Арендная плата приходит раз в месяц и выглядит как чистый доход, но владелец сдаваемой квартиры платит из неё больше, чем кажется на старте. Часть расходов идёт каждый месяц, часть — раз в год, а часть появляется внезапно: съехал жилец, сломалась стиральная машина, банк поднял страховку. Ниже — все статьи расходов по порядку, без сумм: цифры у каждого свои, а вот список почти у всех одинаковый. Если вы только прикидываете, стоит ли вообще связываться с арендой, начните с обзора Квартира как вложение денег: плюсы, минусы, риски.
Коммуналка и взносы на капремонт
Перед управляющей компанией и фондом капремонта отвечает собственник, а не жилец. Даже если в договоре написано, что коммуналку оплачивает арендатор, долг в случае чего повиснет на вас. Поэтому важно разделить платежи на две группы.
- Платежи за потребление — свет, вода, газ, отопление по счётчикам. Их логично перекладывать на жильца, и так делают чаще всего.
- Платежи за владение — содержание дома и взносы на капремонт. Их обычно оставляет за собой собственник, потому что они начисляются независимо от того, живёт кто-то в квартире или нет.
Как именно поделить, решается договором. Подробно варианты разобраны в статье Кто платит коммуналку при аренде: жилец или собственник. Главное — прописать порядок в договоре и раз в месяц проверять, что квитанции действительно оплачены, а не копятся.
Налог на имущество
Это ежегодный платёж, который никак не зависит от аренды: вы платите его просто потому, что квартира ваша. Считается он от кадастровой стоимости, и для второй квартиры льготы часто уже исчерпаны первой. Как устроен расчёт и почему сумма в уведомлении иногда растёт, объясняет статья Налог на квартиру: как считается и почему он вырос.
В расчётах доходности этот налог забывают чаще остальных — он приходит раз в год, осенью, и в голове не связывается с арендой. Лучше сразу откладывать на него понемногу каждый месяц.
Налог с дохода от сдачи
Доход от сдачи облагается налогом. Вариантов у частного владельца два:
| Режим | Ставка | Что важно |
|---|
| НДФЛ | 13% | Раз в год подаёте декларацию и платите сами |
|---|
| Самозанятость | 4% с физлиц, 6% с юрлиц | Чек через приложение, без деклараций |
|---|
У самозанятости есть ограничения — не всем она подходит и не для всех объектов. Кому стоит её оформлять, рассказано в материале Самозанятость для арендодателя: кому подходит и где ограничения. А чем грозит серая сдача и как оформить всё правильно, — в статье Как легально сдавать квартиру: договор, налоги и что бывает за серую аренду. Общая картина налогов при аренде и перепродаже собрана в тексте Налоги частного инвестора в недвижимость: аренда и перепродажа.
Ремонт и износ мебели и техники
Квартира под сдачу изнашивается быстрее, чем та, где живёт сам хозяин. Жильцы меняются, мебель двигают, технику включают чаще и бережнее не всегда. Что стоит заложить заранее:
- косметику между жильцами — подкрасить, переклеить, заменить сломанную фурнитуру;
- замену техники — холодильник, стиральная машина и бойлер рано или поздно выходят из строя, и это ваша забота, а не жильца;
- мелкий ремонт — смесители, розетки, дверные ручки;
- обновление мебели — диван и матрас со временем приходится менять, иначе квартира проигрывает соседним объявлениям.
Отделить обычный износ от порчи помогает акт с фотографиями в день заезда — как его составить, написано в статье Акт приёма-передачи при аренде: что записать в день заезда. Часть ущерба может покрыть депозит, если его правильно оформить: см. Депозит при аренде квартиры: как оформить и как вернуть. Но депозит не компенсирует нормальный износ — это расход владельца.
Простой между жильцами
Пустая квартира не приносит ничего, а коммуналка за владение, налог и ипотека никуда не деваются. Простой случается почти всегда: на поиск жильца, показы, косметику после выезда уходит время. Иногда жилец съезжает раньше срока, и квартира пустует в неудачный сезон.
Как сократить простой:
- держать квартиру в состоянии, в котором её не стыдно показать сразу после выезда;
- договариваться с жильцом, чтобы о выезде он предупреждал заранее, и начинать показы до его отъезда;
- не завышать цену: лишний месяц пустой квартиры часто съедает разницу.
Многое определяется ещё на этапе покупки: локация, планировка и состояние дома влияют на то, как быстро находится новый жилец. Об этом — в статье Квартира под сдачу: как выбрать.
Страховка
Страховка не обязательна, если квартира без ипотеки, но для сдаваемого жилья она полезнее, чем для собственного. Жилец может затопить соседей, оставить включённый утюг, сломать технику. Полис закрывает часть таких рисков, но не все, поэтому его стоит читать внимательно. Какие варианты есть и от чего они защищают арендодателя, разобрано в статье Страховка для сдаваемой квартиры: от чего защищает арендодателя.
Ипотечные платежи
Если квартира куплена в ипотеку, ежемесячный платёж банку — самая крупная статья. Аренда может покрывать его целиком, частично или не покрывать вовсе, и надеяться только на жильца рискованно: в месяц простоя платёж придётся вносить из своего кармана. К этому добавляется ипотечная страховка, которую банк требует продлевать каждый год. Что в ней обязательно, а что навязано, объясняет статья Страховка по ипотеке: что обязательно, а что вам просто продают.
Перед покупкой второй квартиры в кредит стоит честно посчитать, сможете ли вы тянуть платёж без арендатора несколько месяцев подряд. Подробнее — в статье Вторая квартира в ипотеку для сдачи: о чём подумать заранее.
Услуги посредника: когда нужны, а когда нет
Найти жильца можно самому, а можно через агента. Посредник берёт на себя объявления, показы, проверку жильца и договор — и за это надо платить. Есть и управляющие, которые ведут квартиру постоянно: собирают оплату, решают поломки, контролируют выезд.
Когда посредник не нужен: вы живёте в том же городе, готовы отвечать на звонки и ездить на показы, умеете составить договор и не боитесь проверять жильцов сами. Многие владельцы так и делают, и это нормально.
Когда он оправдан: вы в другом городе, у вас мало времени или прошлый опыт сдачи закончился конфликтом. Тогда расходы на посредника — плата за спокойствие и меньший простой. Сравнивайте не только цену услуги, но и то, что именно в неё входит: только поиск или ещё и сопровождение.
Частые вопросы
Можно ли переложить взносы на капремонт на жильца? Договором можно договориться о компенсации, но перед фондом капремонта всё равно отвечает собственник. Если жилец не заплатит, долг будет вашим.
Какой налог выгоднее — НДФЛ или самозанятость? Ставка у самозанятости ниже, но режим подходит не всем. Сравните ограничения и выберите тот, что подходит вашей ситуации; за персональным расчётом лучше обратиться к налоговому консультанту.
Нужно ли откладывать деньги на простой и ремонт? Да. Удобнее всего каждый месяц оставлять часть арендной платы в резерве — тогда пустой месяц или сломанный холодильник не станут проблемой.
Если вы присматриваете квартиру под сдачу в Ростове-на-Дону или Таганроге и хотите заранее понять, какие расходы будут именно у неё, оставьте заявку. Агентство ЯРД работает 13 лет, и у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах — поможем выбрать объект и спокойно разобраться в деталях до покупки.