Если у вас две квартиры, налог на имущество придёт по каждой из них: в уведомлении каждая идёт отдельной строкой, со своей кадастровой стоимостью и своей суммой. Общего «налога на всё имущество» нет, есть сумма налогов по объектам. Ниже разбираем, как считается налог по второй квартире, что известно про вычет 20 м², как работает льгота пенсионерам и где проверить, что налоговая всё посчитала правильно.

Две квартиры — два отдельных расчёта

Налоговая не складывает квартиры в одну большую базу. По каждому объекту она берёт кадастровую стоимость из ЕГРН, применяет положенные вычеты и льготы, умножает остаток на ставку для этого адреса и выводит итог. Поэтому квартира в Ростове и квартира в Таганроге могут облагаться по-разному: ставки устанавливают местные власти. Конкретные ставки мы намеренно не приводим, смотрите их на сайте ФНС по своему адресу.

Из этого следует простая вещь: вторая квартира не «удорожает» первую. Налог по вашей основной квартире остаётся тем же, к нему просто добавляется новая строка. Весь расчёт по шагам мы разбирали в статье Налог на квартиру: как считается и почему он вырос.

От чего считается налог по каждой квартире

База — кадастровая стоимость, а не цена покупки и не рыночная цена. Сколько вы заплатили продавцу и во сколько квартиру оценил банк при ипотеке, на ежегодный налог не влияет. Отсюда частый сюрприз: вторая квартира, купленная недорого, может облагаться заметнее первой, если её кадастровая оценка выше. Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной, объясняем в статье Кадастровая и рыночная стоимость: в чём разница и на что влияет.

Что стоит держать в голове:

  • кадастровая стоимость у двух квартир разная, даже если площадь одинаковая;
  • если оценку пересмотрели, налог может вырасти без всяких изменений в самой квартире;
  • апартаменты — не квартира, а нежилое помещение, и налог по ним считается по другим правилам. Подробности в статье Налог на апартаменты: почему он выше.

Вычет 20 м²: что известно точно, а что уточнять

Для квартиры закон предусматривает вычет — кадастровую стоимость 20 м² её общей площади. Это не скидка на налог, а уменьшение базы: из кадастровой стоимости квартиры вычитают стоимость двадцати метров, и налог считают с остатка. Чем меньше квартира, тем заметнее эффект: у студии 20 метров — большая часть площади, у просторной трёшки — малая доля.

А вот как вычет работает, когда квартир две, мы здесь утверждать не будем. Как именно он применяется к вашей второй квартире, смотрите в строке расчёта налогового уведомления, в личном кабинете налогоплательщика или уточняйте в ФНС. В уведомлении по каждому объекту видны кадастровая стоимость, ваша доля, налоговая база и ставка: если база меньше кадастровой стоимости, значит, вычет учтён.

И ещё одна оговорка. Для частного дома вычет другой. Если у вас квартира и дом, почитайте статью Налог на частный дом: вычет 50 квадратов и что ещё учесть.

Две квартиры у пенсионера: освобождается только одна

Пенсионеры не платят налог на имущество по одному объекту каждого вида и сами выбирают, по какому. Две квартиры — это один вид. Значит, освобождена будет одна из них, а по второй налог придёт в обычном порядке. Квартира и дом — разные виды, там картина другая.

Логика выбора простая: освобождать выгоднее ту квартиру, по которой налог больше. Обычно это та, у которой выше кадастровая стоимость, но лучше сравнить суммы в уведомлении, а не угадывать. Частая ошибка — купили или унаследовали вторую квартиру, а выбор объекта для льготы никто не пересмотрел. Порядок и сроки подачи уведомления о выбранном объекте сверяйте на сайте ФНС. Разбор всех вариантов — в статье Льгота пенсионерам по налогу на имущество: один объект каждого вида.

Где проверить расчёт и что делать, если он неверный

Декларацию по налогу на имущество подавать не нужно: налоговая сама присылает уведомление, собственнику остаётся проверить его и оплатить. С двумя квартирами проверять стоит внимательнее, потому что и строк, и мест для ошибки вдвое больше.

Что сверить по каждой квартире:

  1. 1.Кадастровый номер и адрес — ваш ли это объект.
  2. 2.Площадь — совпадает ли с выпиской ЕГРН.
  3. 3.Доля в праве — если квартира в долевой собственности, налог начисляется на вашу долю.
  4. 4.Кадастровая стоимость — актуальная ли она.
  5. 5.Льгота — учтена ли она по той квартире, которую вы выбрали.

Если что-то не сходится (объект задвоен, площадь неверная, льгота ушла не на ту квартиру), это можно оспорить. Как это сделать, разобрано в статье Ошибка в налоговом уведомлении на квартиру: что делать. А если кадастровая стоимость кажется завышенной, сначала прикиньте, окупится ли спор: отчёт оценщика стоит денег, и для небольшого налога экономия может его не покрыть.

Минусы, которые стоит учесть до покупки второй квартиры

Налог на имущество — не самая большая статья расходов, но она ежегодная и не зависит от того, живёт кто-то в квартире или нет. Держать вторую квартиру «про запас» дешевле не станет. Вот что обычно недооценивают:

Все эти платежи стоит свести в одну таблицу до сделки. С чего начать такой расчёт, рассказываем в статье Купить вторую квартиру: что учесть заранее. А если вы уже переехали и думаете, что делать со старой, почитайте Купили новую квартиру: продавать старую или оставить.

Когда агентство не нужно

Если вопрос только в налоге на имущество, агентство недвижимости вам не нужно. Проверить уведомление, выбрать квартиру для льготы, написать обращение в налоговую — всё это делается через личный кабинет налогоплательщика или в ФНС, бесплатно и без посредников. Риэлтор здесь не добавит ничего, чего не скажет сама налоговая.

Агентство полезно, когда налог — часть большого решения: покупать ли вторую квартиру, какую из двух продавать и когда, как не попасть на налог с продажи из-за срока владения. Тут важно посчитать всё вместе, а не по отдельности. Полный список платежей собственника собран в статье Какие налоги платит собственник квартиры: полный список.

Частые вопросы

Если у меня две квартиры, налог по первой вырастет? — Нет. Налог считается по каждой квартире отдельно, вторая квартира просто добавляет новую строку в уведомление.

Применяется ли вычет 20 м² ко второй квартире? — Вычет в 20 м² предусмотрен для квартиры. Как он учтён по вашей второй квартире, смотрите в строке расчёта в уведомлении или в личном кабинете налогоплательщика, а при сомнениях уточняйте в ФНС.

Пенсионер с двумя квартирами платит налог? — По одной квартире нет, по второй да. Льгота действует по одному объекту каждого вида, а две квартиры — один вид. Какую освободить, пенсионер выбирает сам.

Если вы думаете о второй квартире в Ростове или Таганроге и хотите заранее понять, во что она обойдётся за годы владения, оставьте заявку. ЯРД работает на рынке 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Спокойно разберём вашу ситуацию и подскажем, что уточнить в налоговой ещё до сделки.