График платежей по ипотеке — это таблица, которая показывает, куда уходит каждый ваш платёж и сколько долга остаётся после него. Читать её нужно сразу после подписания договора, а не через пять лет, когда вы вдруг захотите погасить кредит досрочно. За десять минут над графиком можно заметить опечатку в дате, неверную сумму или платёж, который не совпадает с договором.

Что такое график и где его взять

Обычно график платежей прилагается к кредитному договору как отдельное приложение или лежит в личном кабинете банка. Если на руках его нет, запросите: в приложении банка, в отделении или письменным обращением. Не рассчитывайте, что «банк всё помнит сам»: график — ваш рабочий документ, и распечатка или файл должны лежать у вас вместе с остальными бумагами. Что именно хранить, мы разбирали в статье Документы по ипотеке: что хранить до последнего платежа и после.

Важно понимать: график строится на условиях, действующих на дату выдачи. Если вы потом вносили досрочные платежи, пользовались каникулами или менялись условия, график пересчитывают, и старая распечатка перестаёт быть верной. Всегда сверяйтесь с актуальной версией.

Какие столбцы есть в таблице

Оформление у банков разное, но набор данных почти везде одинаковый:

  • Дата платежа — день, до которого деньги должны быть на счёте.
  • Сумма платежа — всё, что нужно внести в этот месяц.
  • Погашение основного долга — часть платежа, которая уменьшает сам кредит.
  • Проценты — плата банку за пользование деньгами в этом периоде.
  • Остаток долга — сколько вы должны после этого платежа.

Сумма в столбце «платёж» — это сумма двух частей: основного долга и процентов. Если банк вносит в график и другие строки, например страховку, смотрите, входят ли они в платёж или оплачиваются отдельно. Это частая причина неприятных сюрпризов: человек платит «по графику», а страховка в это время не оплачена. Подробнее о том, что в страховке обязательно, читайте в статье Страховка по ипотеке: что обязательно, а что вам просто продают.

Аннуитет или убывающий платёж: как увидеть по графику

Тип платежа видно с первого взгляда. При аннуитете сумма платежа одинакова все месяцы, но внутри неё меняется пропорция: в начале проценты занимают большую долю, а основной долг сокращается медленно. К концу срока картина обратная. При дифференцированной схеме долг делится на равные доли, проценты считаются на остаток, поэтому платежи постепенно убывают.

Для вас это не теория, а практика. Если вы видите, что за первый год остаток долга уменьшился совсем немного, а платежи при этом немаленькие, это нормально для аннуитета, а не ошибка банка. Посмотрите на первые строки графика и сравните долю процентов в первом платеже и в последнем. Эти цифры посчитайте по своему графику самостоятельно: общий итог за весь срок зависит от ставки, суммы и срока, и чужие примеры вам ничего не скажут.

Что проверить в графике: пять пунктов

  1. 1.Сумма кредита и срок. Сумма в графике должна совпадать с суммой в договоре, а число платежей — со сроком. Опечатка в один месяц стоит денег.
  2. 2.Дата первого платежа и день месяца. Проверьте, что день платежа вам удобен. Если платить удобнее сразу после зарплаты, лучше решить это до подписания: после выдачи изменить дату можно только по соглашению с банком.
  3. 3.Выходные и праздники. Узнайте по условиям договора, что происходит, если день платежа выпадает на нерабочий день, и когда деньги должны быть на счёте, а не только списаны с карты.
  4. 4.Итоговая сумма выплат. Сложите все платежи или найдите строку «итого» и сравните с полной стоимостью кредита, указанной на первой странице договора. ПСК по закону № 353-ФЗ приводят в процентах годовых и в рублях в рамке в правом верхнем углу первой страницы. Если график и ПСК явно расходятся, задайте вопрос банку письменно.
  5. 5.Дополнительные платежи. Страхование, комиссии, обслуживание счёта: всё, что идёт сверх процентов и долга, должно быть понятно и подтверждено документами.

Если платите больше графика

Многие платят «с запасом» и думают, что график сам подстроится. Не всегда. Лишние деньги сначала могут просто лежать на счёте как резерв к следующему платежу, а не гасить долг. Чтобы они пошли на сокращение кредита, обычно нужно подать заявление о досрочном погашении и выбрать, что уменьшать: срок или платёж. Закон разрешает гражданину вернуть кредит досрочно полностью или частично, при этом кредитора нужно уведомить не менее чем за 30 дней, но договор может предусматривать более короткий срок (ст. 810 ГК РФ). Проверьте в своём договоре, как именно подаётся заявление.

После частичного досрочного платежа банк должен выдать новый график. Сохраните его и сверьте: остаток долга, новый срок или новый платёж должны совпадать с тем, о чём вы договаривались. Как выбрать между сроком и платежом, мы расписали в статье Досрочное погашение ипотеки: сокращать срок или платёж. А если собираетесь менять банк, посмотрите Рефинансирование ипотеки: когда это выгодно, а когда нет.

Что график не показывает

График хорош, но у него есть слепые зоны. Во-первых, он не отражает штрафы: неустойка за просрочку ограничена законом (не более 20% годовых, а если проценты за период просрочки не начисляются — не более 0,1% от просроченной суммы за каждый день, ч. 21 ст. 5 353-ФЗ), но в таблице её вы не найдёте. Во-вторых, он не учитывает налоговый вычет по процентам, о котором мы писали в статье Вычет по процентам ипотеки: сколько реально вернуть: из графика удобно брать суммы процентов, но справку об уплаченных процентах всё равно придётся запрашивать у банка. В-третьих, при плавающей ставке график может меняться; про этот риск есть отдельный материал Плавающая ставка по ипотеке: что это и чем рискуете.

Отдельный случай: у вас возникла трудность с платежами. Не дожидайтесь просрочки, а изучите, какие меры существуют. Например, Ипотечные каникулы: кому дают и как оформить. После каникул тоже будет новый график, и его нужно проверить так же внимательно.

Когда ошибка в графике особенно дорога

Ошибки чаще всего находятся там, где что-то менялось: после досрочного платежа, смены созаёмщика, перехода закладной к другому владельцу или смены кредитора. Если вам пришло письмо о новых реквизитах, не платите по нему сразу, а проверьте по статье Пришло письмо о смене кредитора: как проверить, что это не мошенники. Условия договора при этом по закону меняются только по соглашению сторон или по основаниям из закона (ст. 450 ГК РФ), поэтому любое изменение графика без вашего согласия повод требовать объяснений в письменном виде.

И последняя мелочь, которая окупается: когда кредит будет погашен, сверьте последний платёж с графиком, получите справку об отсутствии задолженности и займитесь снятием обременения, порядок описан в статье Снятие обременения после ипотеки: порядок действий.

Вопросы и ответы

Нужно ли просить новый график после каждого досрочного платежа? После частичного досрочного погашения график пересчитывается, поэтому новую версию лучше запросить и сохранить. Сравните остаток долга и срок с тем, что вы выбирали в заявлении.

Почему в начале срока почти весь платёж — это проценты? Если схема аннуитетная, проценты начисляются на большой остаток долга, поэтому в первых платежах их доля велика. Со временем остаток падает, и доля основного долга растёт. Посчитайте это по своему графику: первая и последняя строки покажут разницу.

Что делать, если график не совпадает с договором? Не платите «на глаз». Напишите в банк письменное обращение с указанием расхождения и приложите копии страниц договора и графика. Ответ сохраните: он понадобится, если потом возникнет спор.

Если вы пока только выбираете квартиру и хотите заранее понять, как будут выглядеть платежи и на что смотреть в договоре, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге уже 13 лет, поможем спокойно разобраться с документами до подписания, а не после.