Закладная по ипотеке: что это и зачем она банку

Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет права банка по ипотеке, то есть по залогу вашей квартиры. Проще говоря, это документ, в котором записано: квартира в залоге, а права залогодержателя принадлежат конкретному кредитору. Слово звучит тревожно, но на практике закладная ничего не отнимает у заёмщика и не меняет его обязанностей. Разберёмся, зачем она нужна банку, какой бывает и что с ней происходит, когда кредит погашен.

Что такое закладная простыми словами

Когда вы берёте ипотеку, квартира становится предметом залога. Сам залог возникает из договора и фиксируется в Росреестре как обременение. Закладная — дополнительный документ поверх этой конструкции: она собирает в одном месте сведения о кредите, о заложенной квартире и о том, кому принадлежат права по залогу.

Важное слово здесь — именная ценная бумага. Это значит, что права по ней принадлежат конкретному лицу, и их можно передать другому владельцу. Именно ради этой передаваемости закладную и придумали.

Что закладная не делает:

• не делает банк собственником квартиры — собственником остаётесь вы;

• не меняет ставку, график платежей и сумму долга;

• не даёт права забрать квартиру, пока вы платите по договору.

Если хочется разобраться, чем обременение ипотекой отличается от более жёстких ограничений, у нас есть отдельная статья «Обременение ипотекой и арест: в чём разница».

Зачем закладная банку

Для банка закладная — удобный инструмент управления кредитами. Права по ней можно передать другому банку или организации без того, чтобы переписывать договор с каждым заёмщиком. Ипотечный кредит длинный, и за годы его жизни у банка может измениться стратегия: он собирает портфель кредитов и продаёт его, рефинансирует себя за счёт этих бумаг, перераспределяет активы внутри группы.

Без закладной такие операции тоже возможны, но оформляются сложнее. С закладной права переходят в более стандартном порядке. Поэтому многие банки предпочитают её оформлять, хотя это и не обязательно.

Для заёмщика отсюда один практический вывод: кредитор по вашей ипотеке за время кредита может смениться. Это нормальная часть рынка, а не признак проблем.

Бумажная и электронная закладная

Долгое время закладная существовала только на бумаге: оригинал хранился у банка, а заёмщик получал его на руки после погашения кредита. С июля 2018 года закладную можно оформить и в электронном виде.

Для вас как для заёмщика разница почти незаметна: платежи, условия и обязанности одинаковые. Электронная форма удобна банкам — её проще хранить и передавать, а бумажный документ не нужно возить и беречь от потери. Подробнее о различиях — в статье «Электронная закладная: чем отличается от бумажной».

Ипотека без закладной: так тоже бывает

Закладную необязательно оформлять. Ипотека может существовать и без неё: залог возникает из кредитного договора и регистрируется в Росреестре, а закладная — лишь один из способов удостоверить права банка. Решение, оформлять её или нет, принимается при выдаче кредита и указывается в документах.

Как понять, есть ли закладная в вашем случае? Посмотрите кредитный договор и договор залога — там это указано. Если документы под рукой нет, можно спросить в банке. Отдельно о том, как устроена такая схема, — в статье «Ипотека без закладной: так бывает».

Честно о минусе: заёмщики часто не помнят, что подписывали, и узнают о закладной, только когда приходит письмо о смене кредитора. Поэтому договор лучше прочитать сейчас, а не в момент, когда что-то изменилось.

Что будет, если банк продаст закладную

Банк вправе продать закладную, то есть права требования по кредиту, другому банку или организации. Для заёмщика при этом условия договора не меняются: та же ставка, тот же остаток долга, тот же график. Меняются только реквизиты, на которые нужно вносить платежи.

Что стоит сделать, если пришло уведомление о смене кредитора:

• не переводить деньги по новым реквизитам сразу, не проверив отправителя;

• позвонить в свой текущий банк по номеру с официального сайта или из договора, а не из письма;

• уточнить, с какой даты платить новому кредитору;

• сохранить письмо и все подтверждения платежей.

Риск здесь не в самой продаже закладной, а в мошенниках, которые маскируются под такие уведомления. Как отличить настоящее письмо от поддельного, мы разобрали в статье «Пришло письмо о смене кредитора: как проверить, что это не мошенники». А что меняется для заёмщика по существу — в материале «Банк продал вашу закладную: что меняется для заёмщика».

Закладная при рефинансировании и продаже квартиры

Закладная всплывает и в других жизненных ситуациях. При рефинансировании старый кредит закрывается, а новый банк оформляет свой залог, поэтому с документами по старой ипотеке нужно разобраться: что-то вернуть, что-то погасить. Подробно — в статье «Закладная при рефинансировании: что происходит с документами», а о том, когда сам переход вообще оправдан, — в материале «Рефинансирование ипотеки: когда это выгодно, а когда нет».

Если квартиру в ипотеке решили продать, закладная тоже будет частью процесса: покупатель и его банк захотят понимать, как снимается залог. Рабочие варианты такой сделки описаны в статье «Можно ли продать квартиру в ипотеке: три рабочие схемы».

Что происходит с закладной после погашения ипотеки

Последний платёж — ещё не финал. После полного погашения ипотеки обременение снимают в Росреестре. Если была закладная, обременение снимается с её возвратом или погашением: бумажный документ банк передаёт заёмщику или сам подаёт сведения для снятия залога, электронная погашается без бумажного оригинала.

Порядок у разных банков отличается, поэтому лучше заранее уточнить, кто и что подаёт в вашем случае. Затем стоит проверить результат: заказать выписку ЕГРН и убедиться, что обременения в ней больше нет. Пошагово это описано в статье «Снятие обременения после ипотеки: порядок действий».

Пока обременение висит в реестре, продать или подарить квартиру без участия банка не получится. Так что этот шаг не стоит откладывать на потом.

Какие документы держать под рукой

Закладная — не единственная бумага, которая понадобится за годы ипотеки. Стоит хранить кредитный договор, договор залога, график платежей, все уведомления от банка и подтверждения платежей, особенно если кредитор менялся. После погашения — справку о закрытии кредита и подтверждение снятия обременения. Полный список собран в статье «Документы по ипотеке: что хранить до последнего платежа и после».

Часто задаваемые вопросы

Можно ли отказаться от закладной?

Закладная не обязательна по закону, ипотека может быть и без неё. Но оформлять её или нет, решается при выдаче кредита и зависит от условий банка, поэтому этот вопрос стоит обсудить до подписания договора.

Нужно ли моё согласие, чтобы банк продал закладную?

Банк вправе продать права по закладной другому банку или организации. Условия вашего договора при этом не меняются, меняются только реквизиты для платежей. Главное — проверить, что уведомление пришло действительно от кредитора.

Что делать с бумажной закладной после погашения?

Она нужна, чтобы снять обременение в Росреестре. Уточните в банке, кто подаёт документы, а после — проверьте по выписке ЕГРН, что залога в реестре больше нет.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, продаёте залоговое жильё или просто хотите понять, что написано в ваших документах, специалисты ЯРД в Ростове-на-Дону и Таганроге помогут разобраться спокойно и без спешки. Оставьте заявку — посмотрим на вашу ситуацию и подскажем, с чего начать.