Если вы купили квартиру в ипотеку, у вас не один налоговый вычет, а два. Первый — основной, за саму покупку: до 2 млн ₽ стоимости жилья, то есть до 260 000 ₽ к возврату. Второй — по процентам ипотеки: до 3 млн ₽ уплаченных процентов, то есть до 390 000 ₽. Вместе это до 650 000 ₽. Но у каждого вычета свои правила, и путать их — самая частая причина разочарований. Разбираем, как они работают вместе и где теряют деньги.
Два вычета — это два разных лимита
Основной вычет и вычет по процентам не складываются в один общий котёл. У каждого свой потолок, и они не перетекают друг в друга.
| Основной вычет | Вычет по процентам | |
|---|---|---|
| С какой суммы | До 2 млн ₽ стоимости жилья | До 3 млн ₽ уплаченных процентов |
| Максимум к возврату | 260 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| Сколько раз | Пока не исчерпан лимит 2 млн ₽ | Один раз, по одному объекту |
| Остаток лимита | Переносится на следующие покупки | Не переносится |
Если квартира стоила дороже 2 млн ₽, основной вычет вы получите с 2 млн ₽, а не со всей цены. Часть стоимости, оплаченная кредитом, не даёт второго основного вычета: ипотечные деньги идут в те же 2 млн ₽. Отдельно банк здесь важен только для процентов.
Пошаговый разбор основного вычета для покупателей в Ростове — в статье Налоговый вычет при покупке квартиры: пошагово для жителей Ростова.
Основной вычет: до 260 000 ₽
Это вычет за саму квартиру. Считается от стоимости жилья, но не больше 2 млн ₽. Ставка 13%, поэтому максимум к возврату — 260 000 ₽.
У основного вычета есть важное свойство: если вы купили жильё дешевле 2 млн ₽, неиспользованный остаток лимита не сгорает, а переносится на следующие покупки. Как это работает на практике, мы разберём отдельно: Остаток имущественного вычета: как перенести на следующую квартиру.
Ещё один момент, который часто упускают: лимит 2 млн ₽ — у каждого покупателя свой. Если квартиру покупают супруги, каждый может получить вычет по своему лимиту, в том числе при совместной собственности. Подробно — Вычет супругам при покупке квартиры: каждому по своему лимиту.
Вычет по процентам: до 390 000 ₽
Второй вычет — с процентов, которые вы платите банку. Потолок — 3 млн ₽ процентов, к возврату до 390 000 ₽. Считается он от процентов, которые вы реально уплатили, а не от всей суммы кредита и не от будущих платежей по графику.
Главное ограничение здесь жёстче, чем у основного вычета: вычет по процентам дают один раз и по одному объекту. Остаток не переносится. Если проценты по этой ипотеке не дотянули до 3 млн ₽, недобранная часть лимита пропадает, и по следующей квартире её уже не используешь.
Отсюда практический вывод: выбирайте, к какому объекту привязать вычет по процентам, осознанно. Если вы понимаете, что впереди покупка побольше и с более крупной ипотекой, есть смысл подумать заранее. Подробный расчёт того, сколько реально удаётся вернуть, — в статье Вычет по процентам ипотеки: сколько реально вернуть. А что делать, если первая ипотека уже была, — Вычет по процентам по второй ипотеке: можно ли получить.
Главное ограничение: возврат не больше уплаченного НДФЛ
Вычет — это не выплата от государства, а возврат вашего же налога. Его возвращают из уплаченного НДФЛ. Нет облагаемого дохода — нечего возвращать.
Это значит, что 260 000 ₽ и 390 000 ₽ — верхние границы, а не сумма, которая придёт на счёт сразу после покупки. За конкретный год вернут не больше того НДФЛ, который за вас удержали или вы заплатили сами.
Кому это особенно важно:
- Самозанятым и ИП на спецрежимах. НДФЛ 13% они не платят — значит, и вычета нет. Если в семье есть второй покупатель с зарплатой, вычет может оформить он.
- Тем, у кого небольшая официальная зарплата. Вычет никуда не денется, но возвращаться будет медленнее.
- Нерезидентам. У них своя ситуация, мы разбирали её в статье Почему нерезиденту не положен вычет.
В каком порядке получать оба вычета
Отдельного обязательного порядка в проверенных нами правилах нет, но логика подсказывает практичную последовательность:
- 1.Сначала основной вычет. Его база известна сразу — стоимость квартиры в пределах 2 млн ₽. Можно заявлять, как только появилось право.
- 2.Параллельно — проценты за уже прошедшие периоды. Вычет по процентам считается по факту уплаты, поэтому заявлять его можно только за проценты, которые вы уже отдали банку.
- 3.Следить за общим НДФЛ. Оба вычета возвращаются из одного и того же налога. Если НДФЛ за год меньше, чем позволяют оба вычета вместе, всё сразу не вернётся.
Получить вычеты можно двумя способами: через налоговую по итогам года (декларация 3-НДФЛ, обычно в упрощённом порядке через личный кабинет) или через работодателя в течение года. Чем они отличаются и что удобнее в вашей ситуации — в статье Вычет через работодателя или через налоговую: что удобнее.
Как созаёмщики и досрочное погашение влияют на вычет
Если ипотеку оформляли вдвоём, вычет может получать каждый покупатель по своему лимиту. Но тут легко перепутать роли: созаёмщик по кредиту и собственник квартиры — не всегда одно и то же. Кто за что отвечает в кредите, разобрано в статье Созаёмщик по ипотеке: кого брать и чем рискуют обе стороны.
С досрочным погашением всё проще: чем быстрее гасите долг, тем меньше процентов платите банку — и тем меньше база для вычета по процентам. Это не повод не гасить досрочно: экономия на процентах обычно важнее, чем 13% от этих процентов. Просто не стоит считать максимальные 390 000 ₽ гарантированными. Как выбрать между сокращением срока и платежа — Досрочное погашение ипотеки: сокращать срок или платёж.
Минусы и риски: где теряют деньги
Честно о том, что может пойти не так:
- Ждут 650 000 ₽ сразу. Это максимум по двум вычетам, а не сумма, которую вернут за год. Реальная сумма упирается в ваш НДФЛ.
- Тратят вычет по процентам на маленькую ипотеку. Он один раз и по одному объекту. Остаток лимита сгорает.
- Путают лимиты. Ипотечные деньги не дают второго основного вычета сверх 2 млн ₽.
- Забывают про второго покупателя. У супругов лимиты свои, и не заявить вычет на второго — значит недополучить.
- Рассчитывают на вычет без НДФЛ. Самозанятый или ИП на спецрежиме вычет не получит.
Когда агентство не нужно
Для оформления самих вычетов риелтор вам не нужен. Это вопрос между вами, налоговой и, если выбрали этот путь, работодателем. Декларацию в упрощённом порядке многие подают сами через личный кабинет.
Агентство полезно раньше — на этапе сделки. Когда важно правильно оформить собственность, понять, на кого из супругов записывать квартиру и как ипотека впишется в общий бюджет. Обзор программ для покупателей — в статье Условия ипотеки в Ростове-на-Дону в 2026: все программы.
Частые вопросы
Можно ли получить оба вычета за одну квартиру? Да. Основной вычет — до 260 000 ₽ за покупку, вычет по процентам — до 390 000 ₽. У каждого свой лимит.
Если проценты не дотянули до 3 млн ₽, остаток можно перенести? Нет. Вычет по процентам дают один раз и по одному объекту, остаток не переносится. Переносится только остаток основного вычета.
Я самозанятый. Положен ли мне вычет? Если вы не платите НДФЛ 13%, вычета нет: его возвращают только из уплаченного НДФЛ.
Если вы только выбираете квартиру и хотите заранее понять, как оформить сделку, чтобы не потерять вычеты, — оставьте заявку. ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Спокойно разберём вашу ситуацию и подскажем, на что обратить внимание до подписания договора.