Да, с действующими кредитами ипотеку дают, и это обычная история: у многих заёмщиков уже есть автокредит, рассрочка за телефон или кредитка. Вопрос не в том, есть ли у вас долги, а в том, сколько от вашего дохода уже уходит на платежи и сколько останется после ипотечного. Банк смотрит именно на это соотношение. Ниже разбираем, что входит в долговую нагрузку, что можно сделать до подачи заявки и когда разумнее подождать.

Почему банк так внимательно смотрит на другие кредиты

Когда банк решает, выдавать ли ипотеку, он оценивает несколько вещей: подтверждённый доход, долговую нагрузку, кредитную историю и первоначальный взнос. Долговая нагрузка в этом списке одна из главных, потому что она прямо отвечает на вопрос, хватит ли вам денег платить.

Логика простая. Допустим, доход хороший, но половина его уже расписана по чужим кредитам. Тогда для банка вы не такой надёжный заёмщик, как человек с меньшим доходом и без долгов. Ипотека длинная, и банку важно, чтобы у вас оставался запас на жизнь, болезнь, сокращение зарплаты.

Поэтому даже аккуратный заёмщик, который всегда платил вовремя, может получить отказ или одобрение на меньшую сумму. Дело не в репутации, а в арифметике: ипотечный платёж просто не помещается в остаток дохода.

Что входит в долговую нагрузку

Точный порядок расчёта у каждого банка свой, но обычно учитывают:

  • платежи по действующим кредитам: потребительским, автокредитам, другой ипотеке;
  • кредитные карты, причём нередко по лимиту, а не по фактическому долгу;
  • рассрочки и кредиты «оплатить частями», если они отражаются в кредитной истории;
  • кредиты, где вы созаёмщик или поручитель, — банк может считать их и вашими обязательствами;
  • микрозаймы, даже небольшие.

Отдельно про кредитные карты. Это самая частая ловушка. Человек думает: «Я картой почти не пользуюсь, долг ноль». Но банк видит открытый лимит и понимает, что завтра вы можете его потратить. Поэтому карта с большим лимитом, лежащая в ящике, может «съесть» часть одобренной суммы. Как именно её учтёт ваш банк, лучше уточнить заранее, но готовиться стоит к худшему варианту.

Все эти сведения банк берёт из кредитной истории, так что спрятать кредит не получится. Подробнее о том, что он там видит, — в статье Кредитная история и ипотека: что смотрит банк.

Сначала посмотрите на себя глазами банка

Прежде чем подавать заявку, закажите свою кредитную историю. Это бесплатно, и часто там находятся сюрпризы: карта, которую вы давно не используете, но не закрыли; кредит, который вы погасили, а банк не передал отметку о закрытии; старая рассрочка в магазине техники.

Как это сделать и где искать, мы разобрали в статье Как узнать свою кредитную историю: ЦККИ, Госуслуги и бюро. Пройдитесь по списку и честно посчитайте, сколько в месяц уходит на все платежи вместе. Это и есть та цифра, от которой будет отталкиваться банк.

Закройте мелкое до заявки

Самый быстрый способ снизить нагрузку — избавиться от мелких обязательств, которые почти ничего не дают, но портят картину.

  • Закройте кредитные карты, которыми не пользуетесь. Не просто погасите долг, а именно закройте договор и возьмите справку о закрытии.
  • Снизьте лимиты по картам, которые нужны. Это можно сделать в приложении или в отделении.
  • Погасите небольшие кредиты и рассрочки, если остаток невелик, а платёж ощутимый.
  • Дождитесь, пока закрытие отразится в кредитной истории. Это происходит не мгновенно, поэтому не подавайте заявку на следующий день после погашения.

Важная оговорка: не стоит закрывать кредиты ценой первоначального взноса. Если вы потратите накопления на досрочное погашение автокредита, а на взнос останется меньше, вы можете проиграть больше, чем выиграли. Здесь нужно считать оба варианта.

Ещё один момент. Если вы установили самозапрет на кредиты, перед подачей заявки его нужно будет снять, иначе банк не сможет выдать ипотеку. Как это работает, рассказываем в статье Самозапрет на кредиты: как установить и мешает ли ипотеке.

Добавьте доход: созаёмщик

Нагрузка — это соотношение платежей и дохода. Если уменьшить платежи не получается, можно увеличить доход. Чаще всего для этого привлекают созаёмщика: банк учитывает его доход вместе с вашим, а отвечает по кредиту он наравне с вами.

Обычно это супруг, но бывают родители или другие родственники. Тут важно понимать две вещи. Во-первых, у созаёмщика тоже проверят кредиты и историю: если у него свои долги, общая картина может не улучшиться. Об этом — в статье Кредитная история созаёмщика: почему она важна для ипотеки. Во-вторых, созаёмщик рискует: если вы перестанете платить, банк спросит с него. Кого брать и как защитить обе стороны, разобрали в статье Созаёмщик по ипотеке: кого брать и чем рискуют обе стороны.

Если в семье работает только один человек, а у второго есть кредиты, ситуация особая: банк может учесть обязательства супруга, даже если доход у него не подтверждён. Подробнее — в статье Ипотека, когда в семье работает один: как банк посчитает доход.

Ещё один путь — подтвердить доход, который у вас есть, но не виден банку. Подработка, аренда, второй вид занятости: всё, что официально оформлено, может пойти в расчёт. А вот с «серыми» деньгами сложнее, об этом статья Ипотека с неофициальным доходом: почему сложно и что делать.

Кредитная история тоже имеет значение

Сами по себе кредиты — не минус. Наоборот, аккуратно закрытые кредиты показывают банку, что вы умеете платить. Минусом становятся просрочки, особенно свежие, и большое число заявок за короткое время.

Последнее важно для тех, кто «на всякий случай» рассылает заявки во все банки сразу. Каждая заявка видна в истории, и россыпь запросов за пару недель может насторожить следующий банк. Лучше подать несколько продуманных заявок, чем десяток наугад.

Если просрочки были, это не приговор, но подход нужен другой. Варианты разобраны в статье Плохая кредитная история: можно ли получить ипотеку.

Когда лучше подождать

Честно скажем: иногда правильный ответ — не подавать заявку сейчас.

  • Вы только что взяли крупный кредит. Платёж свежий, нагрузка высокая, а запаса нет.
  • Кредит скоро закроется. Если осталось несколько платежей, разумнее дождаться закрытия, чем просить меньшую сумму.
  • После ипотеки вам почти ничего не останется на жизнь. Даже если банк одобрит, жить так несколько лет тяжело. Это стоит посчитать до сделки, а не после.

Подождать — не значит сдаться. Это значит прийти в банк в момент, когда шансы выше и сумма больше. Если ставки высоки, полезно заодно продумать стратегию, которую мы описали в статье Ипотека при высокой ставке: что можно сделать.

Если банк уже отказал

Отказ из-за нагрузки — один из самых понятных: вы примерно знаете, что исправлять. Закройте лишнее, подключите созаёмщика, подождите, пока это отразится в истории, и подавайте заявку снова. Что ещё можно сделать после отказа, мы собрали в статье Банк отказал в ипотеке: что делать дальше.

Частые вопросы

Если кредитка с нулевым долгом, банк её учтёт? Часто да, по лимиту. Банки обычно исходят из того, что лимит можно потратить в любой момент. Если карта не нужна, лучше закрыть её до заявки.

Можно ли не говорить банку о кредитах? Нет смысла: банк видит их в кредитной истории. А несовпадение анкеты с историей выглядит хуже, чем сам кредит.

Поможет ли закрыть кредит за день до заявки? Скорее нет. Сведения о закрытии попадают в историю не сразу, и банк может ещё видеть старый долг. Лучше закрыть заранее и проверить, что отметка появилась.

Если хотите понять, как ваши текущие кредиты повлияют на ипотеку, и с чего начать подготовку, оставьте заявку. Мы посмотрим на вашу ситуацию и подскажем, что сделать до похода в банк, чтобы заявка прошла с первого раза.