При рефинансировании квартира никуда не переезжает, а вот права на неё — переезжают. Старый кредит гасится деньгами нового банка, старый залог снимается, новый оформляется уже в пользу нового кредитора. Если по первой ипотеке была закладная, она тоже участвует в этой смене: у старого банка её нужно погасить, а у нового, возможно, появится новая. Звучит громоздко, но для заёмщика всё сводится к понятной цепочке шагов и нескольким документам, которые важно не потерять по дороге.
Сразу оговоримся: выгодно ли вам рефинансирование вообще, — отдельный вопрос, и считать его стоит до похода по банкам. Мы разбирали его в статье «Рефинансирование ипотеки: когда это выгодно, а когда нет». Здесь — только про бумаги и залог.
Что вообще происходит при рефинансировании
Рефинансирование — это не «изменение старой ипотеки», а новый кредит, которым закрывают прежний. Новый банк перечисляет деньги в счёт вашего долга старому банку, и старый договор прекращается полным погашением. С этого момента вы должны уже новому кредитору — по его договору, его графику и его условиям.
Квартира при этом всё время остаётся под залогом, просто залогодержатель меняется. Юридически это два действия: снять обременение в пользу старого банка и зарегистрировать ипотеку в пользу нового. В выписке ЕГРН это видно: сначала одна запись об ипотеке гасится, потом появляется другая. Если путаетесь, чем обременение ипотекой отличается от ареста или запрета, загляните в статью «Обременение ипотекой и арест: в чём разница».
Какую роль здесь играет закладная
Напомним коротко: закладная — именная ценная бумага, которая удостоверяет права банка по ипотеке, то есть по залогу. Подробно о ней — в материале «Закладная по ипотеке: что это и зачем она банку». Важная деталь: оформлять закладную необязательно, ипотека бывает и без неё — об этом статья «Ипотека без закладной: так бывает».
Поэтому при рефинансировании возможны разные сочетания:
- по старой ипотеке закладная была, по новой тоже будет — старую погашают, новую оформляют в пользу нового банка;
- закладная была, по новой её не будет — старую погашают, новый залог регистрируется по договору;
- закладной не было вовсе — меняется только запись об ипотеке, ценных бумаг в процессе нет;
- закладной не было, а новый банк её хочет — значит, её оформят впервые вместе с новым залогом.
Какой вариант у вас, видно из кредитного договора и договора об ипотеке: там прямо сказано, составлялась ли закладная. Если не уверены — спросите у старого банка до подачи заявки в новый.
Судьба старой закладной: бумажной и электронной
Когда долг полностью погашен, права, которые удостоверяла закладная, прекращаются. Залог в пользу старого банка снимается в Росреестре, а в случае закладной — с её возвратом или погашением. Здесь важно, в какой форме она существует.
Бумажная закладная — это физический документ, который хранится у банка или у того, кому банк её передал. После погашения она должна вернуться заёмщику с отметкой об исполнении обязательств либо быть передана для погашения записи об ипотеке. Если на руки вам выдали погашенную бумажную закладную, не выбрасывайте её — это часть истории вашей квартиры.
Электронная закладная существует только в цифровом виде: такую форму можно оформлять с июля 2018 года. Её не нужно никуда физически нести, погашение проходит в электронном виде. Чем вообще отличаются две формы, разобрано в статье «Электронная закладная: чем отличается от бумажной».
Отдельный случай — если старый банк уже успел продать закладную. Тогда закладная может оказаться у другой организации, и закрывать долг нужно у её текущего владельца. Банк вправе продать закладную, условия договора для заёмщика от этого не меняются — меняются только реквизиты для платежей. Как это выглядит на практике, мы писали в материале «Банк продал вашу закладную: что меняется для заёмщика». Для рефинансирования это значит одно: справку об остатке долга и реквизиты для погашения берите у того, кто сейчас реально держит права по кредиту.
Какие документы собрать перед рефинансированием
Новый банк попросит свой пакет — доходы, анкету, оценку квартиры. Но по части старой ипотеки и залога обычно нужен понятный набор, и лучше подготовить его заранее:
| Документ | Зачем нужен |
|---|
| Кредитный договор и график платежей | Новый банк смотрит условия и историю выплат |
|---|
| Справка об остатке долга | По ней рассчитывают сумму нового кредита |
|---|
| Договор об ипотеке (залоге) | Видно, оформлялась ли закладная |
|---|
| Выписка ЕГРН на квартиру | Подтверждает право и текущее обременение |
|---|
| Договор страхования | Новому банку нужен полис в его пользу |
|---|
| Реквизиты для погашения | Куда новый банк переведёт деньги |
|---|
Про выписку отдельно: сейчас право собственности подтверждает именно она, а не старое свидетельство, — подробнее в статье «Свидетельство о собственности или выписка ЕГРН: что сейчас подтверждает право». Со страховкой при смене банка тоже бывают сюрпризы: полис оформляется уже в пользу нового кредитора, и иногда проще купить новый, чем переделывать старый. Что в ней обязательно, а что нет, — в материале «Страховка по ипотеке: что обязательно, а что вам просто продают».
Что сохранить после того, как всё закончилось
Самая частая ошибка — закрыть старый кредит и выбросить всё, что к нему относилось. Лучше сохранить:
- справку о полном погашении старого кредита — главное доказательство, что вы ничего не должны прежнему банку;
- погашенную бумажную закладную, если её выдали на руки;
- выписку ЕГРН, где видно, что старое обременение снято, а новое зарегистрировано;
- старый кредитный договор и график — пригодятся, например, для вычета по процентам за прошлые годы;
- новый пакет документов целиком, включая закладную или её реквизиты, если она оформлена.
Полный список того, что держать до последнего платежа и после, собран в статье «Документы по ипотеке: что хранить до последнего платежа и после».
На что обратить внимание: риски и неудобства
Рефинансирование — рабочий инструмент, но гладко бывает не всегда. Вот что стоит держать в голове.
Переходный период. Между погашением старого кредита и регистрацией нового залога проходит какое-то время. В некоторых договорах на этот период действуют отдельные условия — прочитайте этот пункт до подписания, а не после.
Обременение не снялось само. Иногда старая запись об ипотеке висит в ЕГРН дольше, чем ожидалось, например из-за того, что закладную не погасили вовремя. Проверьте выписку после сделки сами, а не полагайтесь на то, что «банк всё сделал». Порядок действий на такой случай описан в материале «Снятие обременения после ипотеки: порядок действий».
Путаница с реквизитами. Во время смены банка легко пропустить платёж или отправить его не туда. Платите по старому графику, пока не получите подтверждение полного погашения, и не меняйте реквизиты по письму, пришедшему неизвестно откуда. Как отличить настоящее уведомление от мошеннического, — в статье «Пришло письмо о смене кредитора: как проверить, что это не мошенники».
Дополнительные расходы. Оценка квартиры, новая страховка, иногда услуги по регистрации. Их стоит сложить и сравнить с ожидаемой экономией — бывает, что выгода съедается полностью.
Как пройти процесс спокойно
Хорошая последовательность выглядит так: сначала посчитать выгоду, потом выяснить у старого банка, есть ли закладная и где она сейчас, затем собрать документы и подать заявку в новый банк. После сделки — получить справку о погашении, дождаться обновления выписки ЕГРН и убедиться, что в ней только один залогодержатель — новый. Всё это не требует юридического образования, но требует внимательности: в каждом звене участвует свой банк со своими сроками и регламентами.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли мне самому забирать закладную из старого банка?
Зависит от формы и от того, как организован процесс. Бумажную закладную после погашения могут выдать вам на руки или передать для погашения записи в Росреестре, электронная гасится без вашего физического участия. Уточните порядок в старом банке заранее.
Может ли новый банк отказать, если у старого кредита была закладная?
Само по себе наличие закладной не мешает рефинансированию: её погашают вместе со старым долгом. Новый банк оценивает вас и квартиру по своим требованиям, а закладная — лишь часть документального оформления.
Что делать, если старую закладную продали другой организации?
Ничего страшного: условия вашего договора от продажи не менялись. Просто справку об остатке долга и реквизиты для погашения нужно получить у текущего владельца закладной.
Если вы думаете о рефинансировании или о покупке квартиры в ипотеку и хотите, чтобы кто-то посмотрел на документы вместе с вами, оставьте заявку на странице контактов — специалисты ЯРД помогут разобраться в бумагах и спокойно пройти сделку.