Коротко: вычет за квартиру — это возврат уже уплаченного НДФЛ по ставке 13%. Если ИП работает только на упрощёнке и другого дохода, с которого удерживают НДФЛ, у него нет, возвращать нечего. Налог на УСН — это другой налог, и имущественный вычет его не уменьшает. Ниже разберём, когда ИП всё же получает вычет, а когда лучше не тратить время на декларацию.
Почему на УСН вычет «не работает»
Имущественный вычет в Налоговом кодексе устроен как уменьшение базы по НДФЛ (ст. 220 НК РФ). Государство не выдаёт деньги просто за покупку жилья: оно возвращает налог, который вы заплатили с дохода по ставке 13%. Нет такого налога за год — нет и суммы к возврату.
ИП на упрощёнке платит единый налог вместо НДФЛ с предпринимательского дохода. Поэтому декларация 3-НДФЛ с одной только выручкой по УСН вам ничего не вернёт. Налоговая её примет, но возврата не будет.
Это самая частая ошибка у предпринимателей: человек купил квартиру, собрал документы, отнёс их в инспекцию и узнал, что платить с этих доходов 13% он не должен, а значит, и вычет применять не к чему.
Поэтому первый вопрос перед покупкой звучит не «какой вычет положен», а «сколько НДФЛ я платил и буду платить». Ответ на него стоит выяснить до сделки, а не после: от него зависит, насколько вообще стоит закладывать возврат в семейный бюджет. Рассчитывать на вычет как на источник денег для первоначального взноса не стоит: он приходит позже, уже после регистрации права.
Когда вычет у ИП всё-таки возможен
Право на вычет есть у налогового резидента, который платит НДФЛ по ставке 13%. У предпринимателя на УСН такой доход бывает не всегда, но бывает. Типичные случаи:
- вы параллельно работаете по трудовому договору, и работодатель удерживает с зарплаты НДФЛ;
- раньше вы работали по найму, а предпринимательство открыли недавно: НДФЛ за прошлые годы можно вернуть;
- у вас были другие доходы, с которых вы заплатили 13%, например продажа имущества, которая облагалась налогом;
- вы совмещаете УСН с другим режимом, где НДФЛ платится.
Главное правило здесь одно: считается только налог, который реально был уплачен. Вычет на гипотетический доход не выдают. Если сомневаетесь, посмотрите справки 2-НДФЛ и данные в личном кабинете налогоплательщика: там видно, с каких доходов и за какие годы налог был.
Что с остатком и сроками
Здесь пригодится тот самый срок, о котором многие забывают. Срока давности на право заявить вычет нет, но вернуть НДФЛ можно только за три года, предшествующие году подачи декларации (ст. 78 НК РФ). То есть если в нужные годы вы были на УСН без других доходов, а зарплату получаете только сейчас, вычет начнёт работать с текущих лет. А вот налог, которого вы не платили в прошлом, вернуть нельзя.
Хорошая новость: если за год налога не хватило, неиспользованная часть не сгорает. Она переносится на следующие годы, пока не будет выбрана до предельной суммы. Подробнее о переносе — в статье Остаток имущественного вычета: как перенести на следующую квартиру. Правильный год для подачи подбирайте по правилам из материала В каком году заявлять вычет за квартиру: регистрация, акт, оплата.
Лимиты вычета: сколько вообще можно учесть
Предельные суммы расходов, с которых считается возврат, одни для всех налогоплательщиков, ИП не исключение:
| Вид вычета | Предельная сумма расходов |
|---|---|
| Основной (стоимость жилья) | 2 млн рублей |
| По процентам ипотеки | 3 млн рублей |
Но это потолок расходов, а не сумма, которую вам перечислят. Фактический возврат ограничен тем, сколько НДФЛ вы заплатили. Для ИП на УСН с небольшим «зарплатным» доходом это ограничение становится главным. Как это выглядит с процентами по кредиту, разбирает материал Вычет по процентам ипотеки: сколько реально вернуть. Про сочетание двух видов вычета — Квартира в ипотеку: как получить оба вычета — основной и по процентам.
Через налоговую или через работодателя
Если у вас есть и УСН, и работа по найму, вычет можно получать двумя путями: через инспекцию по итогам года или через работодателя в течение года. Для ИП, у которого зарплатный доход небольшой, чаще удобнее декларация за год: так вы получите возврат единой суммой за уплаченный налог. Плюсы и минусы обоих способов мы сравнивали в статье Вычет через работодателя или через налоговую: что удобнее.
Если же вы получаете вычет через работодателя, не забудьте, что он действует только на доход у этого работодателя. Предпринимательский доход на УСН в расчёт не попадает.
Куда смотрят банки и налоговая: документы
Отдельная история — ипотека для ИП. Банк будет оценивать ваш доход по декларации УСН, а налоговая — по налогам. Это две разные логики, и путать их не стоит. Какие бумаги готовить банку, разобрано в материале ИП на упрощёнке и ипотека: какие документы готовить. Для вычета вам понадобятся договор, выписка из ЕГРН, платёжные документы, а для процентов — справка из банка об уплаченных процентах.
Если квартира покупается в браке и оформляется на двоих, сверьтесь, как распределяется вычет: Вычет за квартиру в долевой собственности: как делится и Вычет супругам при покупке квартиры: каждому по своему лимиту. Если вы ИП, а супруг работает по найму, налог, с которого можно вернуть деньги, часто платит именно он, и тогда есть смысл спланировать, кто и в какой доле заявит вычет.
Когда игра не стоит свеч
Честно: не всем нужно этим заниматься. Подавать декларацию ради вычета не стоит, если:
- НДФЛ вы не платили ни в одном из последних трёх лет;
- вы купили квартиру у близкого родственника, где вычет не предоставляют (подробности — в статье Купить квартиру у родителей: почему не будет вычета);
- вы уже полностью использовали предельную сумму раньше, а остатка нет.
Кроме того, налоговая может отказать из-за неполных документов. Список частых причин собран в статье Когда не дают имущественный вычет: частые причины отказа, а типовые ошибки — в материале Ошибки при оформлении налогового вычета за жильё. Любые сомнения по вашему режиму налогообложения лучше уточнить в своей инспекции или у бухгалтера: от конкретного набора доходов зависит результат.
Частые вопросы
ИП на УСН 6% может получить вычет за квартиру? Только если у него есть другой доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%, например зарплата или доход прошлых лет. С самой выручки по УСН вычет не работает.
Что если я закрыл ИП и устроился на работу? Тогда НДФЛ с зарплаты удерживает работодатель, и вычет можно заявлять с этих доходов. Помните про правило трёх лет: вернуть налог можно только за три года, предшествующие году подачи декларации.
Можно ли получить вычет, если я на УСН, а налог платит жена? Если квартира оформлена на вас обоих, каждый получает вычет в своей части и со своего налога. Как делить, зависит от долей и договорённостей, лучше обсудить это до сделки.
Если вы ИП и выбираете квартиру, а вопрос с вычетом и ипотекой кажется запутанным, напишите нам. Мы поможем подобрать объект и заранее разобрать, какие документы и какой порядок действий подойдут именно вам.