Если вы продаёте квартиру в Ростове, будучи налоговым нерезидентом России, НДФЛ составит 30% — и не с прибыли, а со всей суммы, которую вы получили. Никакого вычета, никакого уменьшения на цену покупки. Для многих собственников, которые давно живут за границей, это становится неприятным открытием уже после сделки. Ниже разбираем, откуда берётся эта цифра, чем она отличается от правил для резидента и что стоит проверить до того, как выставлять квартиру на продажу. Общая картина по теме — в материале Продажа квартиры нерезидентом: что важно знать.
Кто считается нерезидентом
Налоговый статус не связан с гражданством, пропиской или наличием паспорта. Нерезидент — это человек, который находился в России меньше 183 календарных дней за 12 месяцев подряд. Гражданин России, который большую часть года живёт в другой стране, вполне может оказаться нерезидентом. И наоборот: иностранец, проживший здесь больше 183 дней, — резидент.
Считать дни нужно аккуратно: важен не календарный год, а любые 12 месяцев подряд, и считаются именно дни физического присутствия в стране. Как это делается на практике и где чаще всего ошибаются, разобрано в статье Резидент или нерезидент: как считают 183 дня.
Ставка 30% — без исключений по сумме
При продаже недвижимости нерезидент платит НДФЛ 30%. Ставка не зависит от того, сколько стоит квартира: что скромная однушка, что большая семейная квартира — процент один и тот же. Никакой шкалы, где маленькие суммы облагаются мягче, для нерезидента здесь нет.
Вторая важная деталь — база налога. Нерезидент не имеет права на имущественный вычет и не может уменьшить доход на расходы. Значит, 30% берутся со всей суммы по договору, а не с разницы между ценой продажи и ценой покупки.
Условный пример: как это выглядит в деньгах
Возьмём условную круглую сумму — это не цена конкретной квартиры, а просто цифра для наглядности.
Квартира продаётся за условные 5 000 000 ₽. Когда-то она была куплена за условные 4 500 000 ₽, то есть реальная «прибыль» — 500 000 ₽.
| Нерезидент | |
|---|---|
| Доход по договору | 5 000 000 ₽ |
| Вычет | не положен |
| Уменьшение на расходы на покупку | не положено |
| База налога | 5 000 000 ₽ |
| НДФЛ 30% | 1 500 000 ₽ |
Налог в 1,5 млн рублей при том, что квартира принесла сверху всего полмиллиона. Человек фактически продаёт в минус. Именно поэтому считать налог нужно до выхода на рынок, а не после получения денег. И считать стоит от той суммы, которая будет стоять в договоре, — именно она и станет базой для налога.
Почему у резидента всё совсем иначе
У резидента правила другие, и главное отличие — есть инструменты, которые уменьшают базу. Он может применить имущественный вычет или уменьшить доход на подтверждённые расходы на покупку. В примере выше резидент считал бы налог не с пяти миллионов, а с той самой разницы, которая в разы меньше. Плюс у резидента есть освобождение от налога при владении дольше минимального срока — об этом статья Налог с продажи квартиры: когда платить не нужно.
Почему нерезиденту вычет не положен и что из этого следует на практике, подробно — в материале Почему нерезиденту не положен вычет. Законные способы снизить налог для резидента собраны в статье Налог при продаже квартиры: законные способы уменьшить.
А если квартира в собственности много лет?
Это самый частый вопрос, и здесь мы сознательно не дадим однозначного ответа. Работает ли для нерезидента освобождение от налога после минимального срока владения — вопрос, который нужно уточнять в ФНС применительно к вашей ситуации. Не стоит опираться на советы из чатов и форумов: ошибка здесь стоит 30% от цены квартиры.
Практичный путь — до сделки направить запрос в налоговую или получить консультацию специалиста по НДФЛ, описав свою ситуацию: когда и как получена квартира, сколько дней вы провели в России за последние 12 месяцев, когда планируется продажа. Письменный ответ лучше устного.
Что можно сделать заранее
Статус зависит от числа дней в России, а дату сделки выбираете вы сами, поэтому у собственника есть пространство для планирования. Вот что имеет смысл сделать до сделки:
- Посчитать дни. Возьмите отметки в загранпаспорте и посчитайте, сколько дней вы фактически были в России. Иногда выясняется, что статус резидента ближе, чем казалось.
- Подумать о сроках. Если вы планируете вернуться или провести в России больше времени, логика 183 дней может изменить налог. Как это работает и где подводные камни — в статье Вернуться в Россию перед продажей: как меняется налог.
- Уточнить в ФНС вопрос о сроке владения. Особенно если квартира у вас давно.
- Не занижать цену в договоре. Желание уменьшить налог за счёт «серой» суммы — плохая идея: это риск для обеих сторон. Почему — в статье Заниженная цена в договоре: чем это опасно для покупателя.
- Заложить налог в расчёт цены. Понимая реальную сумму на руках, проще решить, продавать сейчас или подождать. С ориентиром поможет материал Сколько стоит ваша квартира: как оценить перед продажей.
Декларация и сроки
После продажи нерезидент подаёт декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Пропуск срока добавит проблем к и без того немаленькому налогу. Порядок подачи разобран в статье Декларация нерезидента после продажи: сроки.
Если сама сделка проходит дистанционно, без вашего приезда, — по нотариальной доверенности или через электронную регистрацию, — организационную часть мы описали в материале Продать квартиру в Ростове, живя за границей. А о том, как безопасно получить деньги, — в статье Аккредитив, эскроу или ячейка: как безопасно получить деньги за квартиру.
Когда агентство вам не нужно
Честно: сам налог агентство не уменьшит. Ставку 30% не меняет ни риэлтор, ни юрист — её определяет статус. Если у вас уже есть покупатель, вы спокойно приезжаете на сделку, знаете свой статус и готовы сами подать декларацию, платить посреднику не обязательно. Помощь полезна в другом: когда вы далеко, нужно организовать показы, проверить покупателя, выстроить безопасные расчёты и не ошибиться со сроками. Минус дистанционной продажи в любом случае — меньше контроля, поэтому всё важное лучше фиксировать письменно.
Частые вопросы
Если я гражданин России, я всё равно могу быть нерезидентом? Да. Статус зависит от числа дней в стране за 12 месяцев подряд, а не от гражданства. Меньше 183 дней — нерезидент.
Можно ли уменьшить налог на сумму, за которую я покупал квартиру? Нет. Нерезидент не может уменьшить доход на расходы и не имеет права на имущественный вычет. Налог считается со всей суммы продажи.
Квартира у меня больше десяти лет — налог всё равно будет? Этот вопрос нужно уточнять в ФНС для вашей конкретной ситуации. Мы не советуем принимать решение о продаже, пока у вас нет ответа.
Если вы живёте за границей и думаете о продаже квартиры в Ростове или Таганроге, оставьте заявку — ЯРД работает в обоих городах 13 лет, отзывы о нас можно почитать на Яндекс.Картах (274 отзыва, рейтинг 5,0). Обсудим вашу ситуацию, поможем выстроить дистанционную сделку и подскажем, какие вопросы стоит задать в налоговой до подписания договора.