Новая квартира куплена, ключи на руках, а старая стоит пустая. Продать её сейчас, сдать или оставить «на потом» — готового ответа здесь нет, и честнее сказать об этом сразу. Зато есть способ сравнить варианты по одним и тем же пунктам: налог при продаже, налог на имущество за второй объект, доход и налоги от сдачи, ипотека на новой квартире, расходы на содержание и ваше время. Ниже разбираем каждый пункт и показываем, как свести их в одну табличку.
Три варианта, а не два
Обычно вопрос звучит как «продавать или оставить», но на деле вариантов три:
- продать — получить деньги и закрыть вопрос;
- сдавать — получать доход, но стать арендодателем со всеми обязанностями;
- держать пустой — например, для взрослеющего ребёнка или на случай переезда родителей.
У каждого варианта своя цена, и она не всегда видна сразу. Пустая квартира кажется бесплатной, пока не придут квитанции и налоговое уведомление. Сдача кажется доходом, пока не посчитаешь налог, простой и ремонт после жильцов. Логика сравнения подробно разобрана в статье Сдавать или продать квартиру: как считать, а не гадать — здесь применим её к ситуации, когда новая квартира уже куплена.
Налог при продаже: 3 года или 5
Это первое, что стоит проверить, потому что от него зависит, когда продавать выгоднее. Минимальный срок владения, после которого налога с продажи нет, — 3 года, если, в числе прочего, у продавца нет в собственности другого жилья. Если новая квартира уже оформлена на вас, это условие может не выполняться, и тогда срок, как правило, 5 лет.
Отсюда практический вывод: посмотрите дату, с которой вы владеете старой квартирой, и посчитайте, сколько осталось до конца нужного срока. Иногда разница между «продать сейчас» и «продать через полгода» — это весь налог целиком. Подробно — в статье Налог при продаже, если у вас есть другое жильё: 3 года или 5.
Если срок не прошёл, налог можно уменьшить законно. Есть два способа, и выбрать можно только один:
- вычет 1 млн ₽ — налог считается с суммы продажи минус миллион;
- «доходы минус расходы» — из суммы продажи вычитаются документально подтверждённые расходы на покупку.
Какой выгоднее, зависит от того, сохранились ли у вас документы о покупке и за сколько вы её покупали. Разбор с примерами — в статье Налог при продаже квартиры: законные способы уменьшить.
Налог на имущество за вторую квартиру
Пока старая квартира остаётся за вами, за неё приходит отдельное налоговое уведомление. Налог считается от кадастровой стоимости, а для квартиры действует вычет в размере кадастровой стоимости 20 м². Как это работает, когда квартир две, мы разобрали в статье Налог на имущество за две квартиры: как считается; если сомневаетесь в своём случае, уточните в ФНС.
Отдельно про пенсионеров: льгота по налогу на имущество даётся на один объект каждого вида. Если у пенсионера две квартиры, освободить от налога можно только одну, за вторую придётся платить. Подробнее — Льгота пенсионерам по налогу на имущество: один объект каждого вида.
Сама по себе эта сумма редко решает вопрос, но в сравнении её нужно учитывать каждый год, пока квартира ваша.
Если сдавать: налог и оформление
Сдача — самый популярный аргумент за то, чтобы оставить квартиру. Но доход от аренды облагается налогом, и серая схема здесь не вариант. Для собственника квартиры удобна самозанятость:
| Условие | Что важно |
|---|
| Ставка при сдаче физлицу | 4% |
|---|
| Ставка при сдаче юрлицу | 6% |
|---|
| Лимит дохода | 2,4 млн ₽ в год |
|---|
| Апартаменты | На самозанятости сдавать нельзя |
|---|
Кроме налога, у сдачи есть свои расходы и риски: простой между жильцами, мелкий ремонт, износ мебели и техники, время на показы и переписку. Кому подходит самозанятость и где её ограничения, мы разобрали в статье Самозанятость для арендодателя: кому подходит и где ограничения, а всё про налоги и договор при сдаче второй квартиры — в материале Вторая квартира под сдачу: налоги и оформление.
Если старая квартира сама в ипотеке, прочитайте Можно ли сдавать квартиру в ипотеке — у банка могут быть свои условия.
Ипотека на новой квартире
Если новая квартира куплена в кредит, у продажи старой появляется ещё один смысл: деньги можно направить на досрочное погашение. Тогда сравнивать нужно не «доход от сдачи против нуля», а «доход от сдачи против уменьшения долга по ипотеке». Чем больше долг и дольше срок кредита, тем весомее этот аргумент.
Как распорядиться досрочным платежом — сократить срок или платёж, — разобрано в статье Досрочное погашение ипотеки: сокращать срок или платёж. Конкретные цифры по своему кредиту лучше взять у банка: график платежей после частичного погашения он пересчитает сам.
Как свести всё в одну таблицу
Возьмите лист бумаги или таблицу и посчитайте каждый вариант на один и тот же срок — скажем, на три года. Строки такие:
| Статья | Продать | Сдавать | Держать пустой |
|---|
| Налог при продаже | Сейчас или после срока | Позже | Позже |
|---|
| Налог на имущество | Нет | Каждый год | Каждый год |
|---|
| Налог с аренды | Нет | 4% или 6% дохода | Нет |
|---|
| Коммунальные и взносы | Нет | Частично на жильцах | Полностью ваши |
|---|
| Ремонт и износ | Нет | Регулярно | Минимально |
|---|
| Эффект для ипотеки | Можно погасить часть долга | Нет | Нет |
|---|
| Ваше время | Одна сделка | Постоянно | Мало |
|---|
Условный пример, без рыночных цифр. Допустим, до конца срока владения осталось восемь месяцев. Тогда вариант «сдать на восемь месяцев, потом продать» может оказаться выгоднее, чем «продать сейчас и заплатить налог», даже если сдача почти ничего не принесёт. А если срок уже прошёл, а ипотека на новой квартире большая, чаша весов чаще склоняется к продаже. Но это только иллюстрация: считать нужно на своих суммах.
Когда агентство не нужно, а когда пригодится
Честно: если решение уже принято и вы просто сдаёте квартиру знакомым или продаёте её родственнику, агентство вам, скорее всего, не нужно. Налоговые вопросы — сроки владения, вычеты, льготы — лучше уточнять в ФНС, а не у риелтора.
Помощь имеет смысл, когда нужно продать быстро и без потерь в цене или когда старую квартиру вы продаёте одновременно с покупкой — тогда пригодится Альтернативная сделка: продать и купить одновременно. Если же вы только думаете о второй квартире, начните с материала Купить вторую квартиру: что учесть заранее, а для семей с детьми есть отдельный разбор Семья растёт: продать квартиру или купить вторую.
Главный риск в этой ситуации — не посчитать вообще. Квартира стоит пустой годами, налоги и коммунальные идут, а решение откладывается. Лучше потратить вечер на табличку, чем год на ожидание.
Частые вопросы
Если я купил новую квартиру, старую можно продать без налога через 3 года?
Не всегда. Трёхлетний срок работает, если, в числе прочего, у продавца нет другого жилья. Если новая квартира уже ваша, срок, как правило, 5 лет. Проверьте свой случай до сделки.
Можно ли одновременно взять вычет 1 млн ₽ и вычесть расходы на покупку?
Нет. Выбирается что-то одно: либо вычет 1 млн ₽, либо «доходы минус расходы».
Выгодно ли сдавать квартиру на самозанятости?
Для квартиры это самый простой легальный вариант: 4% при сдаче физлицу, 6% — юрлицу, лимит дохода 2,4 млн ₽ в год. Апартаменты на самозанятости сдавать нельзя.
Если вы решили продавать или хотите сначала понять, за сколько и как быстро уйдёт старая квартира, можно обсудить это с нами. ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Оставьте заявку — поможем трезво оценить квартиру и спланировать продажу.