Акт приёма-передачи — это короткий документ, который вы подписываете с собственником в день заезда. В нём записано, в каком состоянии квартира, какие вещи в ней остаются, сколько показывают счётчики и сколько комплектов ключей вам дали. Звучит как формальность, но именно этот лист решает спор при выезде: была царапина на столешнице до вас или появилась при вас. Без акта доказывать придётся на словах, и обычно это проигрышная позиция для жильца.
Зачем нужен акт, если есть договор
Договор описывает правила: срок, оплату, кто за что отвечает. Акт фиксирует факт: что именно вам передали и в каком виде. Это два разных документа, и один не заменяет другой. Что обязательно включить в сам договор, разобрали в статье «Что должно быть в договоре аренды квартиры: чек-лист жильца».
Акт защищает обе стороны. Собственник получает подтверждение, что передал исправную технику и целую мебель. Жилец — что старые дефекты были до него и платить за них он не должен. Если в договоре есть залог, акт становится главным аргументом при его возврате: удержать деньги «за испорченный диван» сложно, если в акте этот диван уже записан с пятном.
Хорошо, когда в договоре прямо сказано, что акт — его неотъемлемая часть. Тогда вопрос «а мы это не подписывали» не возникнет.
Опись имущества: что и как записывать
Опись — сердце акта. Записывайте всё, что остаётся в квартире и принадлежит собственнику: мебель, технику, сантехнику, шторы, посуду, если она есть. Не ограничивайтесь названием предмета — добавьте состояние.
Плохая запись: «Холодильник — 1 шт.». Хорошая: «Холодильник двухкамерный, работает, на дверце царапина около 10 см, уплотнитель морозилки надорван». Разница становится видна через год, когда при выезде речь заходит о повреждениях.
На что смотреть внимательнее всего:
- стены и полы — пятна, сколы плитки, вздутый ламинат, следы от мебели;
- окна и двери — открываются ли, целы ли стеклопакеты, работают ли замки и ручки;
- сантехника — подтекает ли смеситель, нет ли трещин на раковине, работает ли слив;
- техника — включите каждую: плиту, стиральную машину, кондиционер, бойлер;
- мебель — расшатанные стулья, сломанные петли шкафов, пятна на обивке.
Если что-то сломано, не стесняйтесь записать это прямо в акт. Кто будет чинить и за чей счёт, если поломка случится уже при вас, разобрали в статье «Сломалось в съёмной квартире: кто чинит и за чей счёт».
Показания счётчиков в день заезда
Перепишите показания всех приборов учёта: электричество (по всем тарифам, если счётчик многотарифный), холодная и горячая вода, газ, тепло, если есть индивидуальный счётчик. Рядом укажите дату и номер прибора — так не будет путаницы, если счётчик позже заменят.
Зачем это жильцу: всё, что накрутилось до вашего заезда, — не ваш расход. Без зафиксированных цифр собственник может попросить оплатить разницу «с прошлого квартала», и спорить будет нечем. Заодно спросите, нет ли долгов по квитанциям, и попросите показать последнюю оплаченную. Кто вообще платит за услуги, зависит от договора, подробно об этом — в статье «Кто платит коммуналку при аренде: жилец или собственник».
Ключи, пульты, доступы
Это пункт, о котором вспоминают реже всего, а спорят о нём регулярно. Запишите в акт:
- сколько комплектов ключей от квартиры вы получили;
- ключи от домофона, почтового ящика, кладовой, подъезда, шлагбаума;
- пульты от кондиционера, телевизора, ворот;
- ключи-чипы и брелоки, если они есть.
При выезде вы вернёте ровно то, что получили. Если в акте не записано, что брелока от ворот вам не давали, его могут посчитать утерянным. Отдельно обсудите, остаются ли комплекты ключей у собственника и в каких случаях он может прийти в квартиру. Это уже вопрос договора и ваших прав, о них — в статье «Кто что может: права нанимателя и собственника съёмной квартиры».
Фото и видео: как сделать, чтобы они работали
Снимки — лучшее дополнение к описи. Но фото «на всякий случай», которые лежат только у вас в телефоне, в споре весят меньше, чем кажется. Чтобы они помогли:
- снимайте при собственнике, в день подписания акта;
- делайте общий план комнаты и крупный план каждого дефекта;
- запишите короткое видео обхода квартиры с включением техники;
- в акте укажите, что фотофиксация проводилась, и отправьте файлы собственнику в мессенджер или на почту в тот же день.
Последний пункт важен: отправленные снимки фиксируют дату, и собственник не сможет сказать, что видит их впервые. Распечатывать фото и подписывать каждую страницу необязательно, хотя для дорогой квартиры с хорошим ремонтом это не лишнее.
Подписи и экземпляры
Акт подписывают обе стороны — собственник (или его представитель по доверенности) и жилец. Если жильцов несколько и все указаны в договоре, пусть подпишут все. Сделайте два одинаковых экземпляра, по одному каждой стороне.
Перед подписью сверьте, что в акте указаны:
- дата и адрес квартиры;
- ФИО сторон, как в договоре;
- ссылка на договор найма — номер или дата;
- опись, показания счётчиков, ключи;
- отметка о фотофиксации.
Подписывать документ от имени собственника вправе только он сам или человек с доверенностью. Если квартиру показывает «родственник» без бумаг, это тревожный знак — как его проверить, рассказали в статье «Как проверить собственника перед арендой: документы и выписка». Общие схемы обмана при аренде разобраны в материале «Как снять квартиру и не нарваться на мошенников».
Как акт работает при выезде
При выезде составляют второй акт — возврата. Вы вместе с собственником проходите по квартире с первым актом в руках и сверяете пункт за пунктом. Новые повреждения записывают, старые просто отмечают как уже известные. Снова переписывают показания счётчиков и сдают ключи по списку.
Важно отличать повреждение от естественного износа. Немного потёртый за год ламинат или выцветшие на солнце шторы — это нормальная жизнь квартиры, а не порча. Прожжённая столешница или разодранные котом обои — уже другое. Если у вас питомец, условия лучше согласовать заранее, подсказки — в статье «Животные в съёмной квартире: как договориться».
Именно по итогам этой сверки решается судьба залога. Как его правильно оформить при заезде — в материале «Депозит при аренде квартиры: как оформить и как вернуть», а как не потерять при выезде — в статье «Как вернуть залог при выезде из съёмной квартиры».
Когда помощь агентства не нужна
Составить акт можно самостоятельно — шаблонов достаточно, а главное в нём не форма, а честная и подробная опись. Если вы снимаете у знакомого собственника, квартира простая, а мебели почти нет, справитесь за полчаса.
Помощь пригодится, когда квартира с дорогим ремонтом и техникой, собственник действует через представителя, или вы снимаете надолго и хотите заранее понимать, как будет устроен выезд. Если договор заключается на год и дольше, учтите, что такой найм подлежит госрегистрации, — почему многие выбирают срок короче, объяснили в статье «Договор найма на 11 месяцев: почему именно так и что это меняет».
Частые вопросы
Обязателен ли акт приёма-передачи по закону?
Отдельного требования составлять акт при найме квартиры нет, но без него вам сложно будет доказать, в каком состоянии вы получили жильё. Для жильца это главная страховка при возврате залога.
Собственник отказывается подписывать акт. Что делать?
Насторожиться. Честному владельцу акт тоже выгоден. Если он всё же против, хотя бы снимите видео обхода квартиры при нём и отправьте ему в тот же день с перечнем дефектов.
Можно ли дописать дефект, найденный через неделю после заезда?
Да, если собственник согласен: оформите дополнение к акту и подпишите его оба. Если нет — сообщите письменно, приложите фото и сохраните переписку.
Если хотите, чтобы заезд прошёл без сюрпризов, оставьте заявку: специалисты ЯРД помогут проверить квартиру и документы собственника, составить договор и акт приёма-передачи — в Ростове-на-Дону и Таганроге.