Снять квартиру безопасно — значит не отдавать деньги, пока вы не увидели квартиру, собственника и его документы. Почти все схемы обмана в аренде держатся на спешке: «завтра её заберут», «переведите бронь, иначе не дождусь». Если выдержать порядок шагов — осмотр, проверка собственника, договор, акт, только потом оплата, — большинство мошенников отсеиваются сами. Ниже весь путь жильца от первого звонка до заезда и ссылки на подробные разборы каждого шага.

Путь жильца: от объявления до ключей

Сначала коротко, в каком порядке всё должно происходить. Если кто-то просит переставить шаги местами, это уже повод насторожиться.

  1. 1.Звонок и вопросы по телефону. Кто сдаёт — собственник или представитель, сколько собственников, что входит в оплату.
  1. 1.Осмотр. Вживую, при свете дня, с проверкой воды, света, окон и техники.
  1. 1.Проверка собственника. Паспорт, выписка ЕГРН, доверенность, если сдаёт не хозяин.
  1. 1.Договор. Письменный, с понятными условиями оплаты, залога и выезда.
  1. 1.Акт приёма-передачи. Опись вещей, состояние квартиры, показания счётчиков.
  1. 1.Оплата и ключи. Только после подписания, с распиской или переводом с назначением платежа.

В Ростове и Таганроге схема одна и та же. Разница только в том, что в большом городе больше объявлений, а значит, больше и подделок под реальные квартиры.

Типичные схемы мошенников

Схем немного, и они узнаваемы. Если вы видите одну из них, просто уходите — квартир на рынке хватает.

  • Предоплата за просмотр или «бронь». Просят перевести деньги, чтобы придержать квартиру до вашего приезда. После перевода собеседник пропадает. Квартиры часто не существует: фото взяты из чужого объявления.
  • «Я уехал, ключи передам курьером». Хозяин якобы в другом городе, показать квартиру некому, но деньги нужны сразу. Без осмотра и встречи с собственником не платите ни рубля.
  • Сдаёт не хозяин. Квартиру сдаёт такой же жилец, который сам её снимает, или человек, у которого есть ключи, но нет прав. Он берёт деньги за несколько месяцев вперёд и исчезает, а потом приходит настоящий собственник.
  • Одну квартиру сдают нескольким людям. Каждому показывают, с каждого берут залог, а заехать сможет только один.
  • Подозрительно низкая цена. Квартира заметно дешевле соседних — это приманка, чтобы вы торопились и не задавали вопросов.
  • Плата за «доступ к базе». Вам продают список якобы свободных квартир, а по номерам из него никто не сдаёт.

Похожие приёмы встречаются и в краткосрочной аренде — о них мы писали в статье «Как снять квартиру посуточно и не нарваться на обман».

Осмотр: на что смотреть, кроме ремонта

Осмотр нужен не только чтобы понять, нравится ли квартира. Это ещё и проверка человека, который её сдаёт. Задайте вопросы, на которые настоящий хозяин отвечает не задумываясь: когда меняли трубы, кто управляющая компания, где счётчики, как платится коммуналка.

Обратите внимание на поведение. Если вас торопят, не дают спокойно осмотреть комнаты, уходят от вопросов о документах — это хуже, чем старая сантехника. Проверьте, работают ли краны, плита, бойлер, окна и замки. Всё, что не работает, потом пригодится для акта.

Проверка собственника и документов

Сдавать квартиру вправе собственник или его представитель по доверенности. Право собственности проверяется выпиской ЕГРН. Сверьте ФИО в выписке с паспортом человека, который подписывает договор. Если собственников несколько, на сдачу нужно согласие всех — иначе любой из них может оспорить ваше проживание.

Что запросить:

  • паспорт собственника;
  • согласие других собственников, если их несколько.

Договор: без него у вас нет прав

Устная договорённость работает, пока все довольны. Как только возникает спор — о залоге, о сломанной стиральной машине, о внезапном выселении, — доказать что-то без бумаги почти невозможно.

В договоре должны быть: стороны и их паспортные данные, адрес квартиры, срок, сумма и дата оплаты, размер залога и условия его возврата, кто платит коммунальные услуги, порядок расторжения и предупреждения о выезде. Полный список — в статье «Что должно быть в договоре аренды квартиры: чек-лист жильца».

Отдельный вопрос — срок. Договор найма на год и больше создаёт обременение, которое подлежит государственной регистрации. На срок меньше года регистрировать не нужно, поэтому многие подписывают договор чуть короче года. Плюсы и минусы такого решения — в статье «Договор найма на 11 месяцев: почему именно так и что это меняет».

Заранее договоритесь и о бытовых вещах, из-за которых чаще всего ссорятся: кто платит коммуналку и кто чинит то, что сломалось.

Акт приёма-передачи и залог

Акт приёма-передачи с описью имущества и показаниями счётчиков защищает обе стороны при выезде. Запишите в него каждую царапину на столешнице, пятно на диване и треснувшую плитку. Сфотографируйте всё, что внесли в акт, и сохраните фото с датой. Как составить акт без пробелов — в статье «Акт приёма-передачи при аренде: что записать в день заезда».

Залог (его ещё называют депозитом) — это гарантия для собственника на случай порчи имущества или долгов. Его размер и условия возврата должны быть в договоре, а факт передачи денег — подтверждён распиской или переводом. Подробнее — в материале «Депозит при аренде квартиры: как оформить и как вернуть».

Именно акт потом решает судьбу залога: если при выезде состояние совпадает с описанным, удерживать деньги не за что. Как этого добиться, читайте в статье «Как вернуть залог при выезде из съёмной квартиры».

После заезда: что делать, если что-то пошло не так

Даже при честном собственнике бывают конфликты. Хозяин может решить продать квартиру или поселить родственников и попросить вас съехать раньше срока. Права жильца в такой ситуации зависят от договора — разбор в статье «Собственник просит съехать раньше срока: права жильца».

Главное правило после заезда — общаться письменно. Договорились о ремонте, переносе оплаты или визите хозяина — продублируйте сообщением. Платите переводом с назначением платежа или берите расписку. Через полгода это может оказаться единственным доказательством.

Когда агентство не нужно, а когда пригодится

Честно: снять квартиру можно и без посредников. Если собственник — ваш знакомый или знакомый знакомых, документы в порядке, а договор вы готовы составить сами по чек-листу, агентство вам ничего не добавит.

Помощь имеет смысл, если вы переезжаете из другого города и не можете приехать на несколько осмотров, если нет времени разбираться с выписками и доверенностями или если квартира сдаётся через представителя и вы сомневаетесь в его полномочиях. Но даже тогда проверяйте и самого посредника: договор с агентством, реальный офис, отзывы. Мошенники тоже представляются риелторами.

Частые вопросы

Можно ли перевести бронь, чтобы квартиру не отдали другим?

Не стоит. Любая оплата до осмотра и проверки документов — главный признак мошенничества. Честный собственник подождёт до встречи или сдаст квартиру другому, но не будет требовать денег вслепую.

Как понять, что квартиру сдаёт не собственник?

Попросите паспорт и свежую выписку ЕГРН и сверьте ФИО. Если человек называет себя представителем, у него должна быть доверенность. Нет ни того, ни другого — не подписывайте договор и не платите.

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Если договор заключён на год и больше — да, он создаёт обременение, которое подлежит госрегистрации. Договор на срок меньше года регистрировать не нужно.

Если хотите снять квартиру в Ростове-на-Дону или Таганроге и не тратить время на проверки, оставьте заявку. Специалисты ЯРД, 13 лет работающие на рынке этих двух городов, подберут варианты, проверят собственника и документы и помогут оформить договор и акт.