Если вы купили землю под строительство и уже мечтаете вернуть налог, придётся подождать: вычет за участок под ИЖС дадут только после того, как вы построите дом и зарегистрируете на него право собственности. Сама покупка земли права на вычет не создаёт. Ниже разбираем, почему так устроено, что войдёт в расходы и где люди чаще всего ошибаются.
Почему вычет не дают сразу после покупки земли
Имущественный вычет по статье 220 Налогового кодекса положен на покупку жилья: квартиры, дома, комнаты, доли. Пустой участок жильём не является. Налоговая смотрит на конечный результат: на участке появился жилой дом, и право на него зарегистрировано в Росреестре. Тогда расходы на землю становятся частью расходов на жильё.
Это подтверждают и разъяснения ФНС: вычет по расходам на участок под ИЖС предоставляют после регистрации права собственности на построенный жилой дом. Пока в выписке из ЕГРН значится только земля, декларацию лучше не подавать: отказ вы, скорее всего, получите.
Что именно можно включить в расходы
Вычет считается с общей суммы расходов, но не больше лимита. Для основного вычета предельная сумма расходов составляет 2 млн рублей, для процентов по ипотеке — 3 млн рублей. Что может войти в базу, если вы строитесь на купленном участке:
- стоимость самого участка по договору купли-продажи;
- материалы для строительства дома, если они подтверждены документами;
- работы подрядчика по договору строительства;
- проектные и сметные работы;
- отделочные материалы и работы, если это предусмотрено законом для строительства дома и подтверждено документами.
По конкретным позициям лучше сверяться с инспекцией: «похожие» траты принимают не всегда. Дальше всё упирается в документы, об этом ниже.
Дом вместе с участком: что меняется
Если вы купили уже готовый дом, история проще. При покупке дома вместе с участком под ним в расходы входят оба объекта: и дом, и земля. Ждать вторую регистрацию не нужно, достаточно выписки ЕГРН на дом и договора, где цена участка указана. Подробнее о таком сценарии мы пишем в статье Вычет за квартиру в долевой собственности: как делится, если собственников несколько.
Важная оговорка: речь про участок, на котором стоит этот дом. Дополнительные соседние сотки, купленные отдельным договором, к вычету уже не относятся.
В каком году подавать декларацию
Налоговый период считается не от покупки земли, а от момента, когда у вас появились и право собственности на дом, и расходы. Если земля куплена в одном году, а дом достроен через три-четыре года, это нормально: вычет вы заявите в год регистрации дома, приложив документы за все годы стройки. Как отсчитывать год в других случаях, разобрано в статье В каком году заявлять вычет за квартиру: регистрация, акт, оплата.
Срока давности на сам вычет нет. Но вернуть НДФЛ можно только за три года, предшествующие году подачи декларации (статья 78 НК РФ). Если оформите право собственности и сидите без дела пять лет, часть возврата сгорит.
Как оформить дом, чтобы налоговая приняла расходы
Ошибки на этом этапе стоят дороже всего. Перед стройкой полезно прочитать про Проект частного дома: нужен ли и что в него входит и про Техплан на частный дом: зачем и что в нём: без техплана дом не поставят на кадастровый учёт, а без учёта не будет права собственности и вычета.
- Проверьте вид разрешённого использования: для жилого дома он должен допускать ИЖС. Как это читать, объясняет материал Вид разрешённого использования участка: что он разрешает.
- Все договоры с подрядчиками заключайте на себя, а платёжные документы храните: чеки, квитанции, расписки.
- Если стройка идёт своими силами, сохраняйте чеки на материалы с вашим именем и данными покупателя.
- Принимайте работы по актам. Пригодится статья Приёмка дома от подрядчика: что проверить.
Кому вычет не достанется
Вычет — это возврат НДФЛ по ставке 13%. Если вы не платите этот налог, вернуть нечего. Так бывает у ИП на упрощённой системе без другого дохода, у неработающих, у получателей только необлагаемых выплат. Ещё несколько ограничений:
- расходы, оплаченные маткапиталом, работодателем или бюджетом, в вычет не идут (пункт 5 статьи 220 НК РФ);
- вычет, потраченный на предыдущее жильё не полностью, можно перенести: Остаток имущественного вычета: как перенести на следующую квартиру;
- без подтверждающих документов инспекция откажет: частые причины собраны в статье Когда не дают имущественный вычет: частые причины отказа.
Если покупатели — супруги или есть ипотека
Когда дом и участок оформлены на двоих, вычет делится между собственниками, и у каждого свой лимит расходов. Как это работает, мы разбирали в статье Вычет супругам при покупке квартиры: каждому по своему лимиту: логика для дома та же. Если стройку или покупку вы финансировали ипотекой, можно рассчитывать и на вычет по процентам, подробности есть в материале Квартира в ипотеку: как получить оба вычета — основной и по процентам. Заранее решите, на кого записать дом: перераспределить расходы после регистрации обычно уже нельзя.
Минусы и подводные камни
Первый минус — время. Между покупкой земли и возвратом налога могут пройти годы, и всё это время вы финансируете стройку без поддержки государства. Не стоит закладывать будущий вычет в бюджет как источник денег на стройку.
Второй — документы. Если чеки на материалы потеряны или оформлены на чужое имя, значительная часть расходов выпадает из базы. Третий — ошибки в декларации: подробнее в материале Ошибки при оформлении налогового вычета за жильё.
Четвёртый: вычет при покупке земли у родственников, как и при покупке жилья у них, может не дать права на возврат. Если сомневаетесь в своём случае, заранее уточните в своей инспекции. Агентство в таком вопросе не нужно, пока вы просто собираете чеки: декларацию вы подаёте сами или через работодателя. Но проверять участок и документы перед покупкой стоит с профессионалом.
Отдельно про сроки: не откладывайте сбор бумаг на последний момент. Хорошая привычка — завести папку сразу после покупки земли и складывать туда договоры, акты, чеки и выписки по мере появления. Через пару лет, когда дом будет готов, вы сэкономите недели нервов и не будете восстанавливать документы по памяти.
FAQ
Можно ли получить вычет за участок, если дом ещё строится? Нет. Нужна регистрация права собственности на жилой дом. Пока дом не зарегистрирован, вычет за землю не предоставляют.
А если я купил готовый дом с участком? Тогда в расходы входят и дом, и участок под ним. Ждать ничего не нужно, если право собственности на дом зарегистрировано.
Сколько можно вернуть за участок? Лимит расходов по основному вычету — 2 млн рублей, по процентам ипотеки — 3 млн рублей. Реальная сумма зависит от ваших фактических расходов и уплаченного НДФЛ, а также от вашего налогового статуса.
С чего начать
Если вы выбираете участок или готовый дом в Ростове-на-Дону и Таганроге и хотите заранее понять, как оформить покупку так, чтобы потом не потерять вычет, напишите нам. Мы поможем проверить документы и подскажем, какие бумаги стоит сохранить.