Собственник квартиры сталкивается с налогами в четырёх ситуациях: каждый год платит налог на имущество, платит налог с дохода, если сдаёт жильё, может заплатить налог при продаже и имеет право вернуть часть денег через вычеты при покупке. Первое касается всех владельцев, остальное — только тех, у кого был доход или расход. Ниже разберём каждый пункт по порядку: от чего зависит сумма, где чаще всего ошибаются и в каких статьях блога есть подробности.
Сразу оговоримся, чего в статье не будет: конкретных ставок налога на имущество и налога с аренды, а также сроков уплаты. Ставки по имуществу устанавливают местные власти, и для Ростова и Таганрога они могут отличаться. Актуальные цифры для своего адреса проверяйте на сайте ФНС — это надёжнее любого пересказа.
Налог на имущество: платят все собственники
Это единственный налог, который приходит владельцу квартиры каждый год независимо от того, живёт он в ней, сдаёт или держит пустой. Считать и декларировать ничего не нужно: налоговая сама присылает уведомление, собственнику остаётся проверить его и оплатить.
Главное, что стоит понимать про этот налог:
- база — кадастровая стоимость, а не цена, за которую вы купили квартиру, и не то, сколько за неё дают сейчас на рынке;
- вычет 20 м²: из базы вычитается кадастровая стоимость 20 квадратных метров общей площади квартиры, так что налог считается не со всей стоимости;
- ставку определяют местные власти, поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры в разных муниципалитетах могут облагаться по-разному.
Из-за вычета небольшие квартиры облагаются заметно мягче: у студии 20 «бесплатных» метров — это существенная часть площади, у просторной трёшки — малая доля. Подробно механику расчёта и причины роста суммы мы разобрали в статье Налог на квартиру: как считается и почему он вырос. Если у вас не квартира, а дом, вычет другой — об этом в материале Налог на частный дом: вычет 50 квадратов и что ещё учесть.
Кадастровая стоимость: почему налог может оказаться выше ожидаемого
Раз налог считается от кадастровой стоимости, всё упирается в то, насколько она адекватна. Кадастровую стоимость определяет государственная оценка, и она не обязана совпадать с рыночной ценой: бывает и ниже, и выше. Чем она отличается от рыночной и на что ещё влияет, мы подробно объяснили в статье Кадастровая и рыночная стоимость: в чём разница и на что влияет.
Если кадастровая стоимость кажется завышенной, её можно оспорить. С 1 января 2026 года порядок единый для всех регионов: заявление подаётся в бюджетное учреждение, которое проводило оценку, — лично, через МФЦ, почтой или через Госуслуги. Подать можно в течение 5 лет с момента внесения стоимости в ЕГРН, рассматривают заявление 30 календарных дней. К заявлению нужен отчёт оценщика в электронном виде, а в суд можно идти только после обращения в бюджетное учреждение. Пошагово — в материале Как оспорить кадастровую стоимость в 2026 году: новый порядок.
Честно о минусе: оспаривание не бесплатно, потому что отчёт оценщика придётся оплатить. Для квартиры с небольшим налогом экономия может не окупить расходы, так что сначала стоит прикинуть разницу за несколько лет.
Льгота пенсионерам и ошибки в уведомлении
Пенсионеры и другие категории, освобождённые от налога по прежнему законодательству, могут не платить налог на имущество полностью — но только по одному объекту каждого вида на свой выбор. То есть одна квартира освобождается, а вторая квартира облагается налогом в обычном порядке. Если у пенсионера квартира и дом, это разные виды объектов. Как выбрать объект и что делать, если квартир несколько, — в статье Льгота пенсионерам по налогу на имущество: один объект каждого вида. Полный перечень льготных категорий смотрите на сайте ФНС.
Отдельная история — ошибки в самом уведомлении: неверная площадь, объект, который вы давно продали, не учтённая льгота. Сумму в уведомлении стоит сверять хотя бы с выпиской из ЕГРН, а не просто оплачивать. Что делать при расхождении, мы описали в материале Ошибка в налоговом уведомлении на квартиру: что делать.
Налог со сдачи квартиры в аренду
Если квартира сдаётся, у собственника появляется доход, а с дохода положено платить налог. Здесь у владельца есть выбор режима: платить НДФЛ как физическое лицо или оформить самозанятость. От выбора зависит сумма налога, порядок отчётности и ограничения — например, не каждый арендодатель подходит под условия самозанятости.
Чем рискует тот, кто сдаёт «в серую», и как правильно оформить договор с нанимателем, разобрано в статье Как легально сдавать квартиру: договор, налоги и что бывает за серую аренду. Сравнение режимов и подводные камни самозанятости — в материале Самозанятость для арендодателя: кому подходит и где ограничения.
Минус, о котором редко думают заранее: налог с аренды платится в дополнение к налогу на имущество. Сдаваемая квартира не освобождается от ежегодного налога, поэтому при расчёте доходности учитывайте оба платежа.
Налог при продаже квартиры
При продаже налог возникает не всегда. Всё решает срок владения: если квартира была в собственности дольше минимального срока — 3 или 5 лет в зависимости от того, как она к вам попала и нет ли у вас других оснований, — доход от продажи налогом не облагается. Если продаёте раньше, придётся считать налог и подавать декларацию.
Имейте в виду, что с 2025 года НДФЛ считается по прогрессивной шкале, и при крупной сумме дохода часть его может облагаться по более высокой ставке. Какой срок владения относится именно к вашей ситуации, объясняем в статье Налог с продажи квартиры: когда платить не нужно. А законные способы снизить налог, если срок ещё не вышел, собраны в материале Налог при продаже квартиры: законные способы уменьшить.
Главный риск здесь — схемы с занижением цены в договоре. Экономия на налоге может обернуться претензиями налоговой и проблемами для покупателя, поэтому соглашаться на «давайте напишем в договоре поменьше» не стоит.
Вычеты: где собственник может вернуть деньги
Налоги — не только расходы. Если вы покупали квартиру и платите НДФЛ, можно вернуть часть уплаченного налога через имущественный вычет. Порядок оформления для покупателей подробно описан в статье Налоговый вычет при покупке квартиры: пошагово для жителей Ростова.
Для тех, кто брал ипотеку, есть ещё вычет по уплаченным процентам. Лимит расходов по нему — 3 млн ₽, а сумма возврата зависит от вашей ставки НДФЛ: от 390 до 660 тысяч рублей при ставке от 13 до 22%. Деньги возвращаются не сразу, а по мере уплаты процентов и налога. Сколько реально получится вернуть в вашем случае, считаем в материале Вычет по процентам ипотеки: сколько реально вернуть.
Ограничение простое: вычет возвращает только тот НДФЛ, который вы заплатили. Если официального дохода нет, возвращать нечего, пока он не появится.
Короткая шпаргалка
| Ситуация | Какой налог | Кого касается |
|---|
| Владеете квартирой | Налог на имущество от кадастровой стоимости | Всех собственников, кроме льготников по одному объекту |
|---|
| Сдаёте квартиру | НДФЛ или налог самозанятого | Арендодателей |
|---|
| Продаёте квартиру | НДФЛ, если срок владения меньше 3 или 5 лет | Продавцов |
|---|
| Купили квартиру или платите ипотеку | Не налог, а возврат через вычет | Тех, кто платит НДФЛ |
|---|
FAQ
Нужно ли самому считать налог на имущество за квартиру? — Нет, налоговая рассчитывает его сама и присылает уведомление. Задача собственника — проверить площадь, кадастровую стоимость, льготы и оплатить. Ставки и сроки для своего адреса смотрите на сайте ФНС.
Если я сдаю квартиру, налог на имущество отменяется? — Нет. Налог на имущество платится за владение, а налог с аренды — за доход. При сдаче квартиры приходится платить оба.
Можно ли вернуть больше 660 тысяч по вычету на проценты? — Нет, лимит расходов на проценты — 3 млн ₽, поэтому максимум возврата при ставке 22% — 660 тысяч рублей, при ставке 13% — 390 тысяч.
Если вы продаёте или покупаете квартиру и хотите заранее понимать, какие налоги и вычеты вас касаются, оставьте заявку — разберём вашу ситуацию и подскажем, какие документы подготовить до сделки.