Короткий ответ: всё зависит от того, в каком статусе вы сдаёте квартиру. У обычного физлица на НДФЛ налог считают с дохода, а учёт расходов возможен на УСН «доходы минус расходы» у ИП. Поэтому чеки на ремонт и диван не всегда превращаются в экономию. Ниже разбираем, где это работает, где нет и что стоит решить до того, как вы потратитесь на отделку.

Почему вопрос возникает именно с ремонтом

Под сдачу квартиру обычно готовят: освежают стены, меняют сантехнику, покупают кровать, шкаф, технику. Сумма набегает заметная, и логично хочется «списать» её против арендного дохода. В бизнесе так и устроено: прибыль считают как доходы минус расходы. Но квартира, которую вы сдаёте как частное лицо, налоговой логикой бизнеса не живёт.

Если вы только присматриваете объект, сначала посмотрите, как выбрать квартиру под сдачу и какие частые ошибки бывают при покупке недвижимости для сдачи. Налоговый режим стоит держать в голове уже на этом этапе, а не после первого договора.

Физлицо на НДФЛ: налог с дохода

Доход от сдачи жилья в наём в России облагается НДФЛ (ст. 208 и 209 НК). Если вы не ИП и не самозанятый, декларировать его нужно самостоятельно: 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налог платят до 15 июля. За 2026 год это 30 апреля и 15 июля 2027 года.

С 2025 года действует прогрессивная шкала (ст. 224 НК): 13% с годового дохода до 2,4 млн руб., 15% с части от 2,4 до 5 млн, дальше 18%, 20% и 22%. Доход от аренды входит в общую базу вместе с зарплатой и прочими поступлениями.

Главное для нашей темы: у физлица на НДФЛ налог считают с дохода. Опираться на то, что чеки за ремонт и мебель автоматически уменьшат налог, нельзя. Если для вас этот пункт принципиален, не полагайтесь на чьё-то «знакомая так списывала» и уточните его у налогового консультанта или в своей инспекции под ваш случай.

ИП на УСН: где расходы действительно учитываются

У индивидуального предпринимателя картина другая. На упрощённой системе есть два объекта: 6% с доходов или 15% с разницы «доходы минус расходы» (это базовые ставки Налогового кодекса, регион может их снижать). Именно на втором варианте учёт расходов возможен, и ремонт с мебелью к нему имеют отношение.

Но есть оговорки, которые часто упускают:

  • перечень расходов, которые можно учесть, и порядок их признания определяет НК, а не здравый смысл. «Купил для квартиры» и «принял в расходы» не одно и то же;
  • нужны документы: договоры, чеки, акты, подтверждающие, что расход связан с деятельностью;
  • у ИП есть отчётность, взносы и своя учётная дисциплина. Это отдельная нагрузка, которая может съесть выигрыш;
  • на объекте «доходы» (6%) расходы налог не уменьшают совсем, так что ремонт там ничего не даёт.

Для одной квартиры статус ИП часто оказывается тяжелее, чем сам налог. Для нескольких объектов и серьёзных вложений в отделку арифметика может быть иной, и тут уже нужен расчёт под ваши цифры.

Самозанятость и патент: что с расходами

Самозанятость выбирают за простоту. Ставки и лимиты мы здесь не пересказываем, они подробно разобраны в статье Самозанятость для арендодателя: кому подходит и где ограничения. Для темы ремонта важно одно: удобство этого режима как раз в том, что вы не ведёте учёт затрат.

Патент (ПСН) доступен ИП на сдачу в наём жилых и нежилых помещений, которые принадлежат ему на праве собственности (подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК). Стоимость патента задаёт регион законом через потенциальный доход, и от ваших реальных расходов на ремонт она не зависит. Конкретные суммы и лимиты по региону уточняйте в местной инспекции: мы их не называем, чтобы не вводить вас в заблуждение.

Налог — не единственная причина вкладываться в ремонт

Даже если налоговой выгоды нет, ремонт и мебель окупаются по другим причинам. Объект с понятной отделкой сдаётся быстрее, в нём проще держать ставку и меньше простоя между жильцами. Поэтому логика такая: сначала решаем, сколько вложений оправданы с точки зрения аренды, а налоговый эффект считаем как приятный бонус, если он вообще есть.

Где в Ростове и Таганроге чаще всего переплачивают:

  • дорогой дизайнерский ремонт в квартире, которую снимают на год-два. Жильцы мебель и стены не берегут так, как собственник;
  • встроенная мебель под размер, которую потом не перевезти и не продать;
  • техника «премиум» там, где арендатору важнее работающий холодильник и нормальная стиральная машина;
  • ремонт без акта приёма-передачи. Потом невозможно доказать, что трещина на столешнице появилась при жильце, поэтому полезно заранее прочитать про акт приёма-передачи при аренде.

Как мыслить в целом: расходы владельца и защита

Налог — лишь одна строка в бюджете арендодателя. Есть ещё взносы за капремонт, коммуникации в простой, ремонт после жильцов, комиссии и простой между договорами. Полный список мы собрали в материале Расходы владельца сдаваемой квартиры: что учесть. Для защиты от заливов и порчи имущества есть отдельный инструмент: Страховка для сдаваемой квартиры: от чего защищает арендодателя.

Общую картину по налогам в аренде и при перепродаже даёт статья Налоги частного инвестора в недвижимость: аренда и перепродажа. А если квартира сдаётся посуточно, режим другой, и это разобрано в материале Налог с посуточной аренды: НДФЛ или самозанятость.

Когда агентство не нужно, а когда полезно

Честно: если у вас одна готовая квартира, понятный жилец и вы спокойно платите НДФЛ как физлицо, налоговая часть вам от агентства не нужна. С декларацией справится кабинет налогоплательщика или бухгалтер за небольшую плату.

Агентство полезно раньше: когда вы выбираете, какую квартиру брать под сдачу, сколько вкладывать в ремонт при данной цене и ожидаемой аренде, и как оформить покупку, чтобы не пришлось переделывать. Подробности по режимам и оформлению смотрите в материале Вторая квартира под сдачу: налоги и оформление и в статье Как легально сдавать квартиру: договор, налоги и что бывает за серую аренду.

Частые вопросы

Можно ли уменьшить НДФЛ на сумму ремонта, если я сдаю квартиру как физлицо?

Не рассчитывайте на это. У физлица на НДФЛ налог считают с дохода, а учёт расходов возможен на УСН «доходы минус расходы» у ИП. Если нужен точный ответ по вашему случаю, уточните его в налоговой или у консультанта.

Имеет ли смысл становиться ИП ради мебели и ремонта?

Обычно нет, если квартира одна. ИП означает отчётность, взносы и документальный учёт расходов. Выгода от списания затрат может не покрыть эту нагрузку. Для нескольких объектов стоит считать отдельно.

Влияет ли ремонт на стоимость патента?

Нет. Размер потенциального дохода, от которого зависит цена патента, устанавливает регион законом. Реальные расходы на отделку на него не влияют.

Что делать дальше

Если вы выбираете квартиру под сдачу или прикидываете, сколько вкладывать в ремонт в Ростове или Таганроге, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы за тринадцать лет в двух городах видели разные сценарии и спокойно подскажем, где вложение оправдано, а где лучше сэкономить. Налоговые детали при этом лучше сверять с консультантом под вашу ситуацию.