Просто так вывести созаёмщика из ипотеки не получится: кредитный договор подписан с банком, а не между вами и вторым заёмщиком. Решает банк, и ваше «мы договорились» для него ничего не значит. Зато вариантов несколько, и у каждого свои условия и свои риски. Разберём их по порядку, чтобы вы пришли в банк с понятным планом, а не с надеждой на «как-нибудь».

Почему банк не обязан соглашаться

Условия договора меняются только по соглашению сторон или по основаниям, которые прямо указаны в законе (ст. 450 ГК РФ). Желание заёмщиков поменять состав участников к таким основаниям не относится. Значит, если банк отказал, он никого не нарушил: у него нет обязанности выводить созаёмщика по просьбе.

Логика банка простая. Когда он одобрял кредит, он смотрел на доход всех участников вместе. Уйдёт один из них, и платёжеспособность оставшегося нужно оценивать заново. Если дохода одного человека не хватает на весь кредит, ответ будет отрицательным, как бы вы ни просили. Ещё один нюанс: обе стороны отвечают перед банком за весь долг, а не за половину, и это не меняется, пока договор не изменён официально.

Вариант 1. Изменение договора с согласия банка

Самый прямой путь: оставшийся заёмщик подаёт заявление, банк заново проверяет его доход, кредитную историю и долговую нагрузку. При одобрении подписывается дополнительное соглашение, и второй человек уходит из договора. Одновременно банк, как правило, запрашивает согласие всех, кого это касается: и уходящего, и остающегося, а при необходимости супруга.

Что важно знать заранее:

  • решение зависит от политики конкретного банка, единого порядка для всех нет;
  • банк может попросить новые документы о доходе и занятости, а иногда предложить другие условия;
  • вывод из договора не отменяет права собственности: если созаёмщик был ещё и совладельцем квартиры, это отдельный вопрос, и о нём ниже;
  • процедура может занять время, поэтому не откладывайте её до момента, когда платёж уже просрочен.

Подробнее о том, кто такие созаёмщики и чем рискуют обе стороны, мы писали в статье Созаёмщик по ипотеке: кого брать и чем рискуют обе стороны. Если вы только на этапе выбора, начните с неё.

Вариант 2. Рефинансирование на одного заёмщика

Если банк отказывает в изменении договора, можно взять новый кредит на одного человека и закрыть им старый. По сути это обычное рефинансирование: заявка одобряется заново, с новой проверкой дохода, новой оценкой и новыми условиями. Прежде чем идти этим путём, посчитайте, что получится в итоге: ставка, срок и расходы на оформление могут оказаться другими, чем сейчас. Как это прикинуть, разбираем в материале Рефинансирование ипотеки: когда это выгодно, а когда нет.

Минус очевиден: вы фактически берёте кредит заново. Если условия сегодняшнего договора вас устраивали, а новые хуже, цена такого «вывода» может оказаться высокой. Посчитайте это по своему графику платежей, а не по ощущениям.

Вариант 3. Досрочное погашение или продажа квартиры

Если дохода одного человека не хватает ни для изменения договора, ни для нового кредита, остаются два пути. Первый: вносить деньги досрочно, чтобы долг уменьшился до размера, который банк готов оставить на одном заёмщике. Закон позволяет вернуть кредит полностью или частично раньше срока, уведомив банк (по общему правилу не менее чем за 30 дней, но договор может установить более короткий срок). Что выгоднее после частичного погашения, читайте в статье Досрочное погашение ипотеки: сокращать срок или платёж.

Второй путь: продать квартиру, закрыть кредит и разделить остаток. Это самый радикальный вариант, зато он полностью снимает вопрос солидарной ответственности. Но продажа квартиры в залоге требует согласия банка и сопровождения сделки, поэтому заранее выясните порядок. Как устроен залог и документы, на которых он держится, объясняет текст Закладная по ипотеке: что это и зачем она банку.

Если созаёмщик — бывший супруг

Чаще всего с этим вопросом сталкиваются после развода. Тут сразу несколько разных тем, и их нельзя смешивать: кто остаётся должником перед банком, кто остаётся собственником и кто живёт в квартире. Решение суда или соглашение о разделе имущества определяет права на квартиру, но банк связан только своим договором. Пока он не выпустил человека из кредита, оба продолжают отвечать за платежи.

На практике обычно идут так: один супруг выкупает долю другого, а для этого нужно убедить банк оставить кредит на нём или рефинансировать. Нюансы выкупа разобраны в статье Выкупить долю бывшего супруга: как договориться и оформить. Если у вас семейная ипотека, смотрите отдельно: Семейная ипотека и развод: что будет с единым кредитом. Общую картину вариантов для обоих даёт материал Квартира при разводе: варианты для обоих.

Чего делать нельзя

Есть несколько ловушек, в которые попадают чаще всего:

  • Устная договорённость. «Ты платишь, я съезжаю и больше ничего не должен» не защищает ни одну из сторон. Если платежи остановятся, банк будет требовать деньги с обоих.
  • Расписка между созаёмщиками. Она может пригодиться в споре между вами, но на отношения с банком не влияет.
  • Перестать платить и ждать решения. Просрочка бьёт по кредитной истории обоих, независимо от того, кто «должен был» внести платёж.
  • Переоформление квартиры без банка. Квартира в залоге, и сделки с ней без согласия залогодержателя либо невозможны, либо ведут к спорам.

Особый случай — когда созаёмщик стал банкротом или ушёл из жизни: тогда вопрос решается по другим правилам. Об этом подробнее в статьях Банкротство и ипотечная квартира: можно ли сохранить и Квартира в ипотеке перешла по наследству: что делать.

Когда агентство не нужно, а когда полезно

Честно: если вы просто подаёте заявление в банк об изменении состава заёмщиков, агент по недвижимости для этого не требуется. Идите в банк, возьмите список документов и подайте заявку. Платить за посредничество там, где никакой сделки нет, не стоит.

Другое дело, если вывод созаёмщика связан с продажей, выкупом доли или разделом квартиры. Здесь появляются залог, согласия сторон, регистрация в Росреестре и риск потерять время и деньги на ошибках. В этих случаях консультация специалиста, который проведёт вас по сделке, окупается. А после полного погашения кредита не забудьте про снятие записи о залоге: порядок описан в статье Снятие обременения после ипотеки: порядок действий.

Если ипотека оформлена без брака, а теперь отношения закончились, посмотрите, как такие истории начинаются: Ипотека в гражданском браке: как оформить, чтобы никто не потерял. Это поможет понять, какие документы и согласия имеют значение.

Частые вопросы

Может ли банк отказать в выводе созаёмщика?

Да. Банк не обязан менять договор по просьбе заёмщиков: изменение возможно по соглашению сторон или по основаниям из закона. Чаще всего отказ связан с тем, что дохода оставшегося заёмщика недостаточно для всего кредита.

Если созаёмщик уйдёт из квартиры, он перестанет отвечать по кредиту?

Нет. Переезд, выписка или договорённость между вами на обязательства перед банком не влияют. Пока банк не подписал изменение договора или кредит не закрыт, ответственность сохраняется.

Что делать, если банк не согласился ни на вывод, ни на новый кредит?

Остаются досрочное погашение до уровня, который оставшийся заёмщик потянет, или продажа квартиры с закрытием кредита. Конкретные условия смотрите в своём договоре и уточняйте в банке письменно.

С чего начать

Достаньте кредитный договор и свежий график платежей, выпишите, кто и на каких условиях в нём указан, и решите, какой из трёх путей вам реальнее. Если сомневаетесь, оставьте заявку на сайте ЯРД: мы в Ростове-на-Дону и Таганроге работаем 13 лет, разберём вашу ситуацию и скажем честно, нужна ли вам помощь агентства или достаточно визита в банк.