У квартиры одновременно две цены, и живут они отдельно друг от друга. Рыночная — это то, за сколько её реально купят сегодня. Кадастровая — цифра, которую государство записало в ЕГРН по итогам массовой оценки. Продавая или покупая, вы думаете о первой, а налоги и часть платежей считаются от второй. Разберём, кто и как определяет каждую, где кадастровая стоимость бьёт по кошельку и что делать, если она выглядит странно. Ставок, коэффициентов и номеров статей здесь не будет: их нужно сверять на сайте ФНС под свой случай.
Кадастровая стоимость: кто её считает и откуда она берётся
Кадастровую стоимость определяет государство в ходе государственной кадастровой оценки. Её проводит региональное бюджетное учреждение (ГБУ). Оценка массовая: никто не приходит к вам домой и не смотрит ремонт. Объекты группируют по признакам — тип, площадь, год постройки, расположение, материал стен — и считают стоимость по моделям для всей группы сразу.
Отсюда главное свойство кадастровой стоимости: она усреднённая. Квартира с дизайнерским ремонтом и соседняя «бабушкина» с тем же метражом на том же этаже могут получить почти одинаковую цифру. Итог вносят в ЕГРН, и с этого момента от него считаются налоги и платежи.
Посмотреть кадастровую стоимость можно в выписке из ЕГРН, в личном кабинете налогоплательщика и на Госуслугах. В налоговом уведомлении она тоже фигурирует — это первое, что стоит сверить, если сумма налога удивила.
Рыночная стоимость: цена сделки, а не запись в реестре
Рыночную стоимость не записывает никто. Это цена, на которой сходятся продавец и покупатель в конкретный момент. Её формируют спрос, состояние квартиры, вид из окна, этаж, торг и даже время года.
Официально рыночную стоимость фиксирует отчёт оценщика. Он нужен банку при ипотеке, суду при разделе имущества, а также при оспаривании кадастровой стоимости. В обычной продаже ориентиром служат цены похожих квартир и то, как быстро они уходят. Как прикинуть реальную цену своей квартиры без самообмана, мы разобрали в статье Сколько стоит ваша квартира: как оценить перед продажей.
Ещё одно отличие: рыночная цена меняется постоянно, а кадастровая — только после новой государственной оценки или по решению об её пересмотре. Поэтому между ними бывает разрыв в любую сторону.
Сравнение в одной таблице
| Кадастровая | Рыночная | |
|---|---|---|
| Кто определяет | Бюджетное учреждение региона | Рынок, официально — оценщик |
| Как | Массово, по группам объектов | Индивидуально, по конкретной квартире |
| Где записана | ЕГРН | Договор, отчёт оценщика |
| Как часто меняется | При новой кадастровой оценке | Постоянно |
| Для чего нужна | Налоги, часть платежей и пошлин | Сделки, залог, суды, изъятие |
Важно понимать: ни одна из них не «правильнее». Это разные инструменты для разных задач, и проблемы начинаются, когда цифры сильно расходятся.
Налог на имущество: главное, на что влияет кадастровая
Ежегодный налог на квартиру или дом считается от кадастровой стоимости. Из неё вычитают стоимость части площади: для квартиры — кадастровую стоимость 20 м², для жилого дома — 50 м². Налог берут с того, что осталось. Ставки устанавливают местные власти, поэтому смотрите их на сайте ФНС для своего муниципалитета.
Логика простая: чем выше кадастровая стоимость, тем больше налог при прочих равных. Если после новой оценки цифра в ЕГРН выросла, вырастет и платёж. Подробный механизм — в статьях Налог на квартиру: как считается и почему он вырос и Налог на частный дом: вычет 50 квадратов и что ещё учесть.
Пенсионерам и другим льготникам положено полное освобождение по одному объекту каждого вида по их выбору. Как выбрать объект, если квартир две, разобрано в материале Льгота пенсионерам по налогу на имущество: один объект каждого вида.
Налог с продажи: почему не выйдет «записать поменьше»
Если квартира в собственности меньше минимального срока — 3 или 5 лет в зависимости от ситуации, — с дохода от продажи платится НДФЛ. С 2025 года шкала НДФЛ прогрессивная. Когда платить не нужно, объясняем в статье Налог с продажи квартиры: когда платить не нужно.
И здесь кадастровая стоимость работает как нижняя планка. Раньше продавцы писали в договоре цену ниже реальной, чтобы уменьшить налог. Сейчас так не получится: если цена в договоре заметно ниже кадастровой, налоговая считает доход не по договору, а исходя из кадастровой стоимости. То есть занижение не спасает от налога, а покупатель при этом получает серьёзные риски: при расторжении сделки ему вернут только сумму из договора. Об этом подробно в статье Заниженная цена в договоре: чем это опасно для покупателя.
Легальные способы уменьшить налог есть: вычеты, учёт расходов на покупку. Они собраны в материале Налог при продаже квартиры: законные способы уменьшить.
Есть и обратный минус. Если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной, а квартира продаётся дешевле неё, налог могут посчитать с дохода, которого вы не получали. В такой ситуации есть смысл заранее думать об оспаривании.
Нотариус и пошлины: наследство и дарение
При оформлении наследства нотариальный тариф зависит от стоимости имущества. Наследник обычно может выбрать, какую оценку предъявить: кадастровую из ЕГРН или рыночную по отчёту оценщика. Кадастровую получить проще и бесплатно, рыночная требует денег на оценщика, но иногда оказывается ниже. Порядок и сроки описаны в статье Наследство на квартиру: сроки, порядок и сколько стоит оформить.
При дарении и других нотариальных сделках стоимость объекта тоже влияет на расходы. Что выгоднее при передаче квартиры родственнику, мы посчитали в материале Завещание, дарение или продажа родственнику: что выбрать и во что обойдётся. Точные тарифы уточняйте у нотариуса перед сделкой.
Изъятие для государственных нужд: здесь решает рынок
Если дом или участок изымают для государственных или муниципальных нужд, собственнику положено возмещение. Его размер определяют по рыночной стоимости, которую считает оценщик, а не по цифре из ЕГРН. Кадастровая здесь не мерило, хотя при споре о сумме её иногда приводят как ориентир.
Практический вывод: если вам предложили возмещение, которое кажется низким, не соглашайтесь сразу. Попросите отчёт об оценке, сравните с ценами похожих объектов и при необходимости закажите собственную оценку. Сумму можно оспорить.
Если кадастровая стоимость завышена
С 1 января 2026 года во всех регионах действует единый порядок. Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подают в бюджетное учреждение, которое проводило оценку: лично, через МФЦ, почтой или через Госуслуги. Сделать это можно в течение 5 лет с даты внесения стоимости в ЕГРН, рассматривают заявление 30 календарных дней. Нужен отчёт оценщика в электронном виде с его квалифицированной подписью. В суд можно идти только после отказа учреждения или если ответа не было в срок.
Пошаговый разбор — в статье Как оспорить кадастровую стоимость в 2026 году: новый порядок. Но сначала посчитайте, окупится ли это: при небольшой разнице экономия на налоге может не покрыть расходы на оценщика. Как это прикинуть, объясняем в материале Когда оспаривать кадастровую стоимость выгодно, а когда нет.
И не путайте завышенную стоимость с ошибкой в данных. Если в уведомлении неверная площадь или лишний объект, это решается иначе: Ошибка в налоговом уведомлении на квартиру: что делать.
FAQ
Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной? — Да. Оценка массовая, и для квартиры в плохом состоянии или неудачном месте цифра в ЕГРН может оказаться выше реальной цены. Тогда растут и налог на имущество, и риск переплатить при продаже.
Где узнать кадастровую стоимость своей квартиры? — В выписке из ЕГРН, в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС и на Госуслугах.
Нужно ли агентство, чтобы разобраться с кадастровой стоимостью? — Чаще всего нет. Проверить цифру и подать заявление вы можете сами, а отчёт делает оценщик. Риелтор полезен, когда вопрос встаёт в связке с продажей: нужно понять реальную цену и не попасть на налог.
Если вы собираетесь продавать квартиру в Ростове или Таганроге и не понимаете, как кадастровая стоимость скажется на налоге, напишите нам. Посмотрим выписку, прикинем рыночную цену и спокойно объясним, какие варианты у вас есть.