Полная стоимость кредита, или ПСК, — это единственная цифра в ипотечном договоре, которая показывает, во сколько вам обойдётся кредит целиком, а не только по процентной ставке. Закон требует выносить её на первую страницу, так что искать её по всему договору не придётся. Ниже — где именно она лежит, из чего складывается, чем отличается от ставки и что стоит сверить до подписи, а не после первого платежа.

Где в договоре искать ПСК

Особенности договора по потребительскому кредиту, обеспеченному ипотекой, устанавливает закон № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». На него ведёт ст. 9.1 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Именно 353-ФЗ говорит, как оформляется ПСК.

Её указывают дважды: в процентах годовых и в денежном выражении, то есть в рублях. Обе цифры стоят в квадратных рамках в правом верхнем углу первой страницы договора. Каждая рамка занимает не меньше 5% площади страницы (ч. 1 ст. 6 закона № 353-ФЗ). Это сделано специально: мелкий шрифт на десятой странице не считается.

Если на первой странице вы такие рамки не видите, это повод остановиться и задать вопрос менеджеру, а не подписывать «потом разберёмся». Так же сверьте, что цифры в рамках совпадают с теми, что вам называли на встрече и показывали в индивидуальных условиях.

Чем ПСК отличается от процентной ставки

Ставка — это цена денег: сколько банк берёт за пользование суммой. ПСК шире. Она показывает, сколько вы заплатите по кредиту всего, если учесть не только проценты, но и другие обязательные платежи, связанные с договором. Поэтому ПСК, как правило, не совпадает со ставкой: чем больше дополнительных обязательных платежей, тем сильнее расхождение.

Практический вывод простой. Сравнивать два предложения только по ставке нельзя: при одинаковой ставке итоговая стоимость может отличаться. Сравнивайте обе рамки с первой страницы, причём и проценты годовых, и рубли.

Конкретных цифр здесь мы приводить не будем: любой пример со ставкой и суммой будет выдуманным и только собьёт вас с толку. Посчитайте по своему договору и своему графику. Рублёвая рамка на первой странице как раз и есть готовый итог.

Что входит в ПСК

Общий принцип такой: в ПСК попадают платежи заёмщика, которые вытекают из условий кредитного договора. Это сам основной долг, проценты и дополнительные платежи, без которых кредит на этих условиях вам не выдадут: например, комиссии, связанные с выдачей или обслуживанием, и платежи в пользу третьих лиц, если договор их обязывает внести. Точный перечень определён в ст. 6 закона № 353-ФЗ, и если вам важен конкретный платёж, откройте её и сверьтесь с текстом.

Самый частый вопрос — страховка. Её нужно разделять на две части. Страхование предмета ипотеки, то есть квартиры, обязательно по закону, и подробно мы разобрали это в статье Страховка по ипотеке: что обязательно, а что вам просто продают. Другие виды страхования, например жизни и здоровья, чаще продают как условие более низкой ставки. Как именно банк учёл такой платёж в ПСК, смотрите в своём договоре и спрашивайте у сотрудника прямо: «Входит ли эта страховка в рамку ПСК, и что будет со ставкой, если я откажусь?». Ответ просите в письменном виде.

Разницу между обязательным и добровольным мы описали отдельно: Ипотечная и добровольная страховка квартиры: в чём разница.

Чего в ПСК нет и где ждут расходы вне договора

Часть расходов при покупке квартиры в ипотеку кредитным договором не охватывается, поэтому в рамку они не попадают. Это ваши обычные траты по сделке: оценка квартиры, регистрация, услуги нотариуса, если он нужен, аренда ячейки. Про оценку и вопрос «зачем она банку и кто платит» мы писали в статье Оценка квартиры для ипотеки: зачем она банку и кто платит.

Здесь есть ловушка: ПСК выглядит как «всё, что я отдам», но на деле это только платежи по кредиту. Бюджет на покупку стоит собирать отдельно: первоначальный взнос, расходы на сделку, ремонт, переезд. Если вы ещё копите на взнос, пригодится Как копить на первый взнос по ипотеке.

Что проверить перед подписью

Ипотечный договор читают редко, а зря: ошибка в нём живёт 10–20 лет. Вот минимальный список, который занимает вечер, а не неделю:

  • рамки с ПСК на первой странице: в процентах и в рублях, не мельче установленного размера;
  • совпадение этих цифр с индивидуальными условиями и с тем, что вы слышали в офисе;
  • какие платежи, кроме процентов, договор на вас возлагает: комиссии, страхование, услуги третьих лиц;
  • график платежей: даты, суммы, соотношение процентов и долга;
  • условия досрочного погашения и неустойка за просрочку.

Про неустойку стоит знать закон. По договору потребительского кредита она ограничена: не более 20% годовых, а если проценты за период просрочки не начисляются, то не более 0,1% от просроченной суммы за каждый день (ч. 21 ст. 5 закона № 353-ФЗ). Если в вашем договоре написано больше, это повод для вопросов.

С досрочным погашением тоже есть правило. Заёмщик-гражданин вправе вернуть кредит полностью или частично раньше срока. Закон требует уведомить кредитора не менее чем за 30 дней, но договор может установить срок короче (ст. 810 ГК РФ). Как выгоднее гасить — сокращать срок или платёж — разбирает статья Досрочное погашение ипотеки: сокращать срок или платёж.

Можно ли изменить условия после подписи

Нет, по желанию одной стороны нельзя. Условия договора меняют только по соглашению сторон или по основаниям, которые прописаны в законе (ст. 450 ГК РФ). Поэтому торговаться нужно до подписи, когда банк ещё заинтересован в вас. После подписи единственные реальные рычаги — досрочное погашение и рефинансирование. Когда второе действительно имеет смысл, а когда нет, читайте в статье Рефинансирование ипотеки: когда это выгодно, а когда нет.

Когда помощь со стороны не нужна

Честно: если у вас простая ситуация, один заёмщик, понятный доход и вы внимательно прочитали первую страницу и график, юрист или посредник для чтения договора обычно не нужен. Достаточно не спешить и задавать вопросы менеджеру в письменном виде.

Другое дело, когда в договоре много приложений, несколько заёмщиков, нетиповая схема расчётов или вам просто не объясняют, из чего сложилась цифра в рамке. Тогда лучше показать документ специалисту до сделки. Если созаёмщиков несколько, заранее посмотрите Созаёмщик по ипотеке: кого брать и чем рискуют обе стороны. А если вы только выбираете программу, начните с Условия ипотеки в Ростове-на-Дону в 2026: все программы.

Частые вопросы

ПСК и ставка — это одно и то же? Нет. Ставка показывает цену денег, а ПСК учитывает ещё и другие платежи по договору, поэтому итоговая цифра обычно отличается. Для сравнения предложений ориентируйтесь на обе рамки с первой страницы.

Где на самом деле смотреть ПСК, если договор на десятках страниц? В правом верхнем углу первой страницы, в двух квадратных рамках: в процентах годовых и в рублях. Каждая не меньше 5% площади страницы.

Можно ли сократить ПСК после подписи? Условия договора меняются по соглашению сторон или по закону, поэтому в одностороннем порядке нет. Но вы можете гасить кредит досрочно: чем раньше, тем меньше процентов успеете заплатить. Рублёвую экономию считайте по своему графику.

Если хотите, чтобы кто-то посмотрел договор и график вместе с вами до подписи, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге уже 13 лет, поможем разобраться в бумагах и скажем прямо, если ничего менять не нужно.