Если жилец пришёл на просмотр с собакой или спросил про кошку, у собственника два честных пути: разрешить и записать условия либо отказать и записать запрет. Хуже всего третий вариант, когда в договоре про животных ни слова, а через месяц в квартире появляется питомец. Тогда спор строится на «мы же договаривались», а такие споры доказать почти невозможно. Разберём, что стоит прописать, чтобы квартира осталась целой, а отношения с жильцом нормальными.

Что говорит закон, а чего он не говорит

Отдельной нормы «можно или нельзя пускать животных в съёмную квартиру» в законе искать не стоит. Рамка общая: по ст. 678 ГК наниматель обязан использовать жильё только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии. Это значит, что порча имущества животным остаётся ответственностью жильца. Но сам факт появления питомца в этой статье напрямую не регулируется.

Отсюда практический вывод: всё, что важно собственнику, нужно записывать в договор. Что не записано, то приходится выводить из общих формулировок про сохранность, а это слабая позиция. Общие требования к содержанию договора мы разбирали в статье Что должно быть в договоре аренды квартиры: чек-лист жильца. Раздел про животных логично добавить к ним.

Запретить или разрешить: что выбрать собственнику

Запрет проще и понятнее. Для квартиры с хорошим ремонтом, паркетом или дорогой мебелью это часто разумный выбор. Минус в том, что вы заметно сужаете круг арендаторов: многие семьи живут с животными, и для них запрет закрывает объявление сразу. На практике квартира с запретом может простаивать дольше. Каждый пустой месяц тоже стоит денег, об этом подробнее в статье Расходы владельца сдаваемой квартиры: что учесть.

Разрешение с условиями даёт больше кандидатов и часто более аккуратных жильцов: человек, которому разрешили питомца, обычно дорожит жильём. Минус очевиден: риск запаха, царапин, порванных обоев и шума. Поэтому решение зависит от квартиры. Старая мебель и недорогая отделка переносят кошку легче, чем свежий дизайнерский ремонт.

Не обязательно выбирать крайности. Можно разрешить кошку, но не собаку. Можно разрешить одно животное определённого типа и размера. Можно запретить всех, кроме уже названных на просмотре. Главное, чтобы это было записано.

Что записать в договоре

Хороший пункт о животных занимает пять-семь строк. Чтобы он работал, в нём должно быть следующее:

  • Кто именно. Вид, количество и, если нужно, порода или размер. Фраза «кошка по кличке Мурка» точнее, чем «домашние животные».
  • Условие допуска. Например, разрешено только то животное, которое указано в договоре; замена или добавление второго согласовывается письменно.
  • Ответственность за ущерб. Жилец возмещает порчу отделки, мебели и техники, а также расходы на устранение запаха, если он остался после выезда. Конкретные суммы штрафов лучше обсуждать под вашу ситуацию.
  • Порядок в доме. Жилец следит за чистотой, не допускает шума, который мешает соседям, и сам отвечает за претензии соседей и управляющей компании.
  • Последствия нарушения. Что будет, если питомец появился без согласования: требование убрать животное, возмещение ущерба, расторжение по условиям договора.

Если договор заключается на срок до года, учтите ещё один нюанс. Краткосрочный наём регулируется иначе, и ряд статей к нему не применяется, если договор не предусматривает иное (ст. 683 ГК). Подробнее о том, что это меняет для обеих сторон, написано в статье Договор найма на 11 месяцев: почему именно так и что это меняет. Для животных вывод простой: полагаться на «общие правила» не стоит, пишите свои.

Акт приёма-передачи: чистая квартира на входе

Самая частая причина споров о порче вещей питомцем звучит так: «это было и до нас». Единственное лекарство — акт в день заезда. Фотографии дверей, углов, обоев на уровне собачьей и кошачьей высоты, пола, дивана и подоконников, запись о запахе и состоянии мебели. Всё подписывают обе стороны.

Как правильно его составить, подробно описано в статье Акт приёма-передачи при аренде: что записать в день заезда. Если жилец с животным, добавьте в акт отдельную строку: состояние покрытий, которые чаще всего страдают, и работающий ли замок на балконной двери. Это занимает пятнадцать минут и экономит месяцы переписки.

Залог и ущерб от животных

Многие собственники берут залог как страховку от порчи. Это нормальная практика, но у неё есть оговорка: залог нужно оформить письменно и честно описать, за что его могут удержать. Если вы удерживаете часть залога за царапины от когтей, у вас должны быть акт на входе и фото на выходе. Без этого жилец вправе требовать деньги обратно, и формально он окажется прав.

Как оформить и как вернуть, разобрано в статьях Депозит при аренде квартиры: как оформить и как вернуть и Как вернуть залог при выезде из съёмной квартиры. Прочитайте обе: вторая показывает точку зрения жильца, и вы заранее увидите, какие аргументы он приведёт.

Отдельно про износ. Если кошка за год немного поцарапала диван, а диван и без того служит десять лет, спорить придётся о размере ущерба, а не о факте. Не стоит считать каждую царапину катастрофой, а стоит отделить естественный износ от реальной порчи.

Соседи и правила дома

Договор между вами и жильцом соседей не связывает. Жалобы на лай, запах, выгул и шум могут прийти в управляющую компанию, а оттуда к вам как к собственнику. Поэтому в договоре полезно закрепить, что за соблюдение правил проживания в доме отвечает жилец. А вам самим стоит понимать, что вообще требуют правила проживания с животными. Права и обязанности хозяев разобраны в статьях Собаки и кошки в многоквартирном доме: права и обязанности хозяев и Собака в многоквартирном доме: права и обязанности владельца.

В Ростове и Таганроге много домов старой постройки со слабой звукоизоляцией. Для таких квартир громкий лай чувствительнее, чем в новом монолите, и это ещё один довод в пользу разрешения только кошек или небольших спокойных собак.

Что делать, если питомец появился без разрешения

Не начинайте с ультиматума. Сначала зафиксируйте факт: попросите жильца подтвердить в сообщении, что у него появилось животное. Затем сверьтесь с договором. Если вы записали запрет или порядок согласования, предложите два варианта: убрать животное либо подписать допсоглашение с условиями и, возможно, с увеличением залога.

Если питомец уже нанёс ущерб, действуйте по списку: акт осмотра, фото, сравнение с актом приёма-передачи, письменное требование. Судебный путь возможен, но он долгий, поэтому почти всегда разумнее договориться. Кто и что чинит в съёмной квартире в обычных случаях, смотрите в статье Сломалось в съёмной квартире: кто чинит и за чей счёт. Принцип там тот же: сначала договор, потом факты.

И ещё одно: не обещайте жильцу то, чего не можете исполнить. Если вы разрешаете собаку, но сами не уверены, что соседи и правила дома не против, лучше выяснить это заранее, а не после заезда.

Вопросы и ответы

Можно ли в договоре вообще запретить животных? Да. Запрет — это условие договора, и жилец, соглашаясь на него, берёт на себя обязательство. Главное, чтобы пункт был написан ясно и жилец с ним ознакомился до подписания.

Нужен ли дополнительный залог за животное? Закон такого требования не устанавливает. Это вопрос договорённости. Если вы согласны на питомца за дополнительную сумму, запишите это в договоре и в расписке, а условия возврата опишите так же чётко, как и основной залог.

Что делать, если жилец скрыл животное при заселении? Зафиксируйте это, сверьтесь с договором и предложите легализовать ситуацию допсоглашением или убрать питомца. Если ущерб причинён, сравните состояние с актом приёма-передачи и потребуйте возмещения письменно.

Если вы сдаёте квартиру в Ростове или Таганроге и хотите, чтобы договор, акт и условия по животным были написаны спокойно и без пробелов, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы посмотрим вашу ситуацию и подскажем, что стоит записать именно в вашем случае.