Земля под домом на две семьи бывает двух видов: один общий участок на всех или у каждого хозяина свой. От этого зависит почти всё: можно ли продать половину отдельно, как делится налог, кто решает, где ставить забор и можно ли подключить газ. И проверять это нужно по выписке из ЕГРН, а не по тому, как участок выглядит на месте.

Три варианта, как участок записан в документах

В частном секторе Ростова и Таганрога чаще всего встречаются такие схемы.

  • Общий участок в долевой собственности. Два хозяина дома владеют землёй долями, часто в тех же пропорциях, что и домом. Забор во дворе есть, а на бумаге его нет.
  • Один участок, а дом поделён на квартиры или блоки. Земля общая, помещения у каждого свои. Тут и возникает больше всего путаницы.
  • Два отдельных участка под двумя блоками. Самая чистая картина: у каждого свой кадастровый номер земли и свой жилой дом.

Что именно у вас, показывает выписка. Если в ней доли в доме, квартиры в «многоквартирном доме» или блоки, сначала разберитесь с видом объекта. Мы подробно разбирали это в статье Дом блокированной застройки: признаки по закону с 2022 года.

Почему участок нельзя продать отдельно от дома

Действует принцип единства судьбы участка и строения (ст. 1 и ст. 35 ЗК РФ). Если здание стоит на земле, которая принадлежит тому же лицу, продают их вместе. Для общего участка это значит простую вещь: нельзя продать свою половину дома и оставить за собой землю, и наоборот.

Если земля в долях, вместе с половиной дома продаётся и ваша доля в участке. Покупатель становится сособственником земли вместе с вашим соседом и входит в ту же схему, что была у вас: те же споры о границе, те же договорённости о проходе и парковке. Для многих покупателей это минус, и его стоит учитывать при торге. Отдельная история с ипотекой на такие объекты: банки к долям относятся осторожно, почему, мы описали в материале Ипотека на часть жилого дома или долю: почему это сложно.

Как получить участок под каждым блоком

Закон № 476-ФЗ с 1 марта 2022 года ввёл дом блокированной застройки как отдельный вид объекта: блок считается самостоятельным жилым домом. По разъяснениям Росреестра, собственники могут принять совместное решение по ч. 3 ст. 16 закона № 476-ФЗ, и оно может включать раздел общего участка с образованием отдельных участков под каждым блоком.

Порядок такой, если упрощать:

  • сначала меняется вид объекта: дом учитывают как дом блокированной застройки, и это делают по инициативе всех собственников сразу для всех блоков;
  • кадастровые номера и права при этом сохраняются, государственная пошлина за учёт изменения вида объекта не взимается;
  • затем собственники принимают решение о разделе общего участка, и под каждым блоком образуется свой участок.

Участок делить можно не всегда. Минимальные размеры участка под блок, отступы и площади устанавливают правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета, и конкретных цифр мы здесь не называем, чтобы не ввести вас в заблуждение. Смотрите ПЗЗ своего района и вид разрешённого использования участка. О том, как читать эти документы, у нас есть статьи ПЗЗ и генплан: что покупателю стоит посмотреть и Вид разрешённого использования участка: что он разрешает. Общие правила раздела описаны в статье Раздел земельного участка: когда возможен и как проходит.

Что не получится сделать в одиночку

Здесь важнейшее ограничение. Учёт изменения вида объекта проводится только по инициативе всех собственников, и решение о разделе участка тоже совместное. Если сосед не отвечает, живёт в другом городе или просто против, вы в одиночку этот путь не пройдёте. Можно ли обойти отказ соседа через суд, мы не утверждаем: такие вопросы разбирает юрист на ваших документах.

Если же дом поделён не на блоки, а на доли, возможен другой вариант, выдел доли в натуре. Он подходит не каждому дому. Когда это возможно, а когда нет, читайте в статье Выдел доли в натуре: когда квартиру или дом можно разделить, а когда нет. А если соседи не могут договориться о том, кто чем пользуется, пока статус не изменён, порядок пользования определяют по соглашению, а при недостижении согласия его устанавливает суд (ст. 247 ГК РФ). Принцип тот же, что описан в статье Порядок пользования квартирой между собственниками: как определить.

Плюсы отдельного участка и его минусы

Плюсы очевидны. Вы продаёте свой блок и свою землю, не оглядываясь на соседа. Проще оформлять объект, понятнее границы, у покупателя больше вариантов расчёта. Для газа статус тоже важен: по разъяснению Росреестра, оформление дома блокированной застройки важно для социальной догазификации, потому что она касается жилых домов, а квартиры в МКД такого статуса не имеют, пока сведения в ЕГРН не изменены. Подробнее про подключение: Газ в частный дом: от границы участка до котла.

Минусы тоже есть, и о них молчат. Это время и деньги на кадастровые работы и межевание. Стоимость мы не называем: она зависит от исполнителя и участка, а цифры без сверки только вводят в заблуждение. Это нервы на согласование с соседом. И возможное увеличение налоговой нагрузки на землю, которую раньше делили поровну, поэтому полезно заранее посмотреть, как считается земельный налог на долю участка.

Если границы уже спорные

Бывает, что участок давно поделён заборами, а в ЕГРН границы не уточнены или не совпадают с фактическими. Перед любыми решениями посмотрите границы и данные участка на публичной кадастровой карте. Если сосед и вы хотите, наоборот, объединить два соседних участка в один, пригодится статья Объединение двух участков в один: зачем и как оформить.

Когда агентство не нужно, а когда пригодится

Честно: если у вас уже два отдельных участка и в ЕГРН стоят блоки, продажа идёт как обычная продажа дома с землёй, и с нотариусом вы справитесь сами. Агентство бывает нужно в сложных случаях: земля общая, а вид объекта «квартира» или «доля», сосед не выходит на связь, покупателю нужна ипотека, а банк отказывает из-за статуса. Тогда лучше разобраться с бумагами до выхода на рынок, чем снижать цену после первых отказов. Если хотите оценить, сколько реально стоит ваша половина, обращайтесь: цену мы называем только после просмотра документов.

Частые вопросы

Можно ли разделить общий участок без согласия соседа? Для варианта с домом блокированной застройки решение о разделе принимают собственники совместно, одному собственнику это не по силам. Можно ли решить вопрос через суд, мы не утверждаем: это зависит от документов, и лучше идти с ними к юристу.

Какой минимальный размер участка должен быть под блоком? Это определяют правила землепользования и застройки вашего муниципалитета. Смотрите ПЗЗ своего района или спросите в администрации, универсальной цифры здесь нет.

Можно ли продать половину дома, а землю оставить себе? Нет. Здание и участок, принадлежащие одному лицу, отчуждаются вместе (ст. 1 и ст. 35 ЗК РФ). Если земля общая, вместе с половиной дома покупателю переходит ваша доля в ней.

Если не уверены, как оформлена земля под вашим домом или домом, который вы смотрите, пришлите нам выписки из ЕГРН на дом и участок. Мы спокойно объясним, что в них записано и какие шаги реально нужны. Оставьте заявку, и мы свяжемся с вами в удобное время.