Короткий ответ: аренда не заканчивается в момент, когда вы получаете право собственности. Договор продолжает действовать, а вы встаёте на место прежнего владельца и становитесь арендодателем. Это прямо следует из п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса: переход права собственности на сданное в аренду имущество не основание для изменения или расторжения договора. Дальше начинаются нюансы, ради которых эту статью и стоит дочитать.

Что именно переходит к новому собственнику

Вместе с помещением вы получаете чужой договор со всеми его условиями. Срок, размер платы, порядок индексации, правила ремонта и выезда остаются теми, что подписал продавец. Менять их в одностороннем порядке нельзя, даже если вам кажется, что условия невыгодные. Новый собственник не может ни выселить арендатора на следующий день, ни поднять плату, если договор этого не позволяет.

Поэтому покупка «с арендатором» всегда покупка двух вещей сразу: стен и обязательств. Если договор заключён на несколько лет по скромной ставке, вы будете получать именно эту ставку до конца срока. Если арендатор платит исправно и не требует внимания, это плюс. Если договор странный, вы унаследуете и странность.

Отдельно про цифры. Цены на коммерческие и нежилые помещения и арендные ставки в Ростове и Таганроге сильно разнятся от улицы к улице, поэтому обещать здесь какую-либо доходность мы не будем. Считайте по реальному договору и по реальным предложениям рядом, а не по рассказам продавца.

Какие документы запросить до сделки

Просить нужно не копию, которую показал продавец, а полный комплект. Минимум такой:

  • договор аренды со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
  • акт приёма-передачи помещения арендатору, где описано состояние на начало аренды;
  • подтверждение платежей за последние месяцы: выписки или платёжки, а не слова «платит вовремя»;
  • выписка из ЕГРН на помещение: смотрите, какие обременения там отмечены;
  • сведения о том, кто платит коммунальные услуги и по каким счётчикам.

Сверьте, что продавец и арендодатель по договору — один и тот же человек. Бывает, что помещением владеет один, а договор подписал другой, и тогда договор вообще под вопросом. Для истории помещения полезна выписка о переходе прав: по ней видно, как часто оно меняло хозяев. Статья написана про квартиры, но принцип проверки тот же.

Где скрываются подводные камни

Условия, которые вы не заметили. Преимущественное право арендатора на выкуп, запрет на размещение вывески, обязанность владельца делать капитальный ремонт, особый порядок расторжения. В обычной сделке такие пункты проходят мимо, а потом оказываются дорогими.

Долги и недоимки. Задолженность арендатора по плате за прошлые периоды и ваши права на неё зависят от того, как оформлена сделка. Не оставляйте вопрос на «потом разберёмся»: пропишите в договоре купли-продажи, кто что получает и что происходит с долгами.

Состояние помещения. Арендатор мог переделать планировку, поставить перегородки, пробить вход. Если это не согласовано, ответственность ляжет уже на собственника. Для примера о том, как это бывает, посмотрите, чьё согласие нужно на отдельный вход.

Долги по помещению. Задолженность прежнего собственника по обязательным платежам не всегда остаётся на нём. О похожей ситуации в жилье мы писали в материале про долг за капремонт при покупке, для нежилых помещений логика схожая, поэтому справки о задолженности берите заранее.

Обеспечительный платёж и случай, когда покупатель сам арендатор

Здесь мы остановимся и честно скажем: два вопроса очень зависят от текста конкретного договора и от схемы сделки. Первый: что будет с обеспечительным платежом, который арендатор внёс прежнему владельцу. Второй: как меняется аренда, если помещение покупает сам арендатор. Универсального ответа у нас нет, и выдумывать его не будем. Оба вопроса стоит заранее показать юристу вместе с договором, а не решать по аналогии с интернета.

Практический минимум: в договоре купли-продажи пропишите, переходит ли обеспечительный платёж к вам, и получите письменное подтверждение от арендатора, что претензий к вам по прошлому периоду у него нет.

Как оформить переход, чтобы не было споров

Уведомите арендатора письменно о смене собственника и пришлите новые реквизиты для платежей. Пока он не получил уведомление и платит старому владельцу, спорить придётся с обоими. Подпишите передаточный акт, где отражены передача договора аренды, ключей, показаний счётчиков и сведения о платежах. Общую логику такого документа разбирает статья про передаточный акт на вторичке.

Заранее согласуйте с продавцом, когда арендатор получает ключи, а вы документы, и кто занимается передачей договора. Если продавец после сделки не освобождает свою часть, как это бывает с жильём, читайте что делать, когда продавец не освобождает помещение: для арендованного помещения всё проще, но риск расхождений остаётся.

Налоги и расходы владельца помещения с арендатором

Полученная аренда это доход, с него надо платить налог, и режим зависит от вашего статуса: физлицо, самозанятый или предприниматель. Общую картину по аренде и перепродаже даёт материал налоги частного инвестора в недвижимость. Свой налог на само нежилое помещение мы разбираем в статье налог на нежилое помещение: как считают, а ставки для Ростова и Таганрога лучше уточнять в налоговой, а не брать из чужих примеров.

Не забывайте и о расходах владельца: капремонт, содержание общего имущества, ремонт инженерии. Часть из них можно переложить на арендатора договором, часть нет. Перечень примерно тот же, что описан в материале расходы владельца сдаваемой квартиры.

Кому такая покупка подходит, а кому нет

Помещение с арендатором подходит тем, кому нужен готовый арендный поток и кто готов быть арендодателем: общаться, проверять платежи, следить за состоянием. Если вам нужно помещение под собственное дело или под жильё, арендатор станет препятствием. Освободить помещение раньше срока по закону вы не вправе, а перевод нежилого в жилое вообще отдельная история с жёсткими условиями.

Если вы обычный частный покупатель и до этого имели дело только с квартирами, сначала прочтите что нужно знать о нежилом помещении частному покупателю. А если рассматриваете помещение в новом доме, пригодится материал про помещение на первом этаже новостройки.

Когда агентство не нужно? Если вы опытный предприниматель, знакомы с продавцом, договор простой, а юрист у вас свой, справитесь без нас. Помощь реально полезна, когда договор нестандартный, продавец юрлицо (см. покупку квартиры у компании: проверки похожие) или цена кажется слишком привлекательной.

Частые вопросы

Может ли новый собственник расторгнуть договор аренды сразу после покупки? Сам факт покупки основанием для расторжения не служит (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Расторжение возможно только по условиям договора и закона, и их проверяет юрист на конкретном тексте.

Кому арендатор платит после сделки? Новому собственнику, как только получит уведомление о смене владельца и реквизиты. До этого момента возможны недоразумения, поэтому уведомление лучше отправить сразу после регистрации права.

Что с обеспечительным платежом? Это зависит от договора и сделки. Универсального ответа нет, вопрос обсуждается с юристом до подписания, а в договоре купли-продажи пропишите, у кого платёж остаётся.

Что дальше

Если вы присматриваете помещение с арендатором и хотите заранее понять, какие в нём риски, пришлите нам договор аренды и выписку из ЕГРН. Мы посмотрим документы, подскажем, на что обратить внимание, и честно скажем, когда лучше пройти мимо. Оставьте заявку на сайте, и мы свяжемся с вами в удобное время.