Если на момент продажи квартиры вы нерезидент, налоговые инструменты, которыми пользуются живущие в России продавцы, для вас не работают. Нерезидент не может применить имущественный вычет и не может уменьшить доход на расходы по покупке этой квартиры. Налог считают по ставке 30% со всей суммы продажи, и сумма сделки на ставку не влияет. Ниже разберём, откуда берётся такое правило, чем оно отличается от положения резидента и что из этого следует на практике.
Кто считается нерезидентом
Нерезидент — это человек, который провёл в России меньше 183 календарных дней за 12 месяцев подряд. Гражданство, прописка и место, где лежит паспорт, здесь значения не имеют: важны только дни физического пребывания в стране. Гражданин России, который давно живёт и работает за рубежом, вполне может оказаться нерезидентом, а иностранец, проживший в Ростове больше полугода, — резидентом.
Как именно отсчитывают эти 12 месяцев и почему первым делом нужно смотреть на дату сделки, подробно разобрано в статье Резидент или нерезидент: как считают 183 дня. Если вы не уверены в своём статусе, начните с неё: от статуса зависит вообще всё, о чём пойдёт речь ниже.
Что такое вычет и чего лишается нерезидент
Когда резидент продаёт квартиру раньше, чем закончился нужный срок владения, у него обычно есть два способа законно уменьшить налог. Первый — имущественный вычет: налогооблагаемый доход уменьшается на сумму, установленную законом. Второй — уменьшение дохода на расходы: из цены продажи вычитают то, что было потрачено на покупку этой же квартиры, и налог платят только с разницы. Подробно оба способа описаны в статье Налог при продаже квартиры: законные способы уменьшить.
У нерезидента ни того, ни другого нет. Закон не даёт ему права на имущественный вычет и не позволяет уменьшить доход на расходы. Поэтому формула получается совсем простой:
- налоговая база — вся сумма, полученная по договору купли-продажи;
- ставка — 30%;
- размер сделки ставку не меняет.
Это нередко становится неприятным сюрпризом. Человек купил квартиру несколько лет назад, продаёт примерно за те же деньги и рассчитывает, что налога не будет, ведь заработка нет. Для резидента такая логика часто верна. Для нерезидента — нет: налог считают со всей цены, даже если вы не заработали на квартире ни рубля.
Сравнение: резидент и нерезидент
Чтобы разница была наглядной, сведём основное в таблицу.
| Вопрос | Резидент | Нерезидент |
|---|
| Имущественный вычет при продаже | Можно применить | Не положен |
|---|
| Уменьшение дохода на расходы по покупке | Можно | Нельзя |
|---|
| Ставка налога | Обычная для резидентов | 30% |
|---|
| С какой суммы считают налог | С дохода за вычетом вычета или расходов | Со всей суммы продажи |
|---|
| Освобождение по сроку владения | Есть, если срок выдержан | Не сверено, уточняйте в ФНС |
|---|
О ставке подробнее — в статье Налог 30% для нерезидента при продаже квартиры. А общая картина продажи из-за рубежа собрана в опорном материале Продажа квартиры нерезидентом: что важно знать.
А как же срок владения
У резидента самый надёжный способ не платить налог — дождаться окончания минимального срока владения. После него продажа налогом не облагается вовсе, и вычеты уже не нужны. Как этот срок считается и от чего зависит, описано в статье Налог с продажи квартиры: когда платить не нужно.
Распространяется ли это освобождение на нерезидентов, мы в этой статье не утверждаем ни в ту, ни в другую сторону. Вопрос не такой однозначный, как кажется по пересказам в интернете, и ошибка в нём стоит дорого. Если вы владеете квартирой давно и собираетесь продавать, будучи нерезидентом, уточняйте в ФНС именно для своей ситуации, до подписания договора. Лучше получить ответ заранее, чем строить расчёт на чужом опыте.
Вычет при покупке — тоже не для нерезидента
Часто путают два разных вычета: тот, что уменьшает налог при продаже, и тот, что возвращает часть налога после покупки жилья. Второй устроен иначе: государство возвращает уже уплаченный подоходный налог. Подробно он разобран в статье Налоговый вычет при покупке квартиры: пошагово для жителей Ростова.
Логика здесь та же, что и при продаже: имущественные вычеты положены резидентам. Если вы покупаете квартиру в Ростове, живя за рубежом, на возврат налога в этом статусе рассчитывать не стоит. Об организации такой покупки — в статье Купить квартиру в Ростове, находясь за рубежом.
Можно ли что-то изменить
Ставку и правила для нерезидентов изменить нельзя. Изменить можно только статус — и только честно, через реальные дни пребывания в России. Если вы и так планировали вернуться, имеет смысл подумать о сроках сделки: статус определяется по 183 дням за 12 месяцев, и момент продажи здесь играет роль. Как это работает и где люди ошибаются в расчётах, мы разобрали в статье Вернуться в Россию перед продажей: как меняется налог.
Важно не перегибать. Возвращаться в страну только ради налога, не посчитав всё остальное, — сомнительная идея: работа, семья, переезд стоят денег и сил. А ошибка в подсчёте дней приведёт к тому, что продажа всё равно пройдёт в статусе нерезидента.
Минусы, риски и когда агентство не нужно
Честно о том, чего риелтор сделать не может:
- Налог за вас не уменьшит. Никакое агентство не вернёт нерезиденту право на вычет. Если кто-то обещает «оптимизацию» через заниженную цену в договоре, это риск для вас и для покупателя, а не услуга.
- Налоговую консультацию не заменит. Вопросы статуса и срока владения — к ФНС или налоговому консультанту.
- Декларация остаётся на вас. Подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Подробности — в статье Декларация нерезидента после продажи: сроки.
Агентство вам, скорее всего, не нужно, если покупатель уже найден, вы сами можете приехать на сделку или оформить доверенность и разбираетесь в документах. Помощь имеет смысл, когда вы далеко, времени мало, а продажу нужно провести без поездок. Как такая сделка устроена — доверенность, которая оформляется только нотариально и проверяется в реестре ФНП, электронная регистрация с УКЭП, — описано в статье Продать квартиру в Ростове, живя за границей. Учтите, что покупатель почти наверняка проверит доверенность вашего представителя, поэтому оформлять её стоит без спешки и ошибок.
Частые вопросы
Я продаю квартиру дешевле, чем покупал. Налог всё равно будет?
Если вы нерезидент — да. Расходы на покупку нерезидент учесть не может, поэтому налог 30% считают со всей суммы продажи, а не с разницы.
Можно ли получить вычет, если стать резидентом позже, после продажи?
Статус определяется по дням пребывания в России — меньше 183 за 12 месяцев подряд. Как он будет оценён именно для вашей продажи, лучше уточнить в ФНС заранее, а не после сделки.
Освобождает ли от налога долгий срок владения, если я нерезидент?
Мы не даём однозначного ответа на этот вопрос: он требует проверки для вашей ситуации. Уточняйте в ФНС до подписания договора.
Если продажа уже на горизонте
Налог — только одна часть подготовки. Заранее стоит понять, сколько реально стоит квартира, и собрать бумаги: помогут статьи Сколько стоит ваша квартира: как оценить перед продажей и Документы для продажи квартиры: что собрать заранее. Если вы живёте за границей и хотите продать квартиру в Ростове или Таганроге без лишних поездок, напишите нам. ЯРД работает в этих двух городах 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Оставьте заявку — обсудим вашу ситуацию и спокойно спланируем сделку.