от соседей. Если большинство не хочет ремонтировать крышу или ставить ограждение, одному собственнику продавить решение не удастся;
  • за общее платят все, даже если лично вы лифтом на втором этаже почти не пользуетесь;
  • захваты тянутся годами. Убрать чужую дверь из тамбура можно, но это обращения, переписка, иногда суд;
  • земля под домом может быть не оформлена. В старых домах участок иногда не сформирован, и тогда двор формально не принадлежит собственникам — это мешает и парковке, и благоустройству.

Если с решением собрания вы не согласны, есть законные способы его оспорить — см. «Не согласен с решением общего собрания: что можно сделать». А если нужный вопрос никто не поднимает, собрание можно созвать самому: «Как собственнику самому созвать общее собрание».

На что смотреть покупателю

При покупке квартиры вы получаете долю в общем имуществе вместе со всеми его проблемами. Поэтому на показе стоит обращать внимание не только на ремонт:

  • состояние подъезда, крыши и подвала — следы протечек, сырость, запах в подвале говорят о том, как дом обслуживают;
  • занятые площади — двери в тамбурах, перегородки, закрытые подвальные отсеки. Спросите продавца, на каком основании они стоят: если дверь поставлена без решения собрания, претензии могут прийти уже к вам;

Частые вопросы

Можно ли купить или оформить на себя часть подвала или тамбура?

Просто так — нет: доля в общем имуществе не выделяется и не продаётся отдельно от квартиры. Любое изменение состава общего имущества или передача его части в пользование решается общим собранием.

Управляющая компания может сама сдать подвал в аренду?

Нет. Использование общего имущества третьими лицами возможно только по решению общего собрания, принятому не менее чем 2/3 голосов от общего числа. УК может быть лишь исполнителем такого решения.

Если я не пользуюсь лифтом, обязан ли я платить за его содержание?

Да. Лифт — часть общего имущества, и расходы на его содержание делят все собственники пропорционально площади, независимо от этажа и привычек.

Если присматриваете квартиру в Ростове-на-Дону или Таганроге и хотите заранее понять, что за дом вы покупаете вместе с ней, — оставьте заявку. Специалисты ЯРД 13 лет работают на рынке двух городов и помогут посмотреть не только на квартиру, но и на документы и общее хозяйство дома.