Взять ипотеку вдвоём без штампа в паспорте можно: банки работают с парами, которые живут вместе и не расписаны. Сложность не в одобрении, а в том, что потом. У супругов многое решается само собой, а у гражданской пары всё держится на договорённостях и бумагах. Если заранее не обсудить, кто сколько вложил, кому какая часть квартиры и кто платит, один из двоих рискует остаться и без денег, и без жилья. Разберём, как оформить ипотеку так, чтобы это не случилось.

Как банк видит гражданскую пару

Для банка «гражданский муж» или «гражданская жена» — не статус. Есть заёмщик, и есть второй человек, которого можно привлечь как созаёмщика. Отношения банк не оценивает, он смотрит на то же, что и у всех: подтверждённый доход, долговую нагрузку, кредитную историю и первоначальный взнос.

Отсюда три типовых варианта:

  • кредит на одного, второй никак не участвует — ни в договоре, ни в собственности;
  • один заёмщик, второй — созаёмщик, доходы считаются вместе;
  • оба созаёмщики и оба собственники — квартира оформляется в долях.

Требования к созаёмщикам, их числу и родству у каждого банка свои. Одни охотно берут партнёра без брака, другие задают больше вопросов. Это стоит уточнить до подачи заявки, а не после отказа. Если отказ всё же пришёл, план действий есть в статье «Банк отказал в ипотеке: что делать дальше».

Партнёр как созаёмщик: отвечает наравне

Созаёмщик — это не поручитель «на всякий случай». Банк учитывает его доход вместе с вашим, и он отвечает по кредиту наравне с заёмщиком. Если платежи прекратятся, банк вправе требовать деньги с любого из двоих, независимо от того, кто живёт в квартире и кто вносил взнос.

Это главный момент, который пары недооценивают. Отношения закончились, а долг остался общим. Выйти из созаёмщиков просто по желанию обычно нельзя: нужно согласие банка, а банк соглашается, когда оставшийся заёмщик сам тянет платёж.

Что ещё важно знать до подписания:

  • общий кредит войдёт в нагрузку обоих, и каждому будет сложнее взять что-то своё, пока он не закрыт;
  • быть созаёмщиком и не быть собственником — возможно, но это худший расклад для созаёмщика: платит наравне, а прав на квартиру не получает.

Кого разумно брать в созаёмщики и чем рискуют стороны, мы разбирали в материале «Созаёмщик по ипотеке: кого брать и чем рискуют обе стороны».

Кто вносит первоначальный взнос и как это зафиксировать

Чаще всего спор возникает не из-за платежей, а из-за взноса. Типичная история: у одного были накопления или деньги от продажи своей квартиры, у другого — только доход. Взнос внёс первый, а квартира оформлена пополам или вообще на второго.

Чтобы не доказывать потом, чьи это были деньги, фиксируйте путь денег сразу:

  • платите со своего счёта, а не наличными через партнёра — банковская выписка лучше любых устных договорённостей;
  • если деньги дали родители одного из партнёров, лучше оформить это письменно, чтобы было понятно, кому именно их дали;
  • если взнос делите, договоритесь, кто сколько вносит, и пусть каждый платит свою часть сам.

Сама по себе выписка не определяет, кому что принадлежит. Она лишь подтверждает, кто и сколько вложил. Поэтому следующий шаг — превратить вложения в доли.

Оформление в долях: договориться и закрепить в документах

Самый понятный способ защитить обоих — оформить квартиру в общую долевую собственность и заранее договориться, у кого какая доля. Доли не обязаны быть равными. Если один внёс весь взнос, а платёж делите поровну, разумно отразить это в размере долей.

Как это обычно выглядит на практике:

  • обсудите, кто сколько вносит сейчас и кто сколько будет платить каждый месяц;
  • исходя из этого договоритесь о долях и пропишите их в договоре покупки — доли попадут в выписку ЕГРН;
  • отдельно письменно зафиксируйте, как вы делите ежемесячный платёж и что делаете, если один перестаёт платить;
  • согласуйте всё это с банком: он должен видеть, кто собственник и кто созаёмщик.

Составить такие документы грамотно помогает юрист, а заверить соглашение можно у нотариуса — так меньше поводов оспорить его потом. Это дополнительные расходы, но они несопоставимы с ценой спора о квартире.

У долей есть и приятный бонус: налоговый вычет каждый собственник заявляет со своей части. Как это работает, разобрано в статье «Вычет за квартиру в долевой собственности: как делится».

Что будет при расставании — обсудите сейчас

Говорить о расставании в момент покупки общей квартиры неприятно. Но это как раз то, что потом сохраняет нервы и деньги обоим. Ответьте вдвоём на несколько вопросов и запишите ответы:

  • кто остаётся в квартире, если вы разойдётесь, и как он рассчитывается со вторым;
  • продаёте ли вы квартиру и как делите остаток после погашения долга;
  • кто платит ипотеку в переходный период, пока вы решаете;
  • что делаете, если один хочет выкупить долю второго, а банк не готов вывести его из кредита.

Выхода из ипотеки у пары без брака по сути те же, что у супругов: продать квартиру с погашением долга, переоформить кредит на одного, если его доход это позволяет, или продолжить платить вместе. Подробно варианты описаны в статье «Ипотека при разводе: что делать с квартирой и долгом» — логика там во многом подходит и для гражданской пары. Если доли и договорённости прописаны заранее, любой из этих вариантов проходит спокойнее.

Когда лучше оформить на одного

Не всегда нужно оформлять всё на двоих. Иногда честнее и проще, если заёмщик и собственник — один человек:

  • пара живёт вместе недавно и не готова к общему долгу на долгие годы;
  • у одного из партнёров плохая кредитная история или крупные кредиты, и он скорее помешает одобрению;
  • весь взнос и весь платёж — деньги одного человека.

Если платит один, банк будет считать доход только его. Как это происходит, мы разобрали в статье «Ипотека, когда в семье работает один: как банк посчитает доход». Но если второй всё же помогает платить, это тоже стоит фиксировать: переводы со своего счёта и письменная договорённость о том, что эти деньги значат.

Минусы и подводные камни

Честно о том, где пары чаще всего теряют:

  • «Потом оформим». Квартира записана на одного, второй годами платит половину ипотеки без каких-либо документов. В случае разрыва доказать что-то сложно.
  • Созаёмщик без доли. Человек отвечает по долгу, но не имеет прав на квартиру.
  • Устные договорённости. Через несколько лет каждый помнит их по-своему.
  • Расходы на юриста и нотариуса. Да, это дополнительная статья расходов. Но экономить на ней при общем долге на годы вперёд — сомнительная идея.
  • Свадьба после покупки. Если вы поженитесь позже, не рассчитывайте, что вопрос с уже купленной квартирой решится сам. Обсудите его заранее и при необходимости обновите договорённости в документах.

Если вы молодая пара и сейчас выбираете между вариантами, посмотрите обзор «Ипотека для молодой семьи без детей: какие варианты есть». А документы, которые останутся после сделки, храните все: какие из них важны, рассказано в статье «Документы по ипотеке: что хранить до последнего платежа и после».

Частые вопросы

Можно ли взять ипотеку вдвоём без регистрации брака?

Да, многие банки допускают партнёра в качестве созаёмщика без брака. Но требования различаются, поэтому уточните условия конкретного банка до подачи заявки.

Если я созаёмщик, квартира станет моей?

Не автоматически. Созаёмщик отвечает по кредиту, а права на квартиру появляются, только если он указан собственником. Поэтому договоритесь о долях и закрепите их в документах.

Взнос внёс я, а платим поровну — как оформить?

Договоритесь о долях с учётом вашего вклада во взнос, пропишите их в договоре покупки и отдельно зафиксируйте письменно, кто сколько платит. Платите со своих счетов, чтобы путь денег был виден.

Если хотите разобрать свою ситуацию, оставьте заявку: специалисты ЯРД помогут подобрать вариант оформления, подготовить сделку и сопроводить её до регистрации — в Ростове-на-Дону и Таганроге.