Да, обязательно. Решение общего собрания собственников (ОСС), принятое по правилам, действует для всех собственников помещений в доме — и для тех, кто голосовал «за», и для тех, кто был против, и для тех, кто вообще не пришёл и не заполнил бюллетень. Промолчать и считать, что тебя это не касается, не получится. Разберём, почему закон устроен именно так, что из этого следует для покупателя квартиры и как узнать, какие решения в доме уже приняты.
Что именно говорит закон
В Жилищном кодексе прямо записано: решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании. Голосовавшие против тоже обязаны его выполнять.
Ключевое слово здесь — «принятое по правилам». Собрание должно быть правомочным: в нём участвуют собственники, у которых в сумме больше 50% голосов. Голоса считают не по головам, а пропорционально площади помещений — у владельца большой квартиры голос весит больше, чем у владельца студии. Как это считается на практике, подробно разобрано в статье «Кворум на общем собрании: как считают голоса».
Для части вопросов простого большинства мало. Например, чтобы разрешить третьим лицам пользоваться общим имуществом — сдать подвал, крышу или место на фасаде, — нужно не менее 2/3 голосов от общего числа голосов в доме, а не только от пришедших. О том, как такие решения принимаются и куда идут деньги, мы писали в материале «Аренда подвала, крыши и рекламы на фасаде: кто решает и куда идут деньги».
Почему решение действует даже для несогласных
Логика простая: дом — это общее хозяйство. Крыша, подвал, лифт, подъезд и инженерные сети принадлежат всем собственникам сразу, это «Общее имущество дома: что принадлежит всем собственникам». Если бы решение действовало только для тех, кто проголосовал «за», дом невозможно было бы содержать: половина платит за ремонт кровли, половина нет, а протекает у всех.
Поэтому закон выбрал другой путь: решения принимает большинство, а меньшинство их выполняет. Взамен у каждого собственника есть гарантии:
- право участвовать в собрании и голосовать — очно, заочно или очно-заочно, в том числе через ГИС ЖКХ;
- право знать о собрании заранее и видеть повестку;
- право оспорить решение, если собрание провели с нарушениями или ваши права нарушены.
Честно о минусе: такая система означает, что активное меньшинство при пассивном большинстве может решать за весь дом. Если в доме голосуют одни и те же несколько человек, а остальные годами игнорируют бюллетени, решения всё равно принимаются — и действуют для всех, пока набирается кворум.
Чем грозит позиция «я не голосовал, значит, не плачу»
Это самая частая ошибка. Отказ участвовать в собрании не освобождает от его последствий. Если собрание утвердило, например, новый тариф на содержание, способ накопления на капремонт или работы по благоустройству, начисления придут всем собственникам одинаково, пропорционально их доле.
Не оплатить — значит получить долг со всеми последствиями: пени, обращение в суд, проблемы при продаже квартиры. Решение собрания, пока его не отменил суд, — законное основание для начислений.
Если вы не согласны, правильный путь — не игнорировать, а действовать по правилам. Какие есть варианты и как их использовать, разобрано в статье «Не согласен с решением общего собрания: что можно сделать».
Что это значит для покупателя квартиры
Здесь есть важная деталь, о которой мало кто думает при покупке. Решения, принятые общим собранием до того, как вы стали собственником, продолжают действовать и для вас. Вы покупаете не только квартиру, но и долю в общем имуществе вместе со всеми договорённостями дома.
На практике это может означать:
- выбранную управляющую компанию или ТСЖ, с которой вам придётся работать;
- способ накопления на капремонт — спецсчёт или общий котёл (разница описана в статье «Капремонт: спецсчёт или общий котёл — в чём разница для собственника»);
- запланированные работы, за которые придётся доплачивать;
- сданные в аренду части общего имущества — антенны на крыше, вывески на фасаде, помещения в подвале;
- правила пользования двором, шлагбаумом, колясочной.
Ничего из этого не плохо само по себе. Плохо, когда вы узнаёте об этом после сделки. Поэтому вопросы о решениях собраний стоит задать до покупки — так же, как вы проверяете документы на саму квартиру. Подробнее о том, на что смотреть в доме и в работе его управления, — в материале «Как проверить управляющую компанию до покупки».
Как узнать, какие решения уже приняты
Протоколы общих собраний не секрет. Есть несколько способов их найти:
- ГИС ЖКХ. Управляющие организации размещают там информацию о доме, в том числе протоколы собраний. Заочное голосование тоже нередко проходит через эту систему — как это устроено, мы описали в статье «Заочное голосование через ГИС ЖКХ: как участвовать».
- Госуслуги. Через портал можно посмотреть данные о доме и управляющей организации, а собственнику — участвовать в голосованиях. Что ещё доступно онлайн, разобрано в материале «Госуслуги для собственника квартиры: что можно сделать онлайн».
- Управляющая компания или ТСЖ. Собственник вправе запросить копии протоколов. Покупателю до сделки проще попросить продавца сделать такой запрос.
- Совет дома и председатель. В доме, где управление ведёт УК, обычно избран совет дома, и его члены хорошо знают, что решалось. Кто это и чем они занимаются — в статье «Совет дома и председатель: кто это и что решают».
- Соседи и домовой чат. Неофициально, но быстро: там обычно обсуждают и прошлые собрания, и планы.
Минус всех способов в том, что информация бывает неполной: не каждая организация аккуратно выкладывает протоколы, а в старых домах часть решений вообще сложно найти. Если данных нет, это само по себе повод задать продавцу и УК больше вопросов.
Что делать, если решения дома вам не нравятся
Если вы уже собственник и хотите что-то изменить, у вас те же права, что у остальных. Можно участвовать в каждом голосовании, предлагать вопросы в повестку, войти в совет дома или самому созвать собрание — как это сделать, рассказано в статье «Как собственнику самому созвать общее собрание». Новое собрание может принять новое решение, которое заменит старое.
Общие правила — какие бывают формы собраний и какие вопросы к ним относятся — собраны в материале «Общее собрание собственников: как провести и что можно решить». С него стоит начать, если тема для вас новая.
Главный практический вывод: голосовать выгоднее, чем молчать. Решение примут в любом случае, а ваш голос — единственный способ на него повлиять.
Частые вопросы
Если я голосовал против, обязан ли я выполнять решение? Да. Решение, принятое по правилам, обязательно для всех собственников, включая голосовавших против и не участвовавших. Если вы считаете, что собрание провели с нарушениями, решение можно оспорить, но до отмены оно действует.
Действуют ли для меня решения, принятые до покупки квартиры? Да. Новый собственник получает дом со всеми принятыми решениями: выбранным способом управления, накоплением на капремонт, договорами об использовании общего имущества. Поэтому о них лучше узнать до сделки.
Где посмотреть протоколы собраний моего дома? В ГИС ЖКХ, у управляющей компании или ТСЖ, у совета дома. Собственник вправе запросить копии протоколов у организации, которая управляет домом.
Когда мы готовим сделку, то смотрим не только на квартиру, но и на дом: кто им управляет, что решали собрания и какие расходы могут появиться после покупки. ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Если хотите заранее понять, во что вы входите вместе с квартирой, оставьте заявку — спокойно разберём ваш дом и ваши вопросы.