Пенсионер не платит налог на имущество по одному объекту каждого вида — и сам выбирает, по какому именно. Если у вас одна квартира, всё просто: налога по ней нет. Вопросы начинаются, когда объектов больше: две квартиры, квартира и дом, квартира и дача. Здесь от выбора зависит, сколько придётся платить, а ошибка обычно всплывает уже в налоговом уведомлении. Разбираем, как устроена льгота, как выбирать объект и где чаще всего теряют деньги.

Как устроена льгота: одна квартира, один дом, но не всё подряд

Льгота для пенсионеров — это полное освобождение от налога на имущество, но не по всем объектам сразу, а по одному объекту каждого вида. Какой объект освободить, решает сам налогоплательщик.

На практике это значит:

  • одна квартира — освобождена полностью;
  • квартира и жилой дом — это разные виды, поэтому освобождены могут быть оба;
  • две квартиры — один вид, освобождена только одна из них, по второй налог начисляется.

Сама льгота не зависит от того, в каком городе стоит жильё: квартира в Ростове и дом под Таганрогом подчиняются одним и тем же правилам. А вот ставки налога устанавливают местные власти, поэтому сумма по второй, нельготной квартире в разных муниципалитетах может отличаться. Актуальные ставки и сроки уплаты смотрите на сайте ФНС — мы их намеренно не приводим, чтобы не дать устаревшую цифру.

Налог считается от кадастровой стоимости — и это важно для выбора

Чтобы понять, какой объект выгоднее освободить, нужно помнить, от чего вообще считается налог. База — кадастровая стоимость объекта, а не цена, за которую вы его покупали, и не то, за сколько его можно продать сегодня. Чем выше кадастровая стоимость, тем больше налог. Подробно, как это работает для квартиры, разобрано в статье «Налог на квартиру: как считается и почему он вырос».

Кроме льготы есть ещё и налоговый вычет, который положен всем собственникам, не только пенсионерам:

  • для квартиры из базы вычитается кадастровая стоимость 20 м² её общей площади;
  • для жилого дома — кадастровая стоимость 50 м².

Вычет и льгота — разные вещи. Льгота снимает налог с объекта целиком, вычет только уменьшает базу. По объекту, который остался без льготы, вычет продолжает работать. Про дома отдельно — в статье «Налог на частный дом: вычет 50 квадратов и что ещё учесть».

Если квартиры две: какую освобождать

Самая частая ситуация у пенсионеров в Ростове и Таганроге — своя квартира плюс ещё одна: досталась по наследству от родителей, куплена когда-то для детей или сдаётся. Обе квартиры — один вид, поэтому льгота распространяется только на одну.

Логика выбора простая: освобождать выгоднее ту квартиру, налог по которой больше. Не ту, в которой вы живёте, и не ту, что оформлена раньше, а ту, где выше кадастровая стоимость после вычета 20 м².

Условный пример, цифры округлены и нужны только для наглядности:

  • у первой квартиры кадастровая стоимость 2 млн ₽, площадь небольшая;
  • у второй — 4 млн ₽, она больше и новее.

Если освободить первую, налог придётся платить со второй, более дорогой. Если освободить вторую — налог останется только по первой, и сумма к уплате будет меньше. Разница в рублях зависит от местной ставки, но направление всегда одно: льготу ставят на объект с большей базой.

Где посмотреть кадастровую стоимость и почему она может не совпадать с рыночной, мы разбирали в статье «Кадастровая и рыночная стоимость: в чём разница и на что влияет».

Если квартира и дом: льгота работает на оба объекта

Квартира и жилой дом — объекты разных видов. Поэтому пенсионер с квартирой в городе и домом у моря или в пригороде может не платить налог ни по одному из них: по квартире работает одна льгота, по дому — другая.

Это стоит учитывать, когда решаете, что покупать на пенсии. Вторая квартира «на сдачу» или «для внуков» уже не попадёт под льготу, если одна квартира у вас есть. А дом при той же ситуации — попадёт, потому что это другой вид объекта. Если сейчас выбираете жильё, пригодится разбор «Переезд на юг в Таганрог: что учесть при покупке жилья на пенсии».

Если домов тоже два, правило то же, что с квартирами: освобождается один, выбирать выгоднее тот, у которого налог больше.

Важный момент: льгота касается налога на имущество. Земля под домом облагается отдельным налогом, и освобождение по дому на него не распространяется автоматически — этот вопрос уточняйте в ФНС.

Как сообщить о выборе и где проверить, что льгота учтена

Объект для льготы выбирает налогоплательщик, и лучше сделать это осознанно, а не надеяться, что всё сложится само. Порядок подачи и сроки уведомления о выбранном объекте мы здесь не называем — они установлены налоговым законодательством, и актуальную версию стоит сверить на сайте ФНС или в личном кабинете налогоплательщика.

Что точно стоит сделать:

  • зайти в личный кабинет на сайте ФНС и посмотреть, какие объекты за вами числятся;
  • проверить, отмечена ли льгота и по какому именно объекту;
  • сравнить кадастровую стоимость объектов и убедиться, что освобождён тот, где налог больше.

Если в уведомлении налог начислен по объекту, который должен быть освобождён, или льгота применена не к той квартире, это повод обращаться в налоговую. Что делать в таком случае, по шагам — в статье «Ошибка в налоговом уведомлении на квартиру: что делать».

Какие категории, кроме пенсионеров, тоже имеют право на эту льготу, смотрите на сайте ФНС: перечень шире, и пересказывать его здесь мы не будем.

Где пенсионеры переплачивают

Льгота выглядит простой, но деньги теряют на мелочах.

Освобождена не та квартира. Самая частая история: льгота стоит на квартире, где человек живёт, а налог начисляется по второй, более дорогой. Разница может копиться годами.

Новый объект не учтён. После наследства или покупки второй квартиры появился новый объект, а выбор никто не пересматривал. Про оформление наследства — в статье «Наследство на квартиру: сроки, порядок и сколько стоит оформить».

Завышенная кадастровая стоимость по нельготному объекту. Если по второй квартире налог кажется слишком большим, дело может быть в оценке. Оспорить её можно — с 2026 года это делается через бюджетное учреждение, проводившее оценку, подробности в статье «Как оспорить кадастровую стоимость в 2026 году: новый порядок». Но честно: при небольшой разнице в налоге затраты на отчёт оценщика могут не окупиться.

Лишняя квартира оформлена на пенсионера «по привычке». Иногда вторую квартиру разумнее оформить на того, кто в ней живёт или будет жить. Но у дарения и продажи родственнику свои последствия, и налог на имущество — не главный аргумент. Варианты сравнили в статье «Завещание, дарение или продажа родственнику: что выбрать и во что обойдётся».

Когда агентство не нужно

Если вопрос только в налоге — выбрать объект для льготы, проверить уведомление, подать обращение, — агентство недвижимости вам не нужно. Это делается самостоятельно через личный кабинет ФНС или в налоговой.

Нам есть что добавить, когда налог — часть большого решения: продавать ли вторую квартиру, менять ли две квартиры на квартиру и дом, покупать ли жильё у моря на пенсии. Здесь налог на имущество — лишь одна строка расчёта, рядом с налогом с продажи и расходами на сделку. Полную картину по налогам собственника собрали в статье «Какие налоги платит собственник квартиры: полный список», а про продажу — в статье «Налог с продажи квартиры: когда платить не нужно».

FAQ

У пенсионера две квартиры. Придётся платить налог за обе? Нет, по одной квартире налога не будет. По второй налог начисляется, но с учётом вычета 20 м². Освобождать выгоднее ту квартиру, налог по которой больше.

Если у меня квартира и дом, льгота действует на оба объекта? Да, квартира и жилой дом — разные виды объектов, поэтому освобождение возможно по каждому. Налог на землю под домом — отдельный вопрос, его уточняйте в ФНС.

Можно ли поменять объект, по которому применяется льгота? Выбор делает налогоплательщик, и при изменении ситуации — например, после наследства — его стоит пересмотреть. Порядок и сроки подачи уведомления сверяйте на сайте ФНС или в личном кабинете.

Если думаете, что делать со второй квартирой — продать, обменять или оставить, — оставьте заявку. Посмотрим на ваши объекты, прикинем варианты вместе с налогами и подскажем, с чего начать.