Деньги от посуточной сдачи квартиры — это доход, и с него платят налог. Частному владельцу обычно доступны два варианта: НДФЛ по ставке 13% или налог самозанятого — 4% с оплат от физических лиц и 6% с оплат от компаний. Ниже разбираем, чем режимы отличаются в быту, кому какой удобнее и почему вариант «не платить вовсе» хуже, чем кажется.
Посуточная сдача — тоже доход, просто короче
Для налога неважно, на сколько дней заехал гость: на ночь, на неделю или на год. Вы получили деньги за пользование своей квартирой — значит, появился облагаемый доход. Посуточный формат отличается только тем, что оплат больше и они мельче, а гости меняются часто.
Сама по себе посуточная сдача не запрещена: федерального запрета нет, а Верховный суд в августе 2025 года указал, что краткосрочная сдача жилья гражданам — не гостиничные услуги, если квартира не превращена в гостиницу. Что именно разрешено и где проходят границы, разобрано в статье «Посуточная аренда квартиры: что разрешено по закону в 2026». Здесь — только про налог.
Два режима: коротко о главном
| НДФЛ | Самозанятость |
|---|
| Ставка | 13% | 4% с физлиц, 6% с юрлиц |
|---|
| Регистрация | не нужна, вы и так налоговый резидент | нужна, оформляется отдельно |
|---|
| Как учитывается доход | по итогам периода, самостоятельно | по каждой поступившей оплате |
|---|
| Кому подходит | редкая сдача, нет желания возиться с регистрацией | регулярный поток гостей |
|---|
Цифры ставок — единственное, что здесь можно сравнить напрямую: налог самозанятого с оплат от обычных гостей заметно ниже. Но выбор зависит не только от ставки, а от того, как часто вы сдаёте и кто платит.
НДФЛ 13%: просто, но дороже
НДФЛ — режим «по умолчанию». Ничего регистрировать не нужно: вы физическое лицо, получили доход от сдачи и сами его декларируете. Это удобно, если квартира сдаётся от случая к случаю — например, вы иногда пускаете гостей в сезон или на время своего отъезда.
Минус очевиден: ставка выше. При частых заездах разница с самозанятостью становится ощутимой. К тому же при НДФЛ всё учитывается вами вручную: нужно самим вести список поступлений, не потерять переводы и правильно отчитаться. Если оплат десятки в месяц, это превращается в отдельную бухгалтерию.
Если сданная квартира у вас не единственная, полезно заодно разобраться с остальными платежами собственника — о них в статьях «Вторая квартира под сдачу: налоги и оформление» и «Какие налоги платит собственник квартиры: полный список».
Самозанятость: дешевле, но со своими правилами
Налог самозанятого — 4%, если платит обычный гость, и 6%, если оплачивает компания, например, бронирует жильё для командированного сотрудника. Для посуточной сдачи, где большинство гостей — частные лица, это обычно выгоднее НДФЛ.
Взамен придётся зарегистрироваться и фиксировать каждую оплату. Для владельца, который сдаёт постоянно, это скорее плюс: учёт ведётся по ходу дела, а не собирается в конце года из выписок. Кроме того, официальный доход от самозанятости можно подтвердить, например, для банка — об этом статьи «Справка из «Мой налог» для ипотеки: как получить и что в ней» и «Ипотека для самозанятых: что нужно банку».
У режима есть ограничения: подходит он не всем и не для любого объекта. Мы не будем пересказывать их здесь по памяти — они подробно разобраны в статье «Самозанятость для арендодателя: кому подходит и где ограничения». Если вы сдаёте не квартиру, а апартаменты, сначала прочитайте «Сдавать апартаменты: какие налоги и почему не подходит самозанятость», чтобы не выбрать режим, который к вашему объекту неприменим.
Кому что удобнее: несколько типичных ситуаций
- Сдаёте пару раз в год, когда сами уезжаете. Разница в налоге невелика, а возиться с регистрацией не хочется. НДФЛ здесь — нормальный выбор.
- Квартира сдаётся посуточно постоянно, гости — частные лица. Самозанятость обычно выигрывает: ставка ниже, учёт идёт сам собой по мере оплат.
- Часть гостей — от компаний. Учитывайте, что с таких оплат при самозанятости ставка 6%, а не 4%. Всё равно ниже НДФЛ, но считать доход стоит отдельно.
- Вы колеблетесь между посуточной и долгой сдачей. Сначала решите формат, потом налог: от формата зависит число оплат и нагрузка. Сравнение есть в статье «Сдавать посуточно или надолго: разница в хлопотах и рисках».
- У вас не квартира, а гостевой дом или вы думаете его открыть. Это уже другой правовой режим, и налоговый вопрос решается по-другому. Начните со статьи «Гостевой дом и квартира посуточно: в чём разница по закону».
Что будет, если не платить
Многие владельцы посуточных квартир годами ничего не декларируют, рассчитывая, что «никто не узнает». Риск в том, что посуточная сдача — самый заметный вид аренды: объявления висят публично, гости меняются постоянно, соседи видят поток людей с чемоданами. Жалоба соседей или проверка — и вопрос о доходах возникает сам собой.
Если налоговая выяснит, что доход был, а налога не было, придётся доплатить сам налог, а сверху — пени и штраф. Конкретные суммы мы не называем: они зависят от обстоятельств и периода. Важнее другое — доначисление считают за прошлые периоды, и сумма может оказаться неприятной.
Есть и косвенные потери. Неофициальный доход нельзя показать банку, им трудно подтвердить платёжеспособность. А при споре с гостем — о порче имущества или неоплате — позиция владельца, который сдавал «в тени», заметно слабее. Отдельно советуем подумать о страховке: «Страховка для сдаваемой квартиры: от чего защищает арендодателя».
Про будущие изменения: законопроект о согласии соседей на посуточную сдачу (№ 900934-8) внесён, но не принят. Налоговые правила он не меняет, но хорошо показывает, что внимания к посуточной аренде становится больше.
Когда агентство не нужно, а когда пригодится
Выбрать налоговый режим можно самому: это вопрос к налоговой и к вашей ситуации, а не к риелтору. Если квартира уже есть и вы просто решаете, как платить, агентство вам не нужно — достаточно разобраться в правилах или спросить налогового консультанта.
Мы пригодимся раньше — когда квартиру под сдачу только выбирают. Планировка, дом, район и тип объекта (квартира или апартаменты) влияют и на спрос, и на то, какой налоговый режим вам вообще доступен. Типичные промахи собраны в статье «Покупка квартиры под сдачу: частые ошибки», а для Таганрога есть отдельный материал «Сдать квартиру в Таганроге: с чего начать».
Частые вопросы
Нужно ли платить налог, если гость жил всего одну ночь?
Да. Срок проживания не важен: любая оплата за пользование квартирой — доход, с которого платится НДФЛ 13% или налог самозанятого.
Можно ли одновременно быть самозанятым и платить НДФЛ с аренды?
Режим выбирают под конкретный вид дохода, и смешивать их по одной и той же сдаче без понимания правил не стоит. Есть ли у вас ограничения по самозанятости, проверьте по статье про самозанятость для арендодателя или в налоговой.
Какая ставка, если квартиру бронирует компания для сотрудника?
При самозанятости — 6% с такой оплаты. При НДФЛ разницы между физлицом и компанией нет: базовая ставка та же, 13%.
Если вы только присматриваете квартиру под сдачу в Ростове или Таганроге, оставьте заявку — подберём варианты под ваш формат аренды, расскажем, на что смотреть в доме и планировке, а налоговые детали вы спокойно уточните уже под конкретный объект.