Расходы на отделку новостройки можно включить в имущественный вычет, но только при одном условии: в договоре должно прямо стоять, что квартира приобретается без отделки. Если этой фразы нет, налоговая обычно считает, что вы купили готовое жильё, а ремонт — ваши личные траты. Вот почему про вычет стоит думать до подписания договора, а не после заселения.

Что говорит закон

Правило записано в подпункте 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса и подтверждено разъяснениями ФНС. К вычету принимают расходы на отделку, если в договоре указано приобретение жилья без отделки. Под отделкой понимают не только обои и краску: сюда входят материалы для ремонта, работы по ним, а также составление сметы и проектной документации.

Важно понимать, что вычет — это возврат НДФЛ по ставке 13%. Возвращать можно только то, что вы сами заплатили государству с зарплаты или другого дохода, облагаемого по этой ставке. Предельная сумма расходов для основного вычета — 2 млн рублей, и отделка входит в этот же лимит вместе со стоимостью самой квартиры. Отдельного «второго лимита» на ремонт нет.

Какая формулировка в договоре нужна

Обычно в договоре долевого участия или купли-продажи встречаются три варианта. От них зависит, что вам удастся заявить.

  • «Квартира передаётся без отделки», «в черновой отделке», «с предчистовой отделкой» (бывает, что так называют голые стены с стяжкой): отделку можно заявлять, если в договоре явно сказано об отсутствии отделки.
  • «Квартира с чистовой отделкой», «под ключ»: расходы на ремонт уже включены в цену, а значит, отдельно их не заявить. Вычет вы получите, но только с договорной цены.
  • Формулировка расплывчатая («в состоянии, определённом проектом», «согласно приложению»): вот здесь начинаются споры, и лучше разобраться до сделки.

Прямо скажем: застройщики описывают состояние квартиры очень по-разному, и одинаковых договоров почти нет. Если вы только выбираете квартиру, попросите юриста показать, как именно сказано про отделку, и сравните с приложением к договору. Для начала можно посмотреть, как у нас устроены новостройки Ростова на этапе приёмки — там хорошо видно, в каком состоянии обычно передают квартиры.

Что можно включить в расходы на отделку

Если условие по договору выполнено, налоговая принимает подтверждённые документами траты. Обычно это:

  • строительные и отделочные материалы: плитка, стяжка, штукатурка, обои, ламинат, межкомнатные двери;
  • работы по отделке: оплата бригады или подрядной организации;
  • сантехника и электрика, если это часть ремонта, а не мебель и техника;
  • проект, смета, дизайн-проект в части, относящейся к отделке.

А вот что почти всегда не пройдёт: мебель, кухонный гарнитур как предмет обстановки, бытовая техника, шторы, светильники «для красоты» без привязки к ремонту. Это уже не отделка, а обстановка. Граница иногда размыта, поэтому с каждым спорным чеком лучше сверяться заранее.

Какие документы понадобятся

Для налоговой нужно подтвердить факт оплаты и сам ремонт. Соберите:

  • договор с застройщиком (или ДДУ) с пометкой об отсутствии отделки и акт приёма-передачи;
  • выписку ЕГРН, подтверждающую право собственности;
  • договоры с подрядчиками и акты выполненных работ;
  • чеки, квитанции и платёжки на материалы, из которых видно, что вы платили именно вы;
  • смету, если её составляли.

Лучше сразу складывать чеки в одну папку и подписывать, на что они относятся. Через год-два вспомнить, зачем покупали ту или иную позицию, будет сложно. Не менее важно, чтобы расходы были оплачены вами лично: чужие чеки не засчитают.

Покупка у физлица: где спорно

Новостройка у застройщика — это одна история. А если вы купили квартиру по договору купли-продажи у частного лица (например, по переуступке или уже в сданном доме), то возможность учесть отделку становится спорной. Однозначного ответа здесь нет: многое зависит от формулировки договора и позиции конкретной инспекции. Поэтому в таком случае уточните в своей налоговой инспекции, как она трактует ваш договор, и не рассчитывайте на отделку, пока не получили понятный ответ.

Когда вычет за ремонт не получится

Честный список ситуаций, где отделку к вычету не примут:

  • в договоре написано, что квартира с отделкой, и расходы на ремонт уже в цене;
  • договора на отделку нет, а подтверждающих чеков нет или они не на ваше имя;
  • часть расходов оплатили маткапиталом, работодатель или бюджет: на эту часть вычет не распространяется (пункт 5 статьи 220 НК РФ);
  • у вас нет дохода, с которого платили бы НДФЛ 13%: например, вы ИП только на УСН или не работали;
  • ремонт делали уже после того, как лимит в 2 млн рублей выбран за счёт самой квартиры.

Последний пункт люди часто не учитывают. Если квартира стоила дорого и сама покрывает весь лимит, отделка просто не добавит вам вычета. Подробнее о том, что остаётся, если лимит не использован целиком, читайте в статье остаток имущественного вычета: как перенести на следующую квартиру.

Как действовать по шагам

Порядок такой:

  • до покупки проверьте, как в договоре сказано про отделку, и при необходимости попросите уточнить формулировку;
  • после получения ключей и регистрации права соберите документы по ремонту;
  • определите, в каком году заявлять вычет: об этом у нас есть отдельный материал В каком году заявлять вычет за квартиру: регистрация, акт, оплата;
  • решите, как удобнее получать деньги: через налоговую или через работодателя (что удобнее);
  • подайте декларацию 3-НДФЛ с документами.

Если квартира в общей собственности, например у супругов, лимит делится по своим правилам: см. Вычет за квартиру в долевой собственности: как делится и Вычет супругам при покупке квартиры: каждому по своему лимиту. А если вы брали ипотеку, то кроме основного вычета есть вычет по процентам, предельная сумма расходов по нему — 3 млн рублей. Как получить сразу оба, мы объясняли в материале Квартира в ипотеку: как получить оба вычета — основной и по процентам.

Частые ошибки

Самые частые промахи, из-за которых отказывают или возвращают меньше ожидаемого:

  • выбрали квартиру с отделкой, а потом пытались заявить ремонт, который уже был оплачен в цене;
  • потеряли чеки или оформили их на другого члена семьи;
  • включили в расходы мебель и технику;
  • не проверили, что отделка относится именно к этой квартире, а не к кладовой или машиноместу.

Вопросы и ответы

Можно ли получить вычет за отделку, если квартира куплена с чистовой отделкой? Нет. Если в договоре указано, что жильё передаётся с отделкой, её стоимость уже входит в цену квартиры, и отдельно заявить расходы на ремонт нельзя. Вычет вы получите только с суммы по договору.

Входят ли в вычет мебель и техника? Нет. К вычету принимают расходы на материалы и работы по отделке, а мебель, кухню и бытовую технику налоговая считает обстановкой, а не ремонтом.

Можно ли заявить отделку, если квартиру купили у физлица по ДКП? Вопрос спорный: однозначного ответа нет. Уточните в своей налоговой инспекции, как она трактует ваш договор, прежде чем собирать документы и рассчитывать на возврат.

Если вы только выбираете новостройку и хотите заранее понять, как будет выглядеть договор с точки зрения вычета, оставьте заявку. Мы посмотрим формулировки, подскажем, на что обратить внимание, и честно скажем, если какой-то вариант вам невыгоден.