Объединить два участка в один можно, только если они смежные, то есть у них есть общая граница. Исходные участки при этом перестают существовать, а на их месте появляется новый, с новым кадастровым номером. Звучит просто, но на практике всё упирается в три вещи: соседство, требования к новому участку и аккуратно оформленные документы. Разберём, зачем это делают, как проходит процедура и в каких случаях овчинка не стоит выделки.
Что такое объединение участков
По земельному кодексу (п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ) при объединении смежных участков образуется один участок, а исходные прекращают существование. Это не «приписать соседний участок к своему»: старых номеров в реестре больше не будет, всё оформляется заново. Поэтому после объединения придётся обновить и документы, в которых фигурировали старые участки.
Ключевое слово — «смежные». Два участка через дорогу, через проулок или через чужую полосу земли объединить нельзя. Если между ними есть узкая ничейная полоса, сначала нужно разбираться с ней, и это уже другая процедура, а не объединение.
Зачем это делают
Самые частые причины, с которыми обращаются владельцы участков под Ростовом и Таганрогом:
- Один большой участок под дом. Купили соседний участок, чтобы построить дом свободнее, и не хотят держать два отдельных номера, две границы и два комплекта документов.
- Постройка стоит на границе. Дом или гараж оказался на стыке двух участков. Пока участки разные, постройка «сидит» на двух номерах, и это создаёт проблемы при оформлении и продаже.
- Проще продавать. Покупатель смотрит на один участок с одним набором документов, а не на два, которые надо оформлять в одной сделке.
- Один заборчик вместо двух. Если фактически вы давно пользуетесь как единым участком, в документах логично привести всё в соответствие.
Есть и обратная сторона: объединённый участок ликвиднее не всегда. Если вы планировали позже продавать часть земли, после объединения придётся делить её снова. Об этом подробнее в разделе про минусы ниже.
Что нужно, чтобы объединение было возможным
Первое условие — смежность. Второе — новый участок должен соответствовать требованиям ст. 11.9 ЗК РФ: предельным размерам и градостроительному регламенту. Предельные размеры устанавливает муниципалитет в правилах землепользования и застройки. Какие именно ограничения действуют для вашей территории, в этой статье мы не называем: цифры отличаются от места к месту и их надо смотреть в ПЗЗ своего образования. Как читать эти документы покупателю и владельцу, мы разбирали в статье ПЗЗ и генплан: что покупателю стоит посмотреть.
Третье — обычно участки должны быть в сопоставимом положении по разрешённому использованию. Что вообще означает эта строчка в выписке, мы объясняли в материале Вид разрешённого использования участка: что он разрешает. Если у одного участка вид использования один, а у второго другой, вопросы лучше задать кадастровому инженеру и в администрации до того, как вы заплатите за работы.
Четвёртое — посмотреть на ограничения. Если на одном из участков есть зона с особыми условиями (охранная зона ЛЭП, водоохранная зона и так далее), она не исчезнет после объединения и будет накладываться на новый участок. Что это такое, описано в статье ЗОУИТ: что это и как зоны ограничивают участок.
Если участки принадлежат разным людям
Объединить можно и участки разных владельцев, но тогда на новый участок у них возникает общая собственность (ст. 11.6 ЗК РФ). Это важный нюанс: вы не получаете «свою половину» с границей, а становитесь сособственниками одного целого. Распоряжаться таким участком — продавать, строить, закладывать — придётся по правилам общей собственности, то есть договариваясь.
Поэтому если соседи решили объединиться «по-дружески», сначала стоит письменно договориться о порядке пользования и о том, как делить участок обратно, если передумаете. Часто разумнее обратная схема: один из соседей выкупает землю у другого, и участки объединяются уже у одного владельца.
Как проходит процедура
Общая схема выглядит так, а конкретные сроки и стоимость уточняйте у исполнителей и в органах — мы их здесь не называем намеренно:
- 1.Проверяете исходные данные. Заказываете выписки ЕГРН на оба участка и смотрите, нет ли обременений, споров и расхождений в границах. Как читать выписку, описано в статье Выписка ЕГРН на участок: что в ней смотреть.
- 1.Нанимаете кадастрового инженера. Он делает кадастровые работы и готовит межевой план на образуемый участок.
- 1.Подаёте документы на кадастровый учёт и регистрацию права. Это делается через Росреестр в рамках закона 218-ФЗ, обычно через МФЦ или в электронном виде.
- 1.Получаете новую выписку ЕГРН уже на объединённый участок и проверяете, что всё записано верно.
Если границы одного из участков в реестре не уточнены или есть кадастровая ошибка, инженер, скорее всего, предложит сначала привести их в порядок. Про это мы писали в материалах Межевание участка: без него с 2025 года не продать и Кадастровая ошибка в границах участка: как заметить.
Что делать с постройками и документами
Если на участках стоят дома, бани, гаражи, важно, чтобы после объединения всё осталось в порядке. Постройки, права на которые зарегистрированы, не исчезают, но в их данных меняется кадастровый номер участка, на котором они расположены. Если что-то не оформлено, лучше решить это заранее, а не одновременно с объединением. Подсказки по этому вопросу есть в статье Постройки при продаже участка: что надо оформить заранее.
Отдельно подумайте про договоры с обременениями. Если участок или дом в ипотеке или под арестом, объединение, скорее всего, не получится провести без согласия банка или снятия ограничений. Конкретный порядок уточняйте у банка и в Росреестре.
Минусы и подводные камни
Честно о том, где объединение не нужно или рискованно:
- Обратно просто не вернёшься. Чтобы снова получить два участка, потребуется раздел, а он возможен только если образуемые участки соответствуют требованиям ст. 11.9 ЗК РФ. То есть «отыграть назад» не гарантировано.
- Налоги и платежи могут измениться. Проверьте заранее, как будет считаться налог на новый участок. Общие принципы расчёта описаны в статье Земельный налог на участок: как считается, а как узнать ставку, в статье Ставка земельного налога: как узнать для своего участка.
- Лишние расходы. Кадастровые работы и регистрация стоят денег. Если вы не планируете строить на границе и продавать участок единым объектом, возможно, объединение вам просто не нужно.
- Общая собственность с соседом — самый рискованный вариант, если нет понятных договорённостей.
Если сомневаетесь, нужно ли вам объединение, сначала проверьте, что именно хотите получить. Иногда задачу решает другая процедура, например перераспределение с муниципальной землёй или обычное межевание.
Что проверить перед тем, как начинать
Короткий список для владельца:
- Участки действительно смежные, граница между ними есть в выписке.
- Границы обоих участков внесены в ЕГРН, и расхождений с фактическим забором нет. Посмотреть участок на карте можно по инструкции в статье Публичная кадастровая карта: что на ней узнать покупателю.
- Нет споров и претензий соседей. Если они есть, начинать нужно с них: Спор о границах участка: с чего начать.
- Вы знаете ограничения, которые действуют на оба участка.
- Вы понимаете, зачем нужно объединение, и просчитали расходы.
FAQ
Можно ли объединить участки, которые не граничат друг с другом? Нет. Объединять можно только смежные участки, то есть те, у которых есть общая граница.
Что будет с кадастровыми номерами после объединения? Исходные участки прекращают существование, и образуется один новый участок с новым кадастровым номером. Старые номера в реестре закрываются.
Нужен ли кадастровый инженер? Да. Новый участок образуют через кадастровые работы: инженер готовит межевой план, после чего документы подаются на кадастровый учёт и регистрацию в Росреестре.
С чего начать
Если у вас два соседних участка в Ростове, Таганроге или области и вы не уверены, стоит ли их объединять, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы посмотрим выписки, подскажем, с какими вопросами идти к кадастровому инженеру и в администрацию, и честно скажем, если вам эта процедура не нужна.