Общее собрание собственников правомочно, только если в нём участвуют собственники, у которых в сумме больше 50% голосов всего дома. Это и есть кворум (ЖК РФ, ст. 45). Без него бюллетени, протокол и подписи не дают законного решения, даже если все пришедшие проголосовали единогласно. Главная ловушка в том, что голоса считают не по квартирам, а по квадратным метрам. Разберём, как это работает, чем кворум отличается от большинства и почему собрания так часто срываются.
Кворум — это про участие, а не про «за»
Кворум отвечает на один вопрос: собралось ли достаточно собственников, чтобы собрание вообще считалось состоявшимся. Как они голосовали — «за», «против» или «воздержался» — на кворум не влияет. Собственник, который заполнил бюллетень и везде поставил «против», в кворум входит. Собственник, который просто не пришёл и не прислал бюллетень, — нет.
Отсюда частая ошибка инициаторов: они считают только сторонников и радуются, что «большинство за». А потом выясняется, что в голосовании в целом поучаствовала треть дома, и решение юридически ничтожно. Как вообще устроено собрание и что на нём можно решать, мы подробно разбирали в статье «Общее собрание собственников: как провести и что можно решить».
Голоса считают по площади, а не по квартирам
Принцип «одна квартира — один голос» на общем собрании не действует. Количество голосов у собственника пропорционально площади его помещения. Владелец просторной трёхкомнатной квартиры весит больше, чем владелец студии, а собственник большого нежилого помещения на первом этаже может весить больше целого подъезда.
Что из этого следует на практике:
- Общая база — суммарная площадь всех жилых и нежилых помещений, которые находятся в собственности. Именно от неё считают проценты.
- Долевая собственность — если квартира принадлежит нескольким людям, каждый голосует своей долей. Супруги с квартирой в общей совместной собственности, дети с долями после приватизации — у каждого свой «кусок» голосов.
- Квартира в собственности муниципалитета — за неё голосует собственник, то есть представитель муниципалитета, а не жильцы по договору найма.
- Арендатор не голосует — право голоса только у собственника или того, кому он выдал доверенность.
Чтобы понимать, из чего складывается «общее» и почему голосуют именно метрами, полезно знать состав общего имущества: «Общее имущество дома: что вам принадлежит кроме квартиры» и «Общее имущество дома: что принадлежит всем собственникам».
Кворум и большинство: две разные проверки
Каждое решение собрания проходит две проверки, и путать их нельзя.
Первая — кворум. Участвовали ли собственники, у которых больше 50% голосов дома. Если нет, собрание неправомочно, и дальше считать бессмысленно.
Вторая — большинство по конкретному вопросу. Набрал ли вариант «за» нужное количество голосов. И здесь важно, от какой базы считать. По многим вопросам голоса считают от тех, кто участвовал в собрании. А по отдельным вопросам база другая — общее число голосов всех собственников дома, включая тех, кто не голосовал.
Яркий пример второго случая — использование общего имущества третьими лицами: сдать в аренду подвал, пустить оператора связи на крышу, разрешить рекламу на фасаде. Для таких решений нужно не менее 2/3 голосов от общего числа голосов в доме. Подробно эта тема разобрана в статье «Аренда подвала, крыши и рекламы на фасаде: кто решает и куда идут деньги».
Пример расчёта на условных числах
Возьмём условный дом. Все числа ниже придуманы для наглядности и к реальному дому отношения не имеют.
| Показатель | Условное значение |
|---|
| Площадь всех помещений в собственности | 10 000 м² |
|---|
| Нужно для кворума (больше 50%) | больше 5 000 м² |
|---|
| Фактически проголосовали | 5 600 м² |
|---|
| Нужно для решения «от общего числа» (не менее 2/3) | не менее 6 667 м² |
|---|
Что получается:
- Кворум есть: 5 600 м² больше половины от 10 000 м². Собрание правомочно.
- По вопросу, где голоса считают от участвовавших, решение примут, если «за» наберётся достаточно среди этих 5 600 м².
- По вопросу об аренде подвала решение не пройдёт, даже если все 5 600 м² проголосуют «за». Нужно не меньше 6 667 м² от всего дома, а столько людей в голосовании просто не участвовало.
Отдельная иллюстрация: условная квартира площадью 50 м² в этом доме даёт её владельцу 0,5% голосов. Если квартира в равных долях у двух человек, у каждого по 0,25%.
Почему кворум часто не набирается
Честно скажем: в большом доме набрать больше половины голосов — задача трудная, и это минус самой системы. Причины повторяются от дома к дому:
- Равнодушие. Многие уверены, что от их голоса ничего не зависит, и не открывают бюллетень. Хотя решение собрания потом обязательно и для них — об этом в статье «Решение общего собрания: обязательно ли оно для тех, кто не голосовал».
- Собственники не живут в доме. Квартиры сдают, хозяева в другом городе, а до арендаторов уведомления доходят, но голосовать они не вправе.
- Нет данных о собственниках. Инициатору трудно понять, кому вручать бюллетени, особенно в доме с большим количеством долей и нежилых помещений.
- Очная форма. Собрать сотни людей в одно время во дворе почти нереально.
- Недоверие. Если в доме уже были спорные собрания, люди отказываются что-либо подписывать.
Есть и риск обратного рода: кворум «нарисовали». Бюллетени, заполненные за других, подписи без доверенностей, неверные площади в реестре. Такие решения потом оспаривают — что можно сделать в этой ситуации, мы разбирали в статье «Не согласен с решением общего собрания: что можно сделать».
Что помогает набрать голоса
Самый действенный инструмент — уйти от очного формата. Собрание можно провести очно, заочно или очно-заочно, и заочная форма снимает главную проблему: людям не нужно приходить в одно место в одно время. Бюллетень можно заполнить дома и сдать, когда удобно в пределах периода голосования.
Ещё удобнее — заочное голосование через ГИС ЖКХ. Собственник голосует с телефона, не выходя из дома и не встречаясь с инициатором. Это особенно важно для тех, кто живёт в другом городе. Как это устроено, читайте в статье «Заочное голосование через ГИС ЖКХ: как участвовать», а про другие онлайн-возможности — в материале «Госуслуги для собственника квартиры: что можно сделать онлайн».
Что ещё работает:
- Понятная повестка. Один-два важных вопроса собирают больше голосов, чем длинный список.
- Активный совет дома. Люди охотнее голосуют, когда знают, кто стоит за собранием. Роль совета разобрана в статье «Совет дома и председатель: кто это и что решают».
- Поквартирный обход. Старый способ, но он по-прежнему даёт результат: живой разговор убеждает лучше объявления у лифта.
- Отдельная работа с крупными собственниками. Владелец большого нежилого помещения может закрыть заметную часть кворума одним бюллетенем.
Если вы хотите сами запустить процесс, начните со статьи «Как собственнику самому созвать общее собрание».
Где кворум особенно важен
Больше всего споров о кворуме возникает там, где решение сильно меняет жизнь дома: выбор способа управления, смена управляющей компании, решения о капремонте. Если вы как раз думаете о смене УК, сначала прочтите «Как сменить управляющую компанию: порядок и что мешает». По капремонту пригодится «Капремонт: спецсчёт или общий котёл — в чём разница для собственника».
Для покупателя квартиры это тоже не абстракция. Если в доме годами не удаётся собрать кворум, жильцы фактически не влияют на управление, и это стоит учитывать при выборе.
Частые вопросы
Можно ли проголосовать за соседа, если он не против?
Только по доверенности. Без неё бюллетень, подписанный за другого собственника, при проверке не засчитают, а заодно поставят под сомнение весь кворум.
Учитывается ли в кворуме голос «против»?
Да. Кворум показывает участие. Любой правильно заполненный бюллетень — «за», «против» или «воздержался» — идёт в кворум.
Почему у соседа больше голосов, чем у меня?
Потому что голоса считают пропорционально площади помещения. Чем больше площадь вашей квартиры или доли в ней, тем больше ваш голос.
Если вы покупаете или продаёте квартиру и хотите заранее понять, как в доме устроено управление и насколько активны собственники, напишите нам. ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет и помогает разобраться с такими вопросами до сделки.