Если квартира оформлена на двоих или троих, вычет не «делится» как один на всех. Лимит в 2 млн ₽ стоимости жилья у каждого покупателя свой, и каждый возвращает налог из своего НДФЛ. Поэтому вопрос «как делится вычет» на деле звучит иначе: сколько сможет вернуть каждый из сособственников и что для этого нужно. Ниже — что известно точно и где лучше не гадать, а спросить налоговую.
Главное правило: у каждого свой лимит
Имущественный вычет на покупку жилья — до 2 млн ₽ стоимости. При ставке 13% это до 260 000 ₽ к возврату. Важно, что лимит привязан не к квартире, а к человеку: если покупателей двое, у каждого есть свои 2 млн ₽.
Отсюда практический вывод. Когда на каждого из двух покупателей приходится достаточная часть расходов, вместе они могут вернуть до 520 000 ₽ — по 260 000 ₽ на человека. Одна квартира, но два независимых лимита.
Общий порядок, документы и шаги для одного покупателя мы разбирали в статье Налоговый вычет при покупке квартиры: пошагово для жителей Ростова. Здесь — только особенности покупки на нескольких человек.
Долевая и совместная собственность: в чём разница для вычета
Квартиру на нескольких человек оформляют двумя способами:
- долевая собственность — у каждого своя доля, она указана в выписке ЕГРН (например, по 1/2);
- совместная собственность — доли не выделены, так обычно оформляют жильё супругов.
Для права на вычет важно одно: лимит в 2 млн ₽ есть у каждого покупателя, в том числе при покупке в совместную собственность. Это прямо относится к супругам — подробнее о них в статье Вычет супругам при покупке квартиры: каждому по своему лимиту.
А вот как именно распределяется стоимость квартиры между сособственниками при долевой и при совместной форме — какие суммы каждый указывает в декларации, нужно ли заявление о распределении, — зависит от вашей ситуации и документов. Здесь мы не будем приводить формулы: правильнее уточнить порядок в налоговой до подачи, чем переделывать декларацию после отказа. Чем отличается совместная собственность от долевой с юридической стороны, описано в статье Квартира в браке: совместная собственность, согласие супруга и брачный договор.
Вычет возвращают из своего налога, а не из общего
Имущественный вычет — это возврат уже уплаченного НДФЛ. Каждый сособственник получает деньги из своего налога: из того, что удержали с его зарплаты или другого облагаемого дохода.
Что это значит на практике:
- если один из покупателей работает официально, а второй нет, второму вернуть нечего, пока у него не появится облагаемый доход;
- если зарплата небольшая, вычет растягивается на несколько лет — за год вернут не больше, чем удержали налога;
- самозанятые и ИП на спецрежимах НДФЛ по ставке 13% не платят — значит, и вычета с этих доходов нет.
Поэтому при покупке в долях полезно заранее прикинуть, у кого из сособственников есть доход с НДФЛ. Нерезиденты — отдельная история, о ней в статье Почему нерезиденту не положен вычет.
Если на кого-то пришлось меньше 2 млн ₽
Бывает, что на одного из сособственников приходится сумма меньше 2 млн ₽. Тогда лимит использован не полностью, и неиспользованный остаток переносится на следующие покупки жилья. Это правило действует только для основного вычета, на проценты по ипотеке оно не распространяется.
Пример логики без цифр конкретной квартиры: если человек заявил к вычету 1,2 млн ₽, у него остаётся 0,8 млн ₽ лимита на будущее. Как этот остаток потом заявить и какие документы понадобятся, разобрано в статье Остаток имущественного вычета: как перенести на следующую квартиру.
Обратите внимание: какую именно сумму налоговая признает «вашей» при долевой покупке — вопрос распределения, о котором мы говорили выше. Остаток считается уже от неё.
Квартира в ипотеку на нескольких человек
Если долевую квартиру покупают в ипотеку, появляется второй вычет — по процентам. Его лимит — до 3 млн ₽ уплаченных процентов, то есть до 390 000 ₽ к возврату. Но правила у него жёстче основного:
- вычет по процентам дают один раз и по одному объекту;
- остаток по процентам не переносится на другую квартиру.
Поэтому решение, кто из сособственников и когда заявляет проценты, лучше принимать осознанно — особенно если кто-то из вас планирует в будущем вторую ипотеку. Подробнее — в статьях Вычет по процентам ипотеки: сколько реально вернуть и Вычет по процентам по второй ипотеке: можно ли получить. Если в кредите участвует созаёмщик, который не становится собственником, полезно прочитать и Созаёмщик по ипотеке: кого брать и чем рискуют обе стороны.
Как оформить: налоговая или работодатель
Каждый сособственник оформляет вычет сам, в своём порядке. Способа два:
| Способ | Как работает | Кому подходит |
|---|
| Через налоговую | 3-НДФЛ по итогам года, обычно в упрощённом порядке через личный кабинет | Тем, кто готов получить возврат разом за прошлый год |
|---|
| Через работодателя | Налог перестают удерживать в течение года | Тем, кто хочет получать деньги в составе зарплаты |
|---|
Сособственники не обязаны выбирать одинаковый способ: один может пойти через налоговую, другой — через работодателя. Документы на покупку — договор, выписку ЕГРН, платёжные подтверждения — сохраните у каждого, кто будет заявлять вычет. Что хранить и сколько, мы собрали в статье Какие документы хранить после покупки квартиры и зачем.
Минусы, риски и когда агентство не нужно
Честно о подводных камнях долевой покупки:
- Вычет не гарантирован автоматически. Нет облагаемого дохода — нечего вернуть, даже при наличии доли. Частые основания для отказа собраны в статье Когда не дают имущественный вычет: частые причины отказа.
- Распределение — зона ошибок. Если сособственники заявят суммы, которые не сходятся с документами, декларацию могут вернуть. Порядок для своей ситуации уточняйте в налоговой.
- Доля — это не только вычет. С долями сложнее продавать: у сособственников есть преимущественное право покупки, об этом — Продажа доли в квартире: преимущественное право сособственников.
Сам вычет агентство за вас не оформит: декларацию подаёт каждый сособственник лично, а вопросы распределения решает налоговая. Если покупку вы уже провели и документы в порядке, риелтор для вычета не нужен. Помощь имеет смысл раньше — на этапе сделки, когда решается, на кого и в каких долях оформлять квартиру и как провести расчёты так, чтобы платёжные документы потом не вызывали вопросов.
Частые вопросы
Квартира на двоих в равных долях. Каждый получит по 260 000 ₽?
Лимит в 2 млн ₽ у каждого свой, поэтому максимум на человека — 260 000 ₽. Сколько вернёт каждый в вашем случае, зависит от того, какая сумма расходов приходится на него, и от уплаченного им НДФЛ. Порядок распределения уточните в налоговой.
Один из сособственников не работает. Он теряет вычет?
Право на вычет остаётся, но вернуть деньги можно только из уплаченного НДФЛ. Пока нет облагаемого дохода — нечего возвращать.
Можно ли использовать остаток лимита на другую квартиру?
Да, если вычет на эту покупку меньше 2 млн ₽, остаток переносится на следующее жильё. Для вычета по процентам это не работает: он даётся один раз и по одному объекту.
Если покупка в долях только планируется
Лучше заранее договориться, на кого оформлять квартиру, кто будет заявлять вычет и как будут проходить платежи. Если вы покупаете в Ростове-на-Дону или Таганроге и хотите спокойно продумать сделку, напишите нам. ЯРД работает в этих двух городах 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Оставьте заявку — обсудим вашу ситуацию и подготовим покупку без сюрпризов на этапе вычета.