Вы нашли подходящую квартиру, а в документах видите: её покупали с материнским капиталом, но в выписке ЕГРН один собственник, детей среди владельцев нет. Покупать такую квартиру можно не всегда, и решает не то, что говорит продавец, а то, что написано в документах. Ниже разбираем, откуда берётся риск, какие бумаги запросить и в каких случаях разумнее уйти.

Почему доли детей вообще должны быть

Закон о материнском капитале (№ 256-ФЗ) прямо говорит: лицо, получившее сертификат и направившее деньги на жильё, обязано оформить его в общую собственность родителей и детей. Доли определяются по соглашению между ними. Это норма части 4 статьи 10, и она не зависит от того, сколько именно маткапитала ушло в сделку: хоть на первоначальный взнос по ипотеке, хоть на часть цены.

Отсюда и главная проблема. Если квартира куплена на эти деньги, а ребёнок в числе собственников не появился, продавец не выполнил обязанность, которую на него возложил закон. Для вас как для покупателя это означает, что права детей могут всплыть уже после вашей сделки. Подробнее о том, как доли выделяют, мы писали в статье Доли детям по маткапиталу: когда и как выделить.

Как понять, что маткапитал был

Продавец не всегда сам об этом скажет, иногда просто не считает важным. Признаки такие:

  • в договоре купли-продажи, по которому он покупал квартиру, указана оплата за счёт средств материнского капитала;
  • в выписке из ЕГРН или в старом договоре есть обременение или упоминание ипотеки, погашенной с участием сертификата;
  • у продавца есть несовершеннолетние дети или дети, родившиеся после 2007 года, а квартира куплена уже после их рождения;
  • в архиве документов есть нотариальное обязательство оформить доли детям.

Нотариальное обязательство часто идёт в комплекте с ипотекой: банк и СФР просят его, чтобы после снятия залога жильё всё-таки стало общим. Если обязательство есть, а долей в ЕГРН нет, это красный флаг. Прямо спросите: когда и как вы планировали выделять доли? Ответ «потом» уже многое говорит.

Что проверить в документах

Начните с выписки из ЕГРН и выписки о переходе прав: они покажут, кто и на каком основании владел квартирой раньше. Попросите продавца заказать их самому, ведь сведения с персональными данными с 1 марта 2023 года выдают в основном самому правообладателю. Затем запросите:

  • договор, по которому продавец купил квартиру, и платёжные документы к нему;
  • нотариальное обязательство о выделении долей, если оно было;
  • свидетельства о рождении детей и справку о составе семьи;
  • выписку из домовой книги, чтобы понять, кто прописан.

Если нужен более полный чек-лист по сделкам с детьми, смотрите Покупка квартиры, где есть доля ребёнка: что проверить покупателю. А вопрос, как быть с ребёнком, который просто прописан в квартире, разобран в статье В продаваемой квартире прописан ребёнок: риски для покупателя.

В чём риск для покупателя

Честно скажем: риск есть, и измерить его заранее нельзя. Если на момент вашей сделки доли детям не выделены, это нарушение закона со стороны родителей. Позже кто-то из заинтересованных лиц, например другой родитель, опекун или сам ребёнок, повзрослев, может заявить, что сделка нарушила его права. Суд будет оценивать конкретные обстоятельства: на какие деньги покупали, было ли обязательство, знали ли вы о нём, какую цену заплатили.

Мы не будем обещать, что суд встанет на сторону покупателя, или наоборот. Исход зависит от дела. Но знать о риске нужно. Сделку могут попытаться оспорить, а чем это заканчивается для денег и квартиры, описано в статьях Сделку с квартирой признали недействительной: что будет с деньгами и квартирой и Оспоримая и ничтожная сделка с квартирой: в чём разница. Сроки, в которые это возможно, собраны в материале Сколько лет сделку с квартирой могут оспорить: сроки давности.

Когда покупка возможна

Есть несколько сценариев, при которых квартиру можно рассматривать всерьёз.

Доли уже выделены. Продавцы действуют вместе с детьми. Тогда сделка идёт как продажа квартиры, где есть доли несовершеннолетних, и обычно нужно разрешение органов опеки. Когда оно требуется, читайте в статье Разрешение опеки на сделку с квартирой: когда нужно.

Продавец сначала исправляет ситуацию. Он оформляет соглашение о долях и регистрирует их в ЕГРН, а уже потом выставляет квартиру на продажу. Вы ждёте, а риск уходит. Это самый спокойный путь, хоть и не самый быстрый. Придётся подождать, зато в итоге вы получите квартиру, у которой в ЕГРН видны все собственники и нет вопросов к истории покупки. Если срок для вас критичен, например из-за ипотечного одобрения, лучше сразу сказать об этом продавцу и вместе решить, успевает ли он.

Маткапитал не использовался в этой квартире. Иногда продавец говорит про сертификат, а потом выясняется, что деньги ушли на другое жильё или не тратились вовсе. Но верить на слово нельзя, нужны документы: договор, выписка, ответ СФР.

Когда лучше отказаться

Мы в ЯРД не раз видели ситуации, когда проще и дешевле уйти от квартиры, чем разбираться с последствиями. Отказаться стоит, если:

  • продавец признаёт, что маткапитал был, обязательство есть, а выделять доли он не собирается;
  • документы о покупке «потерялись», а торопят с задатком;
  • цена заметно ниже рынка без внятного объяснения;
  • продавец предлагает скрыть упоминание маткапитала в договоре.

Последний пункт особенно важен. Занижение или искажение сведений в договоре лишь добавляет проблем, в том числе вам. Тема «квартира с маткапиталом» всплывает и при других сценариях, например при разводе, об этом можно прочитать в статье Квартира с маткапиталом при разводе: как делят доли.

Что можно сделать до задатка

Продавцу, который попал в такую ситуацию по невнимательности, а не со злым умыслом, обычно есть что исправлять: соглашение о долях можно заключить и зарегистрировать, пока квартира не продана. Для вас это лучший исход, потому что вы покупаете квартиру с понятной историей, а не вступаете в чужой спор. Поэтому не стоит сразу давить на продавца или бросать просмотры: сначала выясните, насколько он готов к диалогу.

Практический порядок такой. Сначала просите документы и смотрите историю квартиры. Затем, если картина неясная, показываете комплект юристу или нотариусу до внесения задатка, а не после. Если продавец готов оформить доли, проговариваете это письменно: кто, когда и в каком порядке делает шаги. И не вносите деньги, пока ситуация не прояснена.

Если вы сами планируете платить маткапиталом, а не покупать у семьи, которая им уже воспользовалась, пригодится статья Купить долю на маткапитал: когда СФР согласует.

Частые вопросы

Если в ЕГРН нет детей, значит, маткапитал не использовали?

Нет, так вывод делать нельзя. Отсутствие детей в выписке как раз и может означать, что обязанность не выполнена. Нужны договор покупки, сведения о платеже и обязательство, если оно было.

Можно ли купить такую квартиру, если продавец обещает выделить доли после сделки?

Это плохая схема. После продажи у продавца уже нет квартиры, и выделять доли в ней нечего. Доли должны быть оформлены до сделки, а не вместо неё.

Поможет ли расписка продавца, что претензий нет?

Расписка не заменяет права детей. Дети не являются стороной такой бумаги, поэтому на неё нельзя опираться как на защиту. Суд оценивает все обстоятельства, а не одну расписку.

Если вы присматриваете квартиру и в её истории встретился маткапитал, оставьте заявку. Мы посмотрим документы, подскажем, каких бумаг не хватает, и честно скажем, стоит ли продолжать. Бывает, что лучше выбрать другой вариант.