Снизить ставку по действующей ипотеке можно, не меняя банк: прийти к своему кредитору и попросить пересмотреть условия. Это не рефинансирование, нового кредита и новой оценки квартиры не будет. Но и гарантий нет: банк вправе отказать, и это нормально. Ниже разбираем, как просить, чтобы шансы были, и когда проще всё же идти в другой банк.

Чем это отличается от рефинансирования

Рефинансирование — это новый кредит, которым гасят старый, а залог квартиры переходит к новому банку. Подробно о том, в каких случаях игра стоит свеч, мы писали в статье Рефинансирование ипотеки: когда это выгодно, а когда нет. При обращении в свой банк схема другая: договор остаётся тем же, меняются только отдельные условия, и то если банк согласится.

Главное преимущество понятно: меньше бумаг, не нужно заново собирать документы, оценивать квартиру и переоформлять залог. Про то, что происходит с документами при переходе в другой банк, есть отдельный материал: Закладная при рефинансировании: что происходит с документами. Здесь ничего этого не потребуется.

Главный минус тоже очевиден: у банка нет обязанности идти навстречу. Менять ставку по действующему договору он может только по соглашению с вами. Требовать этого, как права, нельзя, можно только просить и аргументировать.

Когда просить имеет смысл

Обращаться стоит, когда у банка есть причина не потерять вас как клиента. Вот ситуации, где разговор обычно проходит лучше всего:

  • вы платите без просрочек долгое время, и это видно по истории платежей;
  • в банке появились новые программы с более низкой ставкой для новых клиентов, и вы можете прямо на это сослаться;
  • у вас на руках одобрение из другого банка на рефинансирование, то есть реальная альтернатива;
  • ваш доход вырос, а долговая нагрузка снизилась;
  • вы готовы вернуть то, от чего когда-то отказались ради скидки, например оформить личное страхование.

Если же вы недавно задерживали платежи, шансов заметно меньше. О том, что бывает при просрочке, читайте в статье Пропустили платёж по ипотеке: что будет и что делать.

Что именно можно попросить

Слово «снизить ставку» звучит как единственный вариант, но на деле вариантов несколько, и банк иногда охотнее соглашается на соседние.

Пересмотр ставки. Прямая просьба. Банк смотрит на ваш профиль и на текущие предложения для новых заёмщиков. Иногда ему проще сделать вам индивидуальное предложение, чем потерять клиента.

Возврат скидки. Если при выдаче ставка была снижена за страховку, зарплатный проект или другие условия, а вы от них отказались и ставка выросла, можно попросить вернуть прежние условия. Что будет со ставкой, если отказаться от личного страхования, разобрано в статье Отказаться от страхования жизни по ипотеке: что будет со ставкой.

Изменение графика. Иногда вместо снижения ставки удаётся изменить срок или размер платежа. Это отдельная история с другой логикой, и выгодна она не всегда: платёж уменьшится, а переплата может вырасти. Сравнивайте по полной стоимости кредита, а где её искать, мы показывали в материале Полная стоимость кредита по ипотеке: где найти в договоре и что в неё входит.

Досрочное погашение части долга. Не снижает ставку, но экономит проценты. Если есть свободные деньги, посмотрите Досрочное погашение ипотеки: сокращать срок или платёж.

Как подготовиться к разговору

Просто позвонить на горячую линию и сказать «снизьте ставку» — самый слабый способ. Гораздо лучше сработает короткая подготовка.

  1. 1.Достаньте договор и график платежей. Проверьте, какая у вас ставка, фиксированная она или плавающая, и есть ли условия, при которых она менялась. Как читать график, мы объясняли в статье График платежей по ипотеке: как читать и что проверить.
  1. 1.Посмотрите, что банк сейчас предлагает новым клиентам на похожих условиях. Это ваш главный аргумент.
  1. 1.Получите хотя бы одно предварительное одобрение рефинансирования в другом банке. Одобрение не обязывает вас переходить, но показывает, что вы реально можете уйти.
  1. 1.Подайте заявление письменно: через приложение, личный кабинет или в отделении, с отметкой о получении. Устное «мы подумаем» ни к чему не обязывает банк.
  1. 1.Попросите ответ в письменном виде и сохраните его.

Если банк соглашается, обязательно требуйте дополнительное соглашение к договору. Устная договорённость или сообщение менеджера в мессенджере изменением договора не считается.

Подводные камни

Тут важно не поддаться радости от первого «да». Проверьте, что именно подписываете.

Во-первых, за пересмотр условий банк может предложить что-то взамен: подключить платные услуги, оформить карту, продлить страховку. Посчитайте, не съедает ли это выгоду от новой ставки. Во-вторых, бывает, что снижение ставки сопровождается увеличением срока, и вы в итоге платите больше. В-третьих, иногда в допсоглашении появляются новые условия, которых не было раньше. Читайте документ целиком, а не только строку про ставку.

Если ваша ставка плавающая, помните: банк мог и без вас менять её по заранее прописанным правилам. Как это устроено, разобрано в материале Плавающая ставка по ипотеке: что это и чем рискуете.

Если банк отказал

Отказ — не конец. Чаще всего вариантов три.

Подождать и повторить. Через некоторое время условия банка или ваш профиль могут измениться. Если ставки на рынке идут вниз, ваш аргумент усиливается. Как ключевая ставка связана с ипотекой, объясняет статья Ключевая ставка ЦБ и ипотека: как одно влияет на другое. Прогнозов мы не даём: никто не знает, куда они пойдут.

Рефинансироваться в другом банке. Тогда придётся пройти полный путь: новая заявка, оценка, переоформление залога и, как правило, новая страховка. Что делать со старым полисом, написано в статье Рефинансировали ипотеку: что делать со старой страховкой. Если вы получали налоговый вычет по процентам, загляните в материал Вычет по процентам после рефинансирования ипотеки: сохраняется ли.

Искать другие меры. Если проблема не в ставке, а в том, что платёж стал неподъёмным, смотрите в сторону поддержки. Один из механизмов описан в статье Ипотечные каникулы: кому дают и как оформить. Это отдельный инструмент для трудной ситуации, а не способ получить скидку.

Когда лучше сразу идти в другой банк

Разговор со своим банком не всегда оптимален. Если у вас особая ситуация, например в ипотеку вложены специальные средства, ипотека льготная или семейная, то условия сохранения выгод зависят от конкретной программы. Уточняйте в банке до подачи любой заявки, а не после. Мы намеренно не пишем здесь обещаний: в каждой программе свои правила.

И ещё один момент: если остаток долга небольшой или до конца срока осталось мало времени, выгода от любого пересмотра будет минимальной. В таких случаях разумнее думать о досрочном погашении, чем тратить силы на переговоры.

Вопросы и ответы

Банк обязан снизить ставку, если у меня нет просрочек?

Нет. Изменение ставки по действующему договору происходит по соглашению сторон. Хорошая платёжная история — аргумент, но не право требовать.

Нужно ли платить за пересмотр ставки?

Это зависит от условий банка. Прямо спрашивайте, есть ли комиссии и платные услуги, которые предлагают взамен, и просите перечень условий в письменном виде до подписания допсоглашения.

Что лучше: просить скидку у своего банка или рефинансироваться?

Начните со своего банка: это дешевле по времени и бумагам. Одновременно соберите предварительное предложение у другого, чтобы сравнить. Окончательное решение принимайте по полной стоимости кредита, а не по одной цифре ставки.

Что дальше

Если вы не уверены, какой путь выбрать, или хотите проверить условия договора перед разговором с банком, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге уже 13 лет, разберём вашу ситуацию и скажем честно, стоит ли тратить на это время.