Течёт смеситель, перестала греть стиральная машина, выбило проводку на кухне — и сразу вопрос: кто вызывает мастера и кто платит. Короткий ответ такой: мелкий текущий ремонт по закону обычно на жильце, крупный и всё, что сломалось от старости, — на собственнике. Но договор может распределить обязанности иначе, и именно он решает спор. Разбираем, как отличить износ от поломки по вашей вине, как правильно сообщить хозяину и что делать, если квартиру заливает прямо сейчас.
Что говорит закон, если в договоре ничего нет
Гражданский кодекс делит ремонт сданного внаём жилья на две части. Текущий ремонт — обязанность нанимателя, то есть жильца, если договором не установлено иное. Капитальный ремонт — обязанность наймодателя, то есть собственника, тоже если договор не говорит другого. Кроме того, жилец обязан бережно обращаться с квартирой и поддерживать её в нормальном состоянии.
Проблема в том, что закон не даёт списка «вот это текущий ремонт, а вот это капитальный». На практике граница проходит примерно так:
- текущий — мелочи, которые возникают от обычной жизни: перегоревшая лампочка, прокладка в кране, засор в раковине, разболтанная ручка двери, подтекающий сифон;
- крупный — то, что требует серьёзных вложений или специалиста: замена бытовой техники, стояков и разводки труб, проводки, окон, входной двери, котла или водонагревателя.
Если в договоре пусто, спорные случаи решаются переговорами, а иногда и судом. Поэтому лучше один раз договориться письменно, чем каждый раз выяснять заново.
Износ или поломка по вине жильца
Это главный вопрос в любом споре. Вещи стареют сами: холодильник, которому много лет, может остановиться без всякой причины, линолеум протирается в проходе, кран со временем начинает капать. Это естественный износ, и чинить или менять такие вещи — забота собственника, если договор не перекладывает её на жильца.
Другое дело — поломка по вашей вине. Уронили тяжёлую кастрюлю на варочную панель, перегрузили стиральную машину, забили канализацию строительным мусором, поцарапали столешницу — за это отвечает тот, кто повредил. То же касается гостей и домашних животных: если кот разодрал обивку дивана, платить будет жилец.
Где граница, видно не всегда. Техника могла сломаться и от возраста, и от неправильного использования. В таких случаях помогает мнение мастера сервиса: попросите его письменно указать причину неисправности в заказ-наряде или акте. Это нейтральный документ, с которым проще договориться.
Как договор распределяет обязанности
Хороший договор найма прямо отвечает на вопрос «кто чинит». Обычно там есть:
- перечень того, что жилец ремонтирует сам и за свой счёт;
- что остаётся за собственником: техника, сантехника, электрика, отопительное оборудование;
- порядок уведомления: как и в какой срок жилец сообщает о поломке;
- можно ли жильцу самому вызвать мастера и при каком условии расходы ему вернут.
Если этих пунктов нет, попросите добавить их до подписания. Что ещё стоит проверить в тексте, мы собрали в чек-листе «Что должно быть в договоре аренды квартиры: чек-лист жильца». А о том, чем договор на 11 месяцев отличается от годового, читайте в статье «Договор найма на 11 месяцев: почему именно так и что это меняет».
Отдельно про опись. Если при заезде вы зафиксировали, что духовка не включается, а на ванне скол, никто не сможет потом приписать это вам. Как составить такую опись, разобрано в материале «Акт приёма-передачи при аренде: что записать в день заезда».
Как сообщить собственнику и всё зафиксировать
Даже если поломка мелкая, не молчите. Неисправность, о которой хозяин не знал, при выезде легко превращается в «вы сломали и скрыли». Порядок простой:
- 1.Сфотографируйте и снимите видео — общий план и крупно место поломки, с датой.
- 1.Напишите собственнику, а не только позвоните. Сообщение в мессенджере или письмо остаётся в истории: что сломалось, когда заметили, что уже сделали.
- 1.Договоритесь письменно, кто вызывает мастера, кто платит и в какой срок.
- 1.Сохраните документы от мастера: заказ-наряд, чек, акт выполненных работ.
Если собственник не отвечает, а поломка мешает жить — например, нет горячей воды из-за неисправного водонагревателя, — напишите повторно и зафиксируйте, что вы пытались связаться. Это пригодится, если дальше придётся спорить.
Авария: что делать сразу
Залив, прорыв трубы, искрящая розетка — тут не до переписки. Сначала безопасность, потом всё остальное:
- перекройте воду на вводе в квартиру или обесточьте её щитком;
- вызовите аварийную службу управляющей компании или ТСЖ;
- если течёт к соседям снизу, предупредите их;
- позвоните собственнику, как только ситуация под контролем;
- снимите всё на видео и дождитесь, когда управляющая компания составит акт о заливе.
Причина аварии определяет, кто платит. Если прорвало стояк или общедомовую трубу до первого крана, вопрос к управляющей компании. Если лопнул шланг стиральной машины, которую вы оставили работать без присмотра, отвечать может жилец. Если сгнила старая разводка внутри квартиры — это зона собственника. Подробно о первых часах и о возмещении — в статье «Залив квартиры: что делать в первые часы и как получить возмещение».
Спросите у собственника, застрахована ли квартира. Если да, ущерб может покрыть полис, и тогда важно не потерять акт и фото. Как устроена такая страховка, рассказываем в материале «Страховка для сдаваемой квартиры: от чего защищает арендодателя». Жильцу, который боится случайно залить соседей, стоит почитать статью «Страховка ответственности перед соседями: как работает».
Починить самому и вычесть из оплаты: только по договорённости
Частая ситуация: собственник долго не отвечает, а вы уже сами купили новый смеситель и вызвали сантехника. Хочется просто заплатить за следующий месяц меньше на эту сумму. Делать так без согласия хозяина рискованно: для него это недоплата, а не зачёт, и спор легко дойдёт до залога или требования съехать.
Правильный путь:
- сначала договоритесь — письменно, в переписке или допсоглашением: что меняете, примерный бюджет, как будет компенсация;
- сохраните чеки на детали и работу;
- подтвердите итог — отправьте собственнику фото результата и документы, получите от него согласие на зачёт.
Без такой договорённости траты на чужую квартиру вернуть сложно. А при выезде собственник ещё может оспорить качество работ. Как не потерять деньги в конце аренды, читайте в статьях «Как вернуть залог при выезде из съёмной квартиры» и «Депозит при аренде квартиры: как оформить и как вернуть».
Когда стоит звать специалиста, а когда хватит разговора
Большинство поломок в съёмной квартире решаются одной вежливой перепиской. Если собственник адекватный, а договор понятный, посредник не нужен: сообщили, договорились, починили. Агентство не нужно и для бытовых мелочей, которые вы спокойно закроете сами.
Помощь со стороны имеет смысл, когда спор уже начался: собственник отказывается чинить технику, которая сломалась от возраста, или требует оплатить ремонт, к которому вы не причастны. Тогда нужен человек, который прочитает договор, опись и переписку и спокойно разложит, кто прав. Если давление нарастает и хозяин заговорил о выезде, полезно знать свои права — они разобраны в статье «Собственник просит съехать раньше срока: права жильца». Похожая логика работает и с платежами — см. «Кто платит коммуналку при аренде: жилец или собственник».
Чтобы спорных ситуаций было меньше, начинайте с правильного выбора квартиры и хозяина — об этом наш опорный материал «Как снять квартиру и не нарваться на мошенников».
Частые вопросы
Сломалась старая стиральная машина — я должен покупать новую? Если поломка от естественного износа и договор не возлагает это на жильца, замена техники — забота собственника. Попросите мастера письменно указать причину неисправности.
Можно ли самому вызвать мастера и вычесть деньги из оплаты? Только если собственник согласился на это заранее и письменно. Без согласия это выглядит как недоплата, а не зачёт.
Кто платит, если квартиру залили соседи сверху? Не жилец и, как правило, не собственник, а виновник залива. Ваша задача — сразу вызвать аварийную службу, сообщить хозяину и дождаться акта управляющей компании.
Если вы ищете квартиру в Ростове-на-Дону или Таганроге и хотите заранее понять, как прописать ремонт и ответственность в договоре, — оставьте заявку. ЯРД 13 лет работает в двух городах, у нас 274 отзыва с оценкой 5,0 на Яндекс.Картах. Посмотрим договор вместе и подскажем, что в нём стоит поправить до подписания.