Кошка или собака — один из самых частых вопросов при съёме квартиры, и один из самых частых поводов для спора при выезде. Универсального «можно» или «нельзя» тут нет: закон не запрещает держать животных в квартире, но и не обязывает собственника соглашаться на них. Всё решает договор найма и то, насколько честно стороны поговорили до подписания. Общая логика «что определяет закон, а что — договорённость» разобрана в статье Кто что может: права нанимателя и собственника съёмной квартиры. Здесь — только про животных и о том, как договориться, чтобы через год не выяснять отношения из-за поцарапанного паркета.

Что говорит закон, а что решает договор

Содержание домашних животных регулирует Федеральный закон № 498-ФЗ. Его статья 13 говорит, что владелец обязан соблюдать общие требования к содержанию животных, а также права и интересы соседей по дому. Количество собак или кошек в квартире закон не ограничивает. Подробнее о том, что это значит для жизни в многоквартирном доме, — в статье Собака в многоквартирном доме: права и обязанности владельца.

Но закон отвечает на вопрос, что можно владельцу животного вообще. Кто разрешает животное в чужой квартире — отдельный вопрос, и ответ на него даёт договор найма. Собственник вправе поставить условие «без животных», наниматель вправе на такие условия не соглашаться и искать другой вариант. Если в договоре про животных не сказано ничего, это не значит, что всё разрешено, — это значит, что при споре опереться будет не на что, и каждый останется при своём понимании.

Чего опасается собственник

У владельца квартиры страхи обычно вполне конкретные, и лучше их знать заранее:

  • испорченные полы, двери, обивка мебели, обои и откосы — то, что трудно отмыть и дорого менять;
  • запах, который не уходит после выезда и мешает сдать квартиру следующим жильцам;
  • жалобы соседей на лай, шум или грязь в подъезде — разбираться с ними придётся и собственнику;
  • вопрос, кто будет возмещать ущерб, если животное что-то повредит у соседей снизу или в общем коридоре.

Часть этих рисков собственники закрывают страховкой — что она покрывает, а что нет, разобрано в статье Страховка для сдаваемой квартиры: от чего защищает арендодателя. Но полис не заменяет договорённости с жильцом: страховая смотрит на условия договора и на то, как было зафиксировано состояние квартиры.

Чего опасается наниматель

У жильца с питомцем своя позиция, и она тоже справедлива. Во-первых, вариантов, где животных разрешают, меньше, и выбирать приходится из того, что есть. Во-вторых, при выезде есть риск, что на животное спишут всё подряд: и старые царапины, которые были до заселения, и естественный износ, который бывает в любой квартире за год. В-третьих, устные разрешения — «да ладно, кошка так кошка» — на практике легко забываются, когда у квартиры меняется собственник или настроение.

Скрывать животное от собственника — плохая идея для обеих сторон. Это рискует обернуться досрочным расторжением договора, если в нём есть пункт о запрете, и полностью лишает нанимателя аргументов в споре о состоянии квартиры.

Как прописать животное в договоре найма

Хороший пункт о животных — конкретный. «Разрешено проживание домашних животных» слишком размыто. Лучше, если в договоре указано:

  • какое животное: вид, порода или хотя бы размер, кличка, количество;
  • можно ли завести ещё одно животное в течение срока и нужно ли для этого письменное согласие собственника;
  • кто и как отвечает за повреждения, которые нанесло животное, и как их оценивают;
  • что наниматель обязан сделать перед выездом: например, профессиональную чистку ковров или мебели, если стороны так договорились;
  • что считается естественным износом, а что — повреждением.

Если договор уже подписан, а животное появилось позже, достаточно дополнительного соглашения — одна страница с подписями обеих сторон. Сроки договора тоже имеют значение: при продлении стоит перечитать пункт о животных, об этом — в статье Договор найма на 11 месяцев: почему именно так и что это меняет. А если договора нет вовсе, спорить о животном будет тем более не на чем: почему письменный договор нужен самому собственнику, мы разбирали в статье Как легально сдавать квартиру: договор, налоги и что бывает за серую аренду.

Акт состояния квартиры: главный документ в этой истории

Почти все споры о животных при выезде упираются в один вопрос: что было до заселения. Ответ даёт акт приёма-передачи с описью имущества и подробными фотографиями. Снимать стоит то, что страдает от животных в первую очередь: полы и плинтусы, нижнюю часть дверей и косяков, обои у пола, обивку диванов и кресел, сетки на окнах, ковры.

Фотографии лучше делать с датой и прикладывать к акту или хотя бы отправлять друг другу в мессенджере в день заселения — так они сохраняются у обеих сторон. Нанимателю полезно пройтись по квартире с чеклистом из статьи «Что проверить, снимая квартиру: чеклист нанимателя»: там есть и про опись, и про то, что проверить до подписания.

При выезде процедура повторяется: вы вместе обходите квартиру, сверяетесь с актом и фото. Так разговор идёт о фактах, а не о том, кто что помнит.

Обеспечительный платёж: зачем он и как его описать

С животными собственники часто просят обеспечительный платёж побольше или отдельный платёж именно под животное. Размер — предмет договорённости, закон его не устанавливает, и общей цифры, которая была бы «правильной», нет. Важнее другое: в договоре должно быть прописано, на что именно депозит может быть удержан и в какой срок возвращается остаток.

Если депозит под животное отдельный, стоит так и написать — чтобы было понятно, что удерживается из него, а что из основного. Как оформить обеспечительный платёж и не потерять его при выезде, подробно разобрано в статье Депозит при аренде квартиры: как оформить и как вернуть. Депозит не ограничивает ответственность: если ущерб оказался больше, вопрос не закрывается сам собой, и это честнее сказать на берегу.

Животное живёт не только в квартире

Договорённость с собственником — половина дела. Вторая половина — соседи и дом. Выгул, поведение в подъезде и лифте, шум — всё это касается нанимателя так же, как любого владельца. Что установлено законом, а что — правилами региона и муниципалитета, разобрано в статье Выгул собак: что установлено законом, а что — правилами региона. Про лестничные клетки и лифты — в материале Подъезд — общее имущество: что нельзя делать.

Собаку, которая лает, пока хозяева на работе, соседи слышат в любое время суток, а ночью в многоквартирном доме уровень шума ограничен — подробнее в статье Закон о тишине в Ростовской области: что важно знать жильцам. Если соседи всё же пришли с претензией, спокойно разобраться помогут советы из статьи Конфликт с соседями: как решить без суда. Собственнику стоит заранее обсудить с жильцом, как вы будете действовать в такой ситуации.

Когда агентство не нужно

Если собственник и наниматель уже знакомы, доверяют друг другу, а животное — одна спокойная взрослая кошка, вполне достаточно хорошего типового договора, дополненного пунктом о животном, и акта с фотографиями. Платить за посредника в такой ситуации стоит только если нужен сам подбор квартиры. Наш опыт за 13 лет работы в Ростове и Таганроге подсказывает, что помощь действительно полезна, когда стороны не знакомы, когда животных несколько или они крупные, или когда собственник в принципе не готов к жильцам с питомцами и нужно искать вариант, где на это согласятся.

Часто задаваемые вопросы

Может ли собственник запретить животных, если в договоре об этом ничего не сказано?

Задним числом ввести запрет в одностороннем порядке сложно — договор меняется по соглашению сторон. Но и ссылаться на «молчание» договора нанимателю не очень надёжно. Лучший выход — дополнительное соглашение, где всё прописано явно.

Можно ли удержать весь депозит, если в квартире жила собака?

Само по себе наличие собаки — не основание для удержания. Удерживать можно за конкретные повреждения, которых не было в акте при заселении, и в пределах того, что стороны прописали в договоре. Естественный износ за время проживания повреждением не считается.

Нужно ли указывать в договоре, если животное появилось уже после заселения?

Да. Достаточно дополнительного соглашения с описанием животного и условиями. Одновременно стоит обновить фотографии квартиры — чтобы было видно, в каком состоянии она была на момент появления питомца.

Если вы ищете квартиру с питомцем или собираетесь сдать свою и не знаете, как прописать условия о животных, оставьте заявку. Расскажете, какая у вас ситуация, а мы подскажем, с чего начать и на что обратить внимание в договоре.