Арендованный участок можно выкупить не всегда и не у всех. Главное условие, о котором чаще всего спрашивают, — есть ли на земле ваше здание. Если да, у собственника здания есть право приобрести государственный или муниципальный участок без торгов (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ). Если на участке только трава и забор, разговор обычно другой. Разберём, от чего всё зависит и где люди спотыкаются.

Почему вообще возникает вопрос о выкупе

Под Ростовом и Таганрогом много участков, которые когда-то отдавали в аренду под строительство: на землю у администрации заключён договор, а дом на ней построен и оформлен. Пока идёт аренда, вы платите за землю каждый год, участок не ваш, а при продаже покупателю приходится объяснять, что он получает не собственность, а права арендатора. Для многих покупателей это минус, а для банков — повод осторожничать с ипотекой.

Выкуп снимает сразу несколько проблем: исчезает арендная плата, участок можно продать как собственный, проще разговор с банком. Взамен вы платите выкупную цену и проходите оформление. Сколько это стоит в вашем случае, зависит от решения администрации и условий выкупа, поэтому любые цифры из интернета лучше не брать за ориентир.

Когда выкуп без торгов возможен

Базовое правило такое: если на государственном или муниципальном участке стоит здание, сооружение, и оно принадлежит вам на праве собственности, вы вправе приобрести участок без торгов. Это ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Обращаться нужно в орган, который распоряжается землёй: чаще всего это администрация города или района либо её земельный комитет.

Что обычно проверяют до подачи заявления:

  • право собственности на дом или другое здание зарегистрировано в ЕГРН;
  • здание действительно расположено на этом участке, а границы участка поставлены на кадастровый учёт;
  • договор аренды действует и не расторгнут;
  • разрешённое использование участка соответствует тому, что на нём стоит.

Последний пункт многие недооценивают. Если участок взят под одно, а построено другое, возникают вопросы. Подробнее о том, что разрешает вид использования, мы писали в статье Вид разрешённого использования участка: что он разрешает.

Где всё упирается в оформление дома

Самый частый подводный камень — не сама аренда, а документы на строение. Если дом достроен, но не поставлен на учёт и права на него не зарегистрированы, то собственником здания вы формально не являетесь. Тогда и права на выкуп по ст. 39.20 у вас нет в привычном понимании. Незавершённое строительство, самострой, постройки без техплана — отдельные истории с разной судьбой.

Мы не будем делать вид, что у этих случаев один ответ. По спорным ситуациям, включая выкуп под незавершённым домом, практика неоднозначна: уточняйте в администрации и у юриста, прежде чем платить кому-либо деньги или строить планы на выкуп. Для порядка в бумагах на строения пригодятся материалы Техплан на частный дом: зачем и что в нём и Постройки при продаже участка: что надо оформить заранее.

Ещё одна деталь: от типа постройки зависит, считается ли она зданием в юридическом смысле. Разницу объясняет статья Капитальная или некапитальная постройка: в чём разница. Сарай на лёгком основании основанием для выкупа обычно не служит, но и здесь проверяйте конкретный случай.

Как проходит выкуп по шагам

Порядок у разных администраций немного отличается, но общая логика одна.

  • Шаг 1. Выписки. Закажите выписку ЕГРН на участок и на дом. Проверьте, что кадастровые номера, площадь и границы совпадают с тем, что у вас в договоре аренды. Как читать такой документ, написано в статье Выписка ЕГРН на участок: что в ней смотреть.
  • Шаг 3. Заявление. Вы подаёте в администрацию заявление о предоставлении участка в собственность с документами на здание и на землю. Перечень документов лучше запросить в самом органе: он зависит от муниципалитета.
  • Шаг 4. Решение и договор. Администрация принимает решение и направляет проект договора купли-продажи. Вы изучаете условия, в первую очередь выкупную цену и порядок оплаты.
  • Шаг 5. Регистрация. После подписания и оплаты право собственности регистрируется в Росреестре. Договор аренды при этом прекращается, а со следующего периода вместо арендной платы появляется земельный налог.

Сроки рассмотрения заявлений и размер выкупной платы мы здесь сознательно не называем: они зависят от решения конкретного органа, и их нужно уточнять там.

Минусы и риски, о которых стоит знать

Выкуп — не всегда выгодная история, и честно стоит сказать об этом.

Выкупная цена может оказаться неприятной. Сумму определяют по правилам, действующим в вашем муниципалитете. Прежде чем подавать заявление, узнайте порядок расчёта в администрации и сравните его с тем, что вы платите в аренду. Иногда аренда ещё какое-то время выгоднее.

Появляется налог. Арендатор земельный налог не платит, платит арендную плату. Собственник — налог. Как он считается, посмотрите в статье Земельный налог на участок: как считается.

Выявляются старые огрехи. Пока вы просто арендовали землю, никто не сверял, совпадает ли фактическая застройка с документами. При подаче заявления это проверят, и неоформленная баня или пристройка могут стать проблемой. О том, нужно ли их регистрировать, читайте в Баня на участке: регистрировать или нет.

Ограничения никуда не денутся. Выкуп делает вас собственником, но охранные зоны, линии электропередачи и другие ограничения остаются. Что они означают для застройки, объясняет материал ЗОУИТ: что это и как зоны ограничивают участок.

Выкуп до продажи или продавать с арендой

Если вы собираетесь продавать, встаёт практичный вопрос: выкупать землю сначала или продать дом с правами аренды. Единого ответа нет.

Выкупленный участок продаётся проще: покупателю понятен объект, банки охотнее смотрят на такую сделку. Но выкуп требует денег и времени, и иногда они не окупаются в цене продажи. Продажа с арендой дешевле для вас, зато покупатель будет торговаться, а часть покупателей отсеется. Условия передачи прав по договору аренды у каждого договора свои, поэтому смотрите сам договор и согласуйте шаги с администрацией.

Если вы покупатель дома на арендованной земле, проверьте, сколько осталось по договору аренды, кто арендодатель и есть ли у вас реальная возможность оформить участок в собственность. Общий порядок проверки собран в Как проверить участок перед покупкой: чеклист, а границы и привязку к местности можно предварительно глянуть на Публичная кадастровая карта: что на ней узнать покупателю.

Когда агентство не нужно

Если у вас зарегистрированный дом, чистый договор аренды и ровные границы, вы вполне можете самостоятельно собрать документы и подать заявление в администрацию. Здесь нет сложной юридической схемы, нужны аккуратность и терпение.

Помощь стоит искать, когда есть расхождения: дом не оформлен, площадь в документах не сходится, соседи оспаривают границы (тогда начните со статьи Спор о границах участка: с чего начать) или вы выбираете между выкупом и продажей и хотите понять, что выгоднее.

Частые вопросы

Можно ли выкупить участок, если на нём нет дома?

Право выкупа без торгов по ст. 39.20 связано со зданием, которое стоит на участке и принадлежит вам. Для пустого участка действуют другие процедуры, подробности уточняйте в администрации.

Что делать, если дом достроен, но не зарегистрирован?

Сначала оформить права на дом: подготовить техплан и зарегистрировать здание в Росреестре. Только потом вопрос выкупа участка обсуждается предметно. В сложных случаях проконсультируйтесь с юристом.

Нужно ли платить за землю после выкупа?

Арендная плата прекращается вместе с договором аренды, но как собственник вы начинаете платить земельный налог. Ставку и порядок расчёта можно узнать в налоговой и в муниципальных документах.

С чего начать

Если вы не уверены, подходит ли ваш участок под выкуп, пришлите нам кадастровые номера участка и дома. Мы посмотрим выписки, скажем, где вы стоите и какие шаги нужны, и честно предупредим, если выгоднее оставить аренду или обратиться к юристу. Оставьте заявку на сайте ЯРД, и мы свяжемся в рабочее время.