Созвать общее собрание собственников может не только управляющая компания, но и любой собственник квартиры или нежилого помещения в доме. Для этого не нужно быть председателем совета или «активистом со стажем» — достаточно права собственности и готовности взять на себя организацию. Ниже — порядок действий общими словами: что подготовить, как провести голосование и на чём чаще всего спотыкаются инициаторы.

Когда стоит браться самому

Обычно собственник берётся за собрание, когда вопрос назрел, а управляющая компания не торопится: нужно выбрать совет дома, решить что-то с общим имуществом, обсудить смену УК или порядок работы с капремонтом. Если в доме уже есть совет, логично сначала поговорить с ним — возможно, собрание уже готовят. Кто такие члены совета и что они решают, разобрано в статье «Совет дома и председатель: кто это и что решают».

Перед стартом честно оцените силы. Инициатор отвечает за всю процедуру — от повестки до протокола. Это не разовая встреча во дворе, а небольшой проект с документами.

Шаг 1. Сформулировать повестку

Повестка — это список вопросов, по которым собственники будут голосовать. Главное правило: голосовать можно только по тем вопросам, которые в ней указаны. Добавить новый пункт «по ходу дела» нельзя, такое решение потом легко оспорить.

Формулируйте вопросы так, чтобы на них можно было ответить «за», «против» или «воздержался». Плохо: «Обсудить ситуацию с подвалом». Лучше: «Разрешить использование помещения подвала третьим лицам на условиях, указанных в приложении». Чем конкретнее вопрос, тем меньше споров после.

Учтите, что для разных вопросов нужно разное число голосов. Большинство решений принимают простым большинством, а некоторые — например, об использовании общего имущества третьими лицами — требуют не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников. Подробнее о том, что относится к общему имуществу, — в статье «Общее имущество дома: что принадлежит всем собственникам», а об аренде подвала и крыши — в материале «Аренда подвала, крыши и рекламы на фасаде: кто решает и куда идут деньги».

Шаг 2. Выбрать форму собрания

Собрание бывает трёх видов:

  • очное — собственники собираются в одном месте и голосуют лично;
  • заочное — собственники заполняют письменные решения (бюллетени) по вопросам повестки, не собираясь вместе; заочное голосование можно провести и через ГИС ЖКХ;
  • очно-заочное — сочетание: сначала встреча для обсуждения, затем приём бюллетеней от тех, кто не пришёл.

На практике чисто очное собрание в многоквартирном доме почти никогда не набирает кворум: в одно время и в одном месте собрать больше половины голосов очень трудно. Поэтому чаще выбирают очно-заочную или заочную форму. Как устроено голосование через государственную систему, рассказано в статье «Заочное голосование через ГИС ЖКХ: как участвовать».

Шаг 3. Получить сведения о собственниках и площадях

Голоса на собрании считают не «по квартирам», а пропорционально площади помещений. Собственник большой квартиры весит больше, чем собственник студии, а у нескольких совладельцев одной квартиры голоса делятся по их долям.

Значит, инициатору нужен реестр: кто собственник каждого помещения и какая у этого помещения площадь. Без него невозможно ни подготовить бюллетени, ни посчитать кворум. Сведения можно запросить у управляющей компании, часть данных есть в ГИС ЖКХ, а по отдельным помещениям — в выписках из ЕГРН. Работать с реестром нужно аккуратно: это персональные данные соседей, и раздавать их в общий чат не стоит.

Шаг 4. Уведомить собственников

О собрании нужно сообщить всем собственникам заранее, указав инициатора, форму собрания, дату и место (или порядок и сроки приёма бюллетеней), повестку и где можно ознакомиться с материалами. Способ уведомления — заказное письмо, вручение под подпись или объявление в доступном месте, если такой способ ранее утвердило общее собрание. Порядок и сроки установлены Жилищным кодексом, их стоит сверить заранее: нарушение порядка уведомления — один из самых частых поводов оспорить решение.

Помимо официального уведомления, расскажите о собрании «по-человечески»: в домовом чате, на доске у подъезда, лично соседям по этажу. Официальная бумага сообщает о собрании, но голосовать людей убеждает живое объяснение, зачем это нужно. О том, как домовой чат помогает в первые месяцы жизни дома, — в статье «Домовой чат и первое собрание в новостройке: зачем это нужно».

Шаг 5. Провести голосование и посчитать кворум

Собрание правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа. Это и есть кворум. Если его нет, решения не приняты, сколько бы людей ни проголосовали «за».

Каждый бюллетень должен позволять понять, кто голосовал, какой площадью владеет и как ответил на каждый вопрос. Заполненные бюллетени — главное доказательство, их нужно хранить. Испорченные или неполные решения могут не засчитать, поэтому при сборе стоит проверять бланк сразу, пока собственник рядом. Тонкости подсчёта разобраны в статье «Кворум на общем собрании: как считают голоса».

Шаг 6. Оформить протокол и передать его

По итогам голосования оформляют протокол: кто инициатор, какая форма, сколько голосов приняло участие, есть ли кворум, какие решения приняты по каждому вопросу. К протоколу прилагают реестр собственников, бюллетени и подтверждение уведомления. Затем протокол с приложениями передают в управляющую компанию, а она направляет его дальше в органы жилищного надзора. Собственникам сообщают об итогах.

Важно помнить: принятое решение обязательно для всех собственников, в том числе для тех, кто не голосовал или голосовал против. Подробнее — в материале «Решение общего собрания: обязательно ли оно для тех, кто не голосовал».

Честно о минусах

Быть инициатором — неблагодарная работа, и лучше знать об этом заранее:

  • Много бумаг. Реестр, уведомления, бюллетени, протокол, приложения. Даже в небольшом доме это десятки документов.
  • Кворум трудно собрать. Часть собственников не живёт в доме, сдаёт квартиры или просто не отвечает. Без поквартирного обхода и напоминаний собрание часто «не добирает» голосов.
  • Конфликты с соседями и УК. Если вопрос касается денег или смены управляющей компании, инициатор становится заметной фигурой, и не все этому рады.

Помогает команда: два-три соседа, совет дома, разделение обязанностей. Один человек может готовить документы, другой — обходить квартиры, третий — вести чат. Общий порядок проведения собрания и круг вопросов, которые оно может решить, есть в статье «Общее собрание собственников: как провести и что можно решить».

Частые вопросы

Можно ли созвать собрание, если я владею только долей в квартире? Да, собственник доли тоже собственник помещения в доме. Но его голос считается пропорционально доле в площади квартиры.

Обязана ли УК помогать инициатору? Управляющая компания может предоставить сведения о собственниках и площадях по запросу, а после собрания принимает протокол. Готовить и проводить собрание за инициатора она не обязана.

Что делать, если кворума не набралось? Решения в этом случае не приняты. Можно провести собрание повторно, например в заочной или очно-заочной форме, и заранее усилить работу с соседями.

ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Если вы выбираете квартиру и хотите заранее понять, как устроена жизнь дома — кто им управляет, есть ли совет и как проходят собрания, — оставьте заявку, поможем разобраться до сделки.