Подвал под склад, крыша под антенны операторов связи, рекламный щит на фасаде — всё это общее имущество дома, которое отдают в пользование третьим лицам. Решать, сдавать или нет, кому и на каких условиях, может только общее собрание собственников, и для такого решения нужно большинство не менее 2/3 голосов от общего числа голосов в доме. Ни управляющая компания, ни председатель совета, ни самый активный сосед сами такой договор заключить не вправе. Разберём, как это устроено, куда могут идти деньги и где собственники чаще всего теряют контроль.

Что именно сдают и почему это ваше

Подвал, чердак, крыша, стены фасада, технические помещения, часть придомовой территории — всё это принадлежит не управляющей компании и не застройщику, а всем собственникам помещений в доме вместе. Доля каждого пропорциональна площади его квартиры. Подробно о том, что входит в этот перечень, — в статьях Общее имущество дома: что принадлежит всем собственникам и Общее имущество дома: что вам принадлежит кроме квартиры.

Самые частые сценарии использования общего имущества посторонними:

  • подвал или его часть — под склад, мастерскую, хранение инвентаря соседнего магазина;
  • крыша — под антенны и оборудование операторов связи и интернет-провайдеров;
  • фасад — под рекламные вывески и конструкции, которые не относятся к бизнесу в самом доме;
  • придомовая территория — под рекламный стенд, торговый киоск или парковочные места для чужих машин.

Во всех этих случаях кто-то пользуется тем, что принадлежит вам, и логично, что решать об этом должны вы.

Кто решает: только общее собрание

Использование общего имущества третьими лицами — один из вопросов, по которым закон требует квалифицированного большинства: не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников дома. Важная деталь: считают не от тех, кто пришёл или прислал бюллетень, а от всех собственников, включая тех, кто вообще не участвовал. Голоса при этом считают по площади помещений, а не «одна квартира — один голос».

На практике это высокая планка. Даже если собрание правомочно и кворум набран, решение о сдаче подвала может не пройти, потому что «за» проголосовало меньше двух третей от всего дома. Как набирают голоса и почему собрания проваливаются, мы разбирали в материале Кворум на общем собрании: как считают голоса. Общий порядок проведения — в статье Общее собрание собственников: как провести и что можно решить.

Собрать столько голосов очно в большом доме почти нереально, поэтому такие вопросы часто выносят на заочное или очно-заочное голосование, в том числе через ГИС ЖКХ. Как в нём участвовать — в статье Заочное голосование через ГИС ЖКХ: как участвовать.

Если решение принято по правилам, оно обязательно для всех собственников, включая тех, кто голосовал против или не голосовал вовсе. Подробнее — Решение общего собрания: обязательно ли оно для тех, кто не голосовал.

Кто подписывает договор от имени дома

Собственников в доме могут быть сотни, и подписывать договор аренды каждому невозможно. Поэтому собрание тем же решением определяет, кто будет действовать от имени собственников: это может быть управляющая компания, ТСЖ, председатель совета дома или другое лицо — так, как решит собрание. Разница между формами управления — в материале УК или ТСЖ: в чём разница и что лучше для дома, а о роли совета — Совет дома и председатель: кто это и что решают.

Хорошее решение собрания по такому вопросу обычно отвечает сразу на несколько пунктов:

  • что именно передаётся в пользование и в каких границах;
  • кому и для каких целей;
  • кто подписывает договор и в каких пределах может согласовывать условия;
  • на что направляются полученные деньги;
  • как и перед кем отчитываются о поступлениях и расходах.

Чем точнее это записано в протоколе, тем меньше пространства для «творчества» у того, кто будет подписывать договор.

Куда идут деньги

Деньги за аренду общего имущества — это доход собственников, а не управляющей компании. Распоряжаться ими тоже решает собрание. Типичные варианты:

  • ремонт дома — подъезды, кровля, входные группы, то, на что вечно не хватает средств;
  • содержание — частичное покрытие расходов, чтобы снизить нагрузку на собственников;
  • благоустройство — двор, детская площадка, освещение, видеонаблюдение;
  • накопление под конкретную крупную задачу дома.

Главное здесь не выбор цели, а то, чтобы он был зафиксирован в протоколе и чтобы по этим деньгам была понятная отчётность. Если направление расходов не утверждено, деньги легко «растворяются» в общем потоке поступлений, и через какое-то время никто уже не может сказать, сколько пришло и на что ушло.

Риски: где собственники теряют контроль

Честно о минусах: сдача общего имущества — не только доход, но и источник конфликтов. Вот на что жалуются чаще всего.

Деньги «теряются» у управляющей компании. Договор подписан, оборудование на крыше стоит, а в отчётах УК поступлений не видно или они проходят одной строкой без расшифровки. Если собрание не потребовало отдельного учёта и отчётности, доказать что-то потом сложно.

Договор без решения собрания. Бывает, что подвал сдан, а голосования не было вовсе или протокол оформлен с нарушениями. Такой договор уязвим, и собственники вправе разбираться, на каком основании им пользуются. Что можно сделать, если решение принято с нарушениями или вы с ним не согласны, — в статье Не согласен с решением общего собрания: что можно сделать.

Нагрузка на конструкции. Тяжёлое оборудование на кровле, крепления рекламы к фасаду, стеллажи с грузом в подвале — всё это нагрузка на конструкции дома. Протечки кровли после монтажа антенн и повреждённая отделка фасада — нередкая история, и ремонтировать потом приходится за общий счёт, если в договоре не прописана ответственность арендатора.

Шум и неудобства. Склад в подвале — это машины под окнами, разгрузка, посторонние люди в подъезде. Оборудование на крыше может гудеть, а жильцы верхних этажей чувствуют это первыми. Об этом стоит говорить ещё до голосования, а не после подписания договора.

Сложность отказаться. Если договор заключён надолго и без внятных условий расторжения, переиграть решение будет непросто, даже если дом передумал.

Как проверить, что происходит в вашем доме

Если на крыше появилось оборудование или в подвале кто-то хранит товар, а вы не помните голосования, логично задать вопросы по порядку:

  • запросить у управляющей компании или ТСЖ протокол собрания, на основании которого передано имущество;
  • уточнить, кто подписал договор и на каком основании;
  • спросить, где отражаются поступления и на что они направлены;
  • сверить с отчётом о выполнении договора управления — поступления от аренды должны быть видны отдельно.

Квитанция сама по себе этого не покажет, но понимать её структуру полезно: Квитанция за ЖКХ: из чего складывается сумма и что можно оспорить. Если ответов нет или они расплывчатые, следующий шаг — поставить вопрос на собрание. Созвать его может и обычный собственник, как это сделать — в статье Как собственнику самому созвать общее собрание.

Если вы покупаете квартиру в таком доме

Для покупателя сданный подвал или антенны на крыше — не повод отказываться от квартиры, но повод задать вопросы. Квартира на последнем этаже под оборудованием связи, окна над вывеской или над входом в склад — это то, что стоит увидеть до сделки. А заодно полезно понять, насколько прозрачно работает управление домом: если собственники не могут получить отчёт по деньгам от аренды, скорее всего, похожая картина и с остальными расходами.

Часто задаваемые вопросы

Может ли управляющая компания сама сдать подвал, если он пустует? Нет. Использование общего имущества третьими лицами решает общее собрание собственников большинством не менее 2/3 голосов от общего числа. Управляющая компания может подписать договор, только если собрание уполномочило её на это.

Я голосовал против, а решение приняли. Мне это обязательно? Да. Решение, принятое по правилам, обязательно для всех собственников, в том числе голосовавших против и не участвовавших. Если же вы считаете, что порядок был нарушен, решение можно оспаривать.

Можно ли просто поделить деньги от аренды между квартирами? Направление расходов определяет собрание. На практике дома чаще направляют такие деньги на ремонт и содержание, потому что это проще в учёте и понятнее всем. В любом случае решение должно быть в протоколе, а по деньгам — регулярная отчётность.

Общее имущество — часть того, что вы покупаете вместе с квартирой, и от того, как им распоряжаются, зависит и состояние дома, и спокойствие жильцов. Агентство ЯРД 13 лет работает в Ростове-на-Дону и Таганроге, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Если выбираете квартиру и хотите заранее понять, как устроена жизнь в конкретном доме, оставьте заявку — поможем разобраться до сделки.